Главные события рынков зарубежной недвижимости – 2026: какие потрясения нас ждут. Часть 1
Вопрос 1. Сможет ли Саудовская Аравия привлечь многочисленных иностранных покупателей и стать новым Дубаем?
Предпосылки
В 2026 году самая закрытая страна Ближнего Востока либерализует правила приобретения недвижимости для иностранцев. Правда, совсем открытым рынок СА всё равно не станет. Иностранные граждане по-прежнему не смогут владеть недвижимостью в священных Мекке и Медине; в крупных Джидде и Эр-Рияде перечень открытых для покупки районов станет известен позже. Но до этого покупать квадратные метры вообще могли лишь обладатели премиального ВНЖ…
Учтем
В 2025 году в Саудовской Аравии цены выросли на 6–10%, но они по-прежнему невысоки. Например, в дорогом и даже перекупленном по местным меркам Эр-Рияде квадратный метр стоит около $1,5 тыс.
Мнение
-
Ирина Мошева
-
Саудовская Аравия сможет привлечь часть российских покупателей, первые запросы появились еще в 2024 году. Но бума мы не ждем – скорее ожидаем умеренный интерес, в первую очередь со стороны тех, кто захочет иметь жильё рядом с мусульманскими святынями. А инвестиционные перспективы для инвесторов я оцениваю крайне сдержанно: потенциал арендного дохода и прирост цен по ходу строительства в лучшем случае будет сопоставим с аналогичными рынками и вряд ли повторит результаты Дубая.
Прогноз Prian
Для роста спроса нужны серьезная открытость рынка, понимание инвесторами всех процессов, громкие проекты и интерес к стране. С двумя последними пунктам проблем нет (с масштабными проектами в СА вообще уже несколько лет всё прекрасно), а вот по двум первым вопросы остаются избытке. Поэтому – ответ отрицательный.
Вопрос 2. Как отреагирует рынок Болгарии на переход страны на евро и прекратится ли мощный рост цен?
Предпосылки
К началу 2025 года за 12 месяцев болгарская недвижимость, по данным Национального статистического института, подорожала на 16,5%. К III кварталу 2025 года рост замедлился, но всего до 15,6%. На динамику повлиял внутренний спрос: по оценке Deloitte, стабильная экономика и доступная ипотека (половина всех сделок в стране кредитные) привели на рынок самих болгар.
Учтем
В 2025-м страна окончательно вошла в Шенгенскую зону, что дополнительно повысило интерес к недвижимости. В 2026-м Болгария переходит на евро, а примеры из недалекого прошлого – скажем, в странах Балтии – показывают, что такие шаги приводят к росту цен.
Мнение
-
Людмила ШабанинаNew Estate Bulgaria
-
Переход на евро дает скорее эмоциональные предпосылки к удорожанию недвижимости, ведь болгарский лев и так жестко привязан в европейской валюте больше четверти века. Правда, официальный переход позволит болгарскому ЦБ «освободить» несколько десятков миллиардов евро, хранившихся для стабильности курса лева, и они могут дополнительно разогреть рынок недвижимости. Но цены и так очень сильно росли последние два года, и, думаю, так дальше продолжаться не может – жду дальнейшего движения вверх, но умеренного.
Прогноз Prian
Болгарский рынок сможет расти и дальше. Не факт, что на 15% и выше, но большими темпами, чем большинство рынков в Европе. Ведь цены в Болгарии по-прежнему умеренные – €1,5–2 тыс. за квадрат и на побережье, и в «нетоповых» районах крупных городов.
Вопрос 3. Переживет ли рынок Черногории новые правила выдачи ВНЖ и виз?
Новостей из маленькой республики на Адриатике осенью 2025 года приходило больше всего. Главное новшество для всех: в новой редакции должен быть принят Закон об иностранцах; ВНЖ через покупку недвижимости будет доступен при вложениях от €200 тыс., ужесточат требования к резидентству через открытие компаний. Важное изменение для россиян и белорусов: во второй половине 2026 года, вероятно, изменится визовый режим. При этом не исключено, что выдавать визы будут по стандартам ЕС, то есть по большей части однократные.
Учтем
Еще несколько лет назад – и до, и после 2022 года – россияне были самыми многочисленными покупателями черногорской недвижимости, да и в середине 2025-го по числу объектов в собственности они уступали лишь сербам. Впрочем, доля покупок граждан РФ составляла лишь 10–15% от общего объема сделок с иностранцами.
Мнение
-
Антон Шамарин
-
Власти Черногории проводили в 2025 году реформы, чтобы упорядочить рынок. Приняли законы о посреднической деятельности, о легализации объектов, заявили новые правила получения ВНЖ. Да, в моменте это охладило спрос. Но если все нововведения будут реализованы, Черногория, с одной стороны, предложит четкие европейские правила, с другой – даст тем же россиянам реальный путь к получению ВНЖ. С учетом того что страна – первый кандидат на вступление в Евросоюз (ожидается в 2028 году), уверен, это сохранит и интерес к недвижимости.
Прогноз Prian
Просадка неизбежна по крайней мере до тех пор, пока все не поймут новые правила. Дальше возможен «болгарский сценарий», когда часть черногорцев выйдут на рынок. Впрочем, страна маленькая – заметные колебания очень вероятны.
Вопрос 4. Останется ли Турция самой популярной у русскоязычных покупателей и что будет со спросом со стороны иностранцев?
Предпосылки
Три года спрос на турецкую недвижимость со стороны иностранцев снижается (при резком росте спроса внутреннего), и со стороны россиян тоже. В 2024 году граждане РФ купили в Турции более 4,8 тыс. объектов, в 2025-м – предварительно – менее 3,5 тыс., а, например, в 2022-м более 16 тыс.! Тем не менее именно граждане РФ остаются самыми активными зарубежными покупателями. С другой стороны, цены в долларах и евро стабильны, изменений в иммиграционных программах не было, к правилам краткосрочной аренды собственники привыкли – рынок стабилизируется.
Учтем
Цены на турецкую недвижимость вот уже почти два года растут только в лирах и номинально. С учетом инфляции – небольшое падение, а в СКВ средняя цена квадратного метра по всей стране изменилась лишь на $30. В плюс.
Мнение
-
Марина Енилмез
-
В 2025 году покупатель стал «взрослее», стал больше сравнивать и проверять. Уменьшилось число импульсивных сделок, а спрос сместился в сторону готовых объектов: люди устали ждать и хотят ключи сейчас. Можно сказать, что рынок перешел к более привлекательной модели для инвесторов, и, уверена, тенденция сохранится – покупатели еще чаще будут выбирать проекты в высокой стадии готовности или уже готовые. Качество управления и локация выйдут на первый план, а значит, 2026-й станет в том числе годом корректировки цен в «неэффективных комплексах». Падать будут не цены в Турции, а цены на нелеквид.
Прогноз Prian
Почти полтора года цены в Турции не растут, а значит, для средиземноморской недвижимости остаются более чем конкурентными. Поэтому вслед за охлаждением ждем умеренный рост – и со стороны иностранцев, и со стороны россиян, для который этот рынок при закрытой для большинства Европе останется первым.
Продолжение следует...