Дмитрий Пилевин: «Доход инвестора PNK rental формируется из арендных платежей и его легко прогнозировать»

Дмитрий Пилевин: Чтобы понять всю логику, нужно в первую очередь представить наш бизнес. PNK group — это девелопер промышленных объектов, на рынке мы более 16 лет, строим индустриальные здания для компаний из самых разных отраслей экономики. Среди наших клиентов — всемирно известные автомобильные компании, ретейлеры, e-commerce. Для них мы строим производства, распределительные и логистические центры. В нашем портфеле 33 индустриальных парка, которые расположены в России, США и Европе. Если рассматривать Россию, то индустриальные парки PNK расположены не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Новосибирске, Тольятти. Но, безусловно, Москва является основным потребителем наших объектов.

Мы работаем с большим спектром инвесторов, на каждый объект обычно несколько покупателей. Среди наших инвесторов, приобретающих здания PNK с арендным потоком, — крупнейшие банки и фонды, которые они создают, и за годы нашей деятельности мы заключили сделки на миллионы квадратных метров. При этом инвестиционный рынок России достаточно молодой и еще очень медленный, неповоротливый. Несмотря на то что инвесторов достаточно много и все они проявляют интерес к покупке объектов, решения принимаются достаточно долго: крупные компании проводят все через юристов, инвестиционные комитеты и пр.

В отличие от крупной компании, любой частный инвестор, изучив вопрос, регистрируется на сайте pnkrental.ru, вносит те деньги, которые ему хочется инвестировать, весь процесс занимает считанные минуты. Тем самым мы быстрее оборачиваем свои объекты, быстрее возвращаем средства, вложенные в строительство, и, соответственно, можем расширять рынок аренды. И мы понимаем, что есть смысл ориентироваться на неквалифицированных инвесторов — любых граждан России, и предлагаем им поучаствовать в инвестициях в индустриальную недвижимость.

Дмитрий Пилевин: Что такое арендный бизнес? Это очень понятная история с четко прописанными в договоре арендными платежами. В индустриальной недвижимости договоры аренды заключаются на срок от пяти лет, и они нерасторжимы. Также нужно понимать, что арендаторы инвестируют в оборудование индустриальных зданий достаточно большое количество денег, и уехать в любой момент крайне проблематично. Большинство арендаторов оперируют на объектах до конца срока аренды и часто продлевают договоры. Многие изначально требуют заключить договор на 10-15-20 лет, что трудно представить, например, в торговой или офисной недвижимости.

Дмитрий Пилевин: Да, в нашем фонде готовые, заполненные арендаторами объекты, а также зарегистрированные договоры аренды с четко зафиксированными арендными платежами на срок от пяти и более лет. Из арендного потока и формируется основной доход инвестора. Поэтому все прозрачно и понятно.

Здесь очень легко прогнозировать свою доходность. Люди, настроенные инвестировать, смотрят, где им интереснее и выгоднее. И в этом плане, безусловно, та же пандемия показала, что именно сектор индустриальной недвижимости оказался наиболее беспроблемным, в отличие от торговой или офисной недвижимости. А так как все больше и больше людей инвестируют в России, государство поддерживает, повышает финансовую грамотность населения, было принято решение создать собственный фонд для частных неквалифицированных инвесторов.

Что такое PNK rental? Это фонд, который получает преимущественное право на покупку объектов PNK group. PNK rental обладает правом выбора объектов с лучшими арендаторами, в лучших локациях и на особых условиях. Поэтому, на наш взгляд, фонд очень перспективен.

Еще одно преимущество PNK rental заключается в том, что наш фонд не ограничен во времени, он — бесконечный. Обычно как происходит: создается фонд, который покупает объекты недвижимости стоимостью в несколько миллиардов рублей, далее этот фонд набирает инвесторов — и все, закрылась сделка: все, кто успел вложиться, получают несколько лет арендные платежи, а потом фонд расформировывают и раздают вложенные средства обратно инвесторам. И им нужно искать следующий фонд. А в PNK rental объекты, которые строит PNK group, поступают регулярно. И даже если какой-то объект будет продан фондом, его заменят новым индустриальным зданием с качественным арендатором, ведь PNK group строит объекты и заключает сделки аренды на сотни тысяч квадратных метров ежегодно.

Фото: PNK group

Пандемия показала нам, как существенно может расти e-commerce. Люди сидели дома, заказывали все через интернет, и продавцам нужны были складские помещения. Но какой потенциал у этого рынка? Есть ли гарантия того, что e-commerce останется в тех же объемах?

Дмитрий Пилевин: Мы на рынке 16 лет, он существовал еще и до нас, поэтому я не думаю, что есть смысл ориентироваться именно на пандемию. Понимаете, это достаточно долгий цикл, и строительство индустриального здания чаще всего происходит под конкретного клиента на протяжении нескольких месяцев, поэтому сложно сказать, что во время пандемии был взрывной рост спроса. Просто многие поняли, что для них склад — это самый важный инструмент. Даже те, у кого не было канала e-commerce, были вынуждены начать его развивать, потому что магазины и торговые центры были закрыты, а потребитель хотел получить товар здесь и сейчас.

Я думаю, что e-commerce — это только одна из составных частей нашего бизнеса. Среди наших арендаторов — и производственные компании, и классический ретейл. E-commerce растет, но не является единственным драйвером. Опять же, на сегодняшний день Россия отстает от развитых стран по объему введенных качественных складских и индустриальных площадей. Нам так далеко до насыщения, что в ближайшие 15-20 лет этот рынок будет только развиваться.

Расскажите подробнее о том, как работает инвестиционный инструмент PNK rental? На примерах, с цифрами.

Дмитрий Пилевин: Инвесторы вкладывают в фонд индустриальной недвижимости PNK rental через договор доверительного управления. В фонде объекты, полностью соответствующие критериям качества PNK, — только самые современные, инвестиционно-привлекательные индустриальные здания, построенные не ранее 2018 года. Даже наши объекты, построенные пять-десять лет назад, сильно отличаются от того, что мы строим сейчас, потому что технологии строительства развиваются очень активно. А PNK group применяет передовые немецкие технологии при возведении своих объектов, также мы единственный девелопер индустриальной недвижимости, который имеет свою производственную базу.

Фото: PNK group

Во-первых, у нас четыре завода, на которых мы изготавливаем основные конструктивные элементы индустриальных зданий. Соответственно, мы не зависим от поставщиков и можем контролировать скорость и качество строительства, соблюдение всех необходимых норм. Мы работаем в соответствии с FM Global— это общепризнанные мировые стандарты. Инвестор вкладывается в качественный объект, который ликвиден на рынке.

Во-вторых, наши арендаторы — это компании из различных сфер экономики: и производственные, и логистические, и e-commerce, и классические ретейлеры. Все компании достаточно высокого уровня. Они имеют историю и хорошие финансовые показатели. Для нас это очень важно.

В-третьих, девелопер PNK group является основным соинвестором фонда, мы находимся рядом с нашими инвесторами.

Доход инвестора PNK rental формируется из арендных платежей, и его очень просто посчитать. Покупая объект, мы точно знаем, какие платежи он приносит, и можем легко спрогнозировать доходность, которую мы дадим нашим инвесторам.

Дмитрий Пилевин: Порог входа у нас всего 5 тысяч рублей. Многих это удивляет, но есть инвесторы, которым действительно важно попробовать на небольшой сумме. Вся процедура происходит в режиме онлайн, и для многих это непривычно и удивительно. Безусловно, 5 тысяч рублей — это пробная сумма для того, чтобы инвестор мог посмотреть, как устроен механизм, после чего цифры становятся уже шести-, семи-, восьмизначными.

Целевая доходность PNK rental — 11,5% годовых, она была подтверждена в третьем квартале. Ее же мы ставим целью на четвертый квартал. Зарегистрировавшись через «Госуслуги» на сайте pnkrental.ru, инвестор выбирает одну из двух схем инвестирования. Первая схема нацелена на получение ежеквартального дохода, вторая схема — с реинвестированием полученного дохода в дальнейшую покупку паев.

По итогам квартала в течение десяти рабочих дней инвестор в своем личном кабинете получает отчет о том, сколько денег он заработал. Все очень понятно, просто и прозрачно. Также в отчете инвестор получает ссылку на информацию о текущей ситуации на рынке, о том, как чувствует себя индустриальная недвижимость, последние новости отрасли. Нам важно, чтобы человек был погружен в сферу, в которую он инвестирует свои деньги. Соответственно, выбрав стратегию, наш инвестор или получает деньги ежеквартально, или они автоматически реинвестируются в покупку новых паев. Большинство выбирают схему с реинвестированием, однако кто-то живет на ежеквартальный доход, и мы спокойно эти деньги выплачиваем.

Еще один важный вопрос: как можно выйти? Выход происходит очень легко, для этого в личном кабинете инвестор подает заявку на вывод денежных средств, и в течение 15 рабочих дней деньги возвращаются на его счет.

Дмитрий Пилевин: Деятельность управляющих компаний достаточно жестко регламентирована. УК действует строго в соответствии с профилем деятельности и на основании лицензии, выданной Банком России.

Наша команда управляет инвестиционными фондами недвижимости с 2014 года. Начинали мы с 5 млрд рублей, сейчас под нашим управлением 50 млрд рублей, и за эти годы не было никаких дефолтов и проблем.

Однако в любом случае важно понимать, что управляющая компания не является владельцем этой недвижимости, она — проводник. Если вдруг у нее отнимают лицензию, то, согласно законодательству, Центральный банк проводит конкурс и назначает новую управляющую компанию. Недвижимость и паи никуда не исчезают.

Дмитрий Пилевин: Потенциал частных инвесторов безграничен. Инструмент PNK rental подойдет как тем, кто хочет сбалансировать инвестпортфель, состоящий в основном из акций и облигаций, так и тем, кто раньше держал деньги на депозитах, а теперь решил попробовать инвестировать. Стратегия PNK rental не требует много внимания от инвестора: все операции проводит управляющая компания.

Наши преимущества: продукт консервативный с точки зрения риска, ведь это инвестиции в реальный сектор экономики, каждый наш инвестор, по сути, становится рантье. У нас низкий порог входа, очень простой и понятный продукт — арендный бизнес. Всегда можно изменять размер инвестиций как в большую, так и в меньшую сторону, и главное — мы не просто управляем деньгами инвесторов, мы являемся соинвестором PNK rental на постоянной основе и поэтому имеем с нашими клиентами общие интересы. Мы с ними в одной лодке.