Первый месяц года традиционно отличается низкой активностью на рынке жилья из-за долгих праздников. Однако в 2026 году к сезонности добавился фактор ожидания новых правил семейной ипотеки. В середине января ряд банков решили приостановить выдачу кредитов по этой программе.Напомним, что с 1 февраля в России начнут действовать другие условия семейной ипотеки. Теперь можно будет получить только один кредит по ставке 6% на семью, тогда как ранее каждый из супругов имел возможность оформить собственную льготную ипотеку.Приостановка выдачи стала для рынка скорее тревожным сигналом, нежели фактическим прекращением ключевой льготной программы, отмечает руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская.- Формального запрета нет, однако участники рынка уже действуют так, будто правила изменились, - говорит эксперт. - Рынок семейной ипотеки находится в режиме ожидания: банки и покупатели замерли в преддверии ввода новых параметров господдержки. Они будут в конце января или начале февраля. Это не пауза в буквальном смысле, а переходное состояние: финансовые организации заранее перестраивают модели работы под будущие требования.Ключевым эффектом неопределенности стало фактическое подорожание льготной ипотеки. Вместо того чтобы останавливать выдачу, банки начали вводить комиссии, которые закладываются в итоговую цену сделки.По словам Юлии Архангельской, идти на полную остановку кредитования крупным игрокам невыгодно, поэтому они продолжают работу, но на менее комфортных для заемщика условиях: «Такая стратегия позволяет банкам компенсировать сокращение госсубсидий и не работать в убыток, ведь фондирование они привлекают под двузначные ставки, а кредит выдают под 6%».Для рынка недвижимости январь в этой ситуации становится не точкой обвала, а фазой затишья перед более ощутимыми изменениями.Часть сделок была ускорена еще в декабре, и сейчас рынок занял выжидательную позицию. По оценке спикера, в январе снижение количества ипотечных сделок может составить 15–20% по сравнению с показателями декабря. Но основной удар придется не на этот месяц: пока еще одобряют ранее поданные заявки, статистика выглядит относительно приемлемо.Принципиальное отличие нынешнего января от привычного начала года заключается в глубине и продолжительности спада. Обычно рынок начинает оживать к концу месяца. Сейчас период неопределенности затянется как минимум до середины февраля, пока не появятся официальные разъяснения по новой конфигурации программы. Это означает, что покупатели дольше будут откладывать решения, а банки - осторожнее подходить к скорингу (системе оценки платежеспособности заемщиков) и условиям выдачи.Часть спроса действительно сместится на февраль и март - покупатели, нацеленные на улучшение жилищных условий, готовы ждать. Они вернутся на рынок, как только параметры программы прояснятся.Однако не все сделки удастся «перенести». Часть инвестиционного спроса, особенно в регионах, может быть потеряна безвозвратно, если обновленные условия окажутся менее привлекательными. В этом случае восстановление рынка будет зависеть от того, останутся ли ставки и лимиты на уровне, который не приведет к резкому росту платежной нагрузки на семьи.В полной мере эффект от пересмотра условий рынок ощутит уже в первом квартале. Январь останется переходным месяцем, тогда как февраль и март, по прогнозу Юлии Архангельской, могут показать сокращение объемов ипотечного кредитования на 30–40% от пиковых значений конца 2025 года. Особенно чувствительным спад окажется для регионов с высокой долей льготных сделок. Восстановление активности начнется лишь после того, как участники рынка адаптируются к новой системе господдержки.
