Новостройки обвалились
Рынок недвижимости показал первые признаки приближающегося коллапса
Продажи новостроек на столичном рынке недвижимости в апреле 2022 года упали сразу в два раза, в Московской области — ещё больше. Избытка предложения квартир не наблюдается, многие стройки до сих пор в «замороженном» состоянии, и их перспективы туманны. Но они и не нужны. Есть все основания предполагать, что озвученные цифры падения спроса приукрашены, реальный обвал рынка значительно больше.
Согласно данным исследования «Dataflat», в апреле 2022 года на рынке новостроек Москвы и Московской области было зарегистрировано всего 9,5 тысячи сделок, что на 48% меньше по сравнению с мартом. Наиболее значительное сокращение сделок по Подмосковью — минус 54%. Цены не падают, напротив, застройщики их даже немного повысили — в среднем на 4%.
Цифры более чем странные. Учитывая полный коллапс ипотечного рынка, стоило бы говорить о полной остановке продаж. Но и по ипотеке появляется какая-то непонятная информация.
«Доля сделок на рынке жилой недвижимости в России с привлечением заемных средств в России в апреле рекордно снизилась до 30,4%. Это на 24% ниже, чем в среднее значение прошлого года, когда 54,4% сделок на рынке недвижимости проходило с привлечением заемных средств», — говорит директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Быть может, где-то — в неких мифических благополучных регионах — половину недвижимости в прошлом году и покупали за свои деньги, но точно не в Москве и не в Мособласти.
«Более 90% покупателей — это были ипотечники, людей со своими деньгами уже давно практически нет, так, единицы. Цены просто заоблачные, поэтому те, кому необходимо улучшить свои жилищные условия, вынуждены были залезать в долговую кабалу. Но сейчас кредит не взять, и ставки, и условия просто нереальные. Идут в основном только „альтернативные“ сделки на вторичном рынке», — говорит частный риэлтор Татьяна Иванова.
Цены, действительно, нереальные. И вышеозначенные 4% их роста — некая «средняя температура по больнице». Тоже не очень реальная. Кое-где повышение составляет 10−15%, такие случае далеко не редкость.
Около 350−360 тысяч рублей за квадратный метр в среднем по московским новостройкам — цены вполне себе европейские. В переводе на единую валюту ЕС — 5000 евро. В Германии как раз такой уровень цен, причём далеко не везде, местами заметно ниже. Однако там зарплаты «немного» другие — средняя немецкая месячная получка по итогам 2021 года это 4100 евро до налогообложения или 2700 евро «нетто». В переводе на рубли — 190 тысяч. Да, можно и ипотеку взять. Тем более, что ставка там по такому кредиту на уровне 2% годовых, не выше.
C какой стати в России тогда такие высокие цены на недвижимость? По идее, они должны быть ниже в несколько раз. В полном соответствии с нашими зарплатами. Теоретически, в интересах государства сделать жильё доступным, это резко снизит «социальную напряжённость». Но наблюдается совершенно иное — несмотря на падение доходов населения РФ стоимость квадратного метра неуклонно растёт. Быть может, стоит этот процесс повернуть вспять?
«Это невыгодно застройщикам. Как только цены начнут снижаться, начнет падать и объем продаж. Ведь как думают покупатели: ага, цены стали снижаться, подожду-ка я с приобретением жилья — наверняка квадратный метр станет еще дешевле. Поэтому застройщики готовы устраивать акции, давать мнимые скидки — в виде, например, субсидированной ипотеки, — но не будут снижать цены до последнего. Россиян, которые готовы купить квартиру, сейчас совсем немного. Поэтому государство придумывает все новые меры поддержки, чтобы создать хоть какой-то спрос на новостройки», — считает генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.
Получается, что всякими программами «льготной» ипотеки — субсидированной за счёт госбюджета, то есть народных денег! — чиновники поддерживают бизнес олигархов от стройиндустрии. И способствуют тому, чтобы они обирали народ.
По-хорошему, цены на недвижимость в РФ завышены минимум в пять раз. А то и в десять. Для сравнения: в Стамбуле квадратный метр стоит около 400 евро, в Анкаре — 200 евро. На начало мая 2022 года средняя зарплата в Турции в пересчёте на наши дензнаки составляла около 29 тысяч рублей. Иными словами, всё примерно одинаково. Соответственно, мы живём не по средствам. То есть квартиры у нас непомерно дорогие.
Резкое снижение цен на недвижимость окажет самый положительный эффект в целом по экономике РФ. Прежде всего, столь же существенно снизятся цены на стройматериалы. Которые, несмотря на мощное укрепление рубля, даже не думают падать.
Скажем, всем известно, что рынок цемента в России монополизирован, об этом недавно говорил и вице-премьер Марат Хуснуллин. И предупредил о том, что «с этим надо разобраться».
«На российском рынке цемента развита конкуренция, что не позволяет говорить о его монополизации. Среднегодовой темп роста цен на цемент с учетом доставки за последние десять лет составил 2,7%», — тут же ответил председатель правления союза производителей цемента «Союзцемент» Вячеслав Шматов.
Тогда как только за последний год цемент подорожал минимум на 30%, а в ряде регионов — в разы. Причём и все прошлые годы данный товар отнюдь не дешевел. Вот так, прямо в глаза — чёрное называем белым, и наоборот.
Аналогичная ситуация с металлопрокатом, пиломатериалами, кирпичом и всем прочим. Всё непомерно дорогое, богатеи зарабатывают сверхприбыли — грабят народ. Причём эксплуатируя ещё советское «наследство», в экономику страны они ничего не вкладывают, только выводят средства за границу.
Бесспорно, после неизбежного обрушения цен строительные миллиардеры побегут с протянутой рукой в правительство. И вот по этим рукам стоило бы крепко вдарить, лучше всего палкой. В той Турции застройщики ведь как-то живут, цемент и всё прочее там отнюдь не бесплатные. Значит, и наши смогут. Особенно если кого-то из строительных олигархов в качестве профилактики и для создания «вящей дружественности» в ихнем сообществе определить в места не столь отдалённые. За что — найдётся, тут даже вопросов нет.
Рынок уже пошёл вниз, а приведённые выше цифры падения спроса на новостройки и объёма ипотечных сделок свидетельствуют о том, что этот процесс пытаются сдержать. Крупные риэлторские компании и всякие «аналитики» работают сообща с застройщиками, посему их цифрам особо доверять не стоит.
«В апреле ипотеку не брал никто. Нужно быть сумасшедшим, чтобы подписываться на такие проценты. Да ещё и в обстановке полной неопределённости с ценами», — говорит Татьяна Иванова.
На вторичном рынке стоимость квадратного метра уже просела минимум на 10−15%, причём это — опять-таки по «осторожным» оценкам риэлторов. Судя по всему, лавина уже стронулась и далее обвал цен пойдёт куда веселей. Пока все оглядываются на новостройки, но сие — ненадолго. Ведь при наличии разумной альтернативы на вторичном рынке она станет просто невостребованнной.
Самое главное, чтобы в этой ситуации власти не пошли на поводу у олигархов. И не стали транжирить столь нужные России бюджетные средства на поддержку строительного бизнеса. Кто выживет — тот выживет. Поумерит аппетиты и станет строить недорогое жильё, доступное простым гражданам. А жадность, как известно, всегда приводит к бедности.
Иван Рыбин
Фото: Эрик Романенко/ТАСС