Во Владимирской области появились новые дольщики, которые опасаются стать обманутыми
В поселке Боголюбово проблемы с реализацией масштабного проекта жилищной застройки. Девелоперы заявляют, что сложности возникли из-за приказа Минкульта и изменения законодательства в сфере строительства
Дольщики двух 3-этажных домов, возводимых московской компанией ООО СТК «Стратегия» в поселке Боголюбово Владимирской области, жалуются на затягивающиеся сроки строительства.
Согласно договорам долевого участия, квартиры должны были быть передать собственникам еще в начале 2018 года. Но работы заморозили, и переезд в новые квартиры был отложен.
Проблемные дома расположены по адресу №№1,3 переулок Песчаный, поселок Боголюбово. Две 3-этажки на 30 и 33 квартиры являются частью большого малоэтажного жилого массива на берегу Нижнего пруда между поселками Новое и Боголюбово. Дольщики уже не первый месяц жалуются в федеральные и региональные органы, контролирующие сферу строительства.
Жители знают, что у СТК «Стратегия» сложная финансовая ситуация: счета компании арестованы, в связи с чем люди опасаются банкротства застройщика и потери своих денег.
Дольщики сообщают, что вставшая стройка сейчас разморожена. Но далеко не все из них верят, что бизнес, едва сводящий концы с концами, сможет адекватно компенсировать им время ожидания. Кроме этого, будущие жители микрорайона считают, что не получат той инфраструктуры, которая им была обещана проектом застройки.
«Детский сад строится по федеральной программе, он почти готов к сдаче. Но, кроме детского сада, там больше ничего нет. Одна единственная детская площадка только, и то не полностью оборудованная — там дети друг у друга на головах. А на сайте «Нового берега» указано, что там должно быть пять оборудованных детских площадок.
По парковочным местам тоже большой вопрос стоит. Потому что парковку выделили только впереди от домов. Это все, что они сделали, и сказали, что больше ничего делать не будут — им сейчас лишь бы дома достроить. То есть, обещали одно, а получилось другое. Должно быть 220 выделенных парковочных мест. А по факту перед двумя домами сейчас где-то, наверное, около 60. И нам сказали, что больше не будет: «Оборудуйте сами или что хотите делайте. Создавайте ТСЖ». Я так понимаю, что сами застройщики планируют вот эти два дома кое-как дотянуть, и потом они продадут план микрорайона. То есть, остальные дома кто-то другой будет достраивать, если вообще кто-то будет», - рассказала редакции одна из дольщиц Ольга Акименко.
Ольга Акименко, как и ее соседи, не в курсе проблем, с которыми столкнулась строительная компания, возводящая в Боголюбово жилой комплекс «Новый берег». Главный архитектор СТК «Стратегия» Александр Волчанин еще год назад сообщил редакции Зебра ТВ, что застройщики попали в сложную ситуацию из-за приказа Минкульта, накладывающего ограничения на строительство в зоне охраны церкви Покрова на Нерли (Приказ Минкультуры России от 18.12.2017 N 2125 «Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия федерального значения "Церковь Покрова на Нерли", 1165 г., включенного в Список всемирного наследия, а также особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данных зон»).
Александр Волчанин. Скриншот с видео телеканала «Мир ТВ»
Как пояснил Александр Волчанин, новые обстоятельства не позволяют застройщику реализовать задуманный проект в полном объеме. Новость о том, что СТК «Стратегия» не может построить дома выше 10 метров высотой и 12 метров «шириной», пришла тогда, когда уже были подведены все коммуникации, получены соглашения крупных ритейлеров на строительство сетевых магазинов, а с федеральным центром согласован проект строительства детского сада.
Застраиваемый однотипными трехэтажками участок на берегу пруда «Новый Берег Эко» - часть масштабного комплекса «Новый Берег». Разработкой всего проекта занималась СТК «Стратегия». Часть жилья строится самими проектировщиками, часть - реализуют другие строительные компании на выкупленной у бизнесменов земле.
«Приказ Минкульта не разрешает строить в зоне Покрова на Нерли — вся эта зона отнесена к Владимиро-Суздальскому заповеднику. Идеология понятна. Но поскольку у меня все-таки классическое архитектурное образование и я занимался всеми этими делами, и в Суздале в том числе, то тут нужно объяснить, что есть классический подход к такого рода вещам.
Приказ Минкульта появился в апреле 2018 года. В нем речь идет о территории у Покрова на Нерли, о Боголюбово. Он содержит 400 или 500 страниц. Там все точки показаны, все нюансы учтены. Он сделан достаточно тщательно с точки зрения картографии и прочих моментов, но он абсолютно дебильный с точки зрения архитектуры. Про архитектуру там даже близко не думали. Как можно ограничивать 10 метров в высоту и 12 в ширину. Ширина — это вообще что такое? Понимаете, там термины даже нестроительные. Мы, например, заходили в Минкульт и говорили: «У вас там написано, что размер 12 «по фронту». Что такое «по фронту»? Есть понятия «главный фасад», «боковой фасад» - это понятно. А это что? И там в Минкульте никто не может объяснить.
В Суздале, например, построен туристический комплекс (ГТК — ред.). Он большой, но построен так, что ни из одного места Суздаля его не увидишь: он спрятан за бугорком, там деревья высажены. Здание не мешает восприятию ландшафта. А это потому, что там в свое время был нормальный советский подход — строить визуальные ряды, чтобы доказывалось, что такая высота и такое расположение не будут мешать восприятию Суздаля как единого комплекса. Но такого подхода в новом приказе нет даже близко. Очевидно же, что наш микрорайон находится вне зоны видимости: он сидит на другой стороны горы. Более того, построенные сейчас трехэтажные дома, уже построены на самой высокой точке, и дальше нам предстояло строить только вниз. Эти дома точно ничему не мешают. Но в Минкульте теперь сидят не архитекторы. Людям просто сказали запретит», - говорит главный архитектор проекта.
Вид с трассы М-7 в районе храма Покрова на Нерли
«В комплексе «Новый Берег Эко» должно было быть 450 квартир — это лишь кусок, а всего там пять блоков такой застройки. Есть еще «Новый Берег комфорт», «Новый Берег Риц» и так далее — все они строятся по одному генплану. У проекта коттеджной застройки сейчас несколько владельцев. В общей сложности полный проект застройки, который согласовывался, предполагал размещение 2 800 жителей (из расчета 2,5 жителя на квартиру) — половина из них должна была жить в этих трехэтажных домах. Речь идет об удваивании жителей Боголюбово. Всем этим изначально занималась, проектировала и согласовывала все вопросы «Стратегия».
Мы согласовывали проект, мы проходили слушания, мы согласовывали проект застройки. Но сейчас четверть всего отваливается. Коттеджное строительство зависло. Но там несколько другая причина — в стране кризис покупательской способности. Но до приказа Минкульта этим проектом интересовались крутые заказчики: у нас были участки по 12-15 соток под строительство больших частных домов. А теперь их строительство тоже невозможно. В результате мы начали дробить землю и продавать участки под небольшие дома — так что большими коттеджами эта территория больше прибывать не будет. Но речь идет уже просто о выживании этого микрорайона», - поясняет застройщик.
Главная проблема, по словам Александра Волчанина, в том, что его компания вложила много денег и времени в разработку проектной документации, строительство сетей (с расчетом на большой микрорайон), в получение разрешений на подключение к городским сетям, в разработку проекта строительства детсада. А окупить вложенные затраты в связи с «запретительными» изменениями теперь не получится:
«Полетели все проекты, которые были связаны с трехэтажными домами. Полетели все проекты, которые были связаны с таунхаусами и дуплексами. Вся эта история провалилась. Кроме прочего, мы вынуждены были финансировать проектирование детского сада. Слава богу, стройку нас не заставили делать, но все равно деньги на проект нужно было где-то доставать.
Счета заблокированы, но мы строим, с подрядчиками договариваемся бартером, привлекаем собственные деньги. Зарабатываем в другом месте и туда вкладываем. Достраиваем. Поэтому это не очень быстро все. Деньги затрачены на сети, сейчас их не хватает на застройку».
Счета застройщика заблокированы судом по искам дольщиков нового микрорайона вовремя не получивших квартиры в обещанный срок. Волчанин заявляет, что СТК «Стратегия» постепенно компенсирует жильцам время ожидания. Частично люди получают компенсацию деньгами, частично — ремонтами новых квартир:
«Да, мы задерживаем сдачи домов. В частности, мы задержали больше, чем надо, сдачу дома по адресу Песчаный переулок, 2. Но мы его сдали. И людям - кому-то по судам, кому-то по договоренностям - мы выплачиваем деньги. Часть выплатили, часть выплачиваем, а части - делаем ремонты. Причем те люди, которые согласились на ремонты, получат все полностью. Мы работам с ними до сих пор — никого не бросили, никого не кинули. Мы со всеми в каких-то взаимоотношениях находимся. Там есть шесть или семь судебных процессов: кто-то их выиграл, кто-то - проиграл. Они заявились и заблокировали нам счета.
Мы делаем эти ремонты, пусть с какими-то задержками, но мы делаем. Такая история будет и по дому №3, и по дому №1. Дом № 3 сейчас возведен, делается фасад, на неделе, наверно кровлю сделаем. Конструкция уже стоит: сейчас жестянку накроем, и крыша будет почти. То есть здесь ситуация уже подтянутая. Думаю, до конца сентября мы постараемся войти в его сдачу.
По дому №1 немного другая ситуация. Мы официально разместили информацию на «Наш.дом.рф.» о том, что работы продлятся до Нового года. Мы в сентябре планировали, но явно не успеваем, так что мы разместили информацию официально. В чем здесь, скажем так, нюансы? Нюансы в том, что мы объясняем людям: чем в большее количество инстанций вы на нас напишите жалобы, тем меньше мы будем заниматься вашими домами и больше заниматься разборками с этими инстанциями, потому что это все равно деньги. Я не говорю о взятках. Речь идет о том, что нужно нанять юристов, которые будут писать ответы, общаться — это затраты и сил и времени, которые отвлекут нас реально от стройки. А если возьмется серьезно прокуратура и нас признают какими-нибудь там злостными нарушителями, то мы стройку вообще продолжать не сможем. Это классика, поэтому есть альтернатива — набраться терпения и ждать. Мы все-таки дома сдадим и дальше будем заниматься растаскиванием проблем, которые связаны с задержкой. Или можно нагнуть нас в бараний рог и получить обманутых дольщиков - пусть они сами выбирают».
По словам Александра Волчанина, новых трехэтажек в этом микрорайоне заложено не будет — СТК «Стратегия» достроит 7 домов, и еще на 7 — поставит крест.
«Детский сад рассчитан на пятнадцать домов. Еще раз подчеркиваю, дебильный приказ Минкульта не учитывает реалии жизни. И ведь сейчас у людей начнутся проблемы с магазинами, потому что ритейлеры не хотят идти на семь домов — им мало, им нужен поток. Мы пытались предупредить, говорили о помещениях, которые готовы были отдать. Но они говорят: «Нам нужен поток в 300 покупок в день. Вы обеспечите этот поток?». Конечно, мы теперь не обеспечим», - поясняет представитель строительной компании.
Александр Волчанинотмечает, что проблем добавил еще и новый закон, отменяющий в России долевое строительство:
«Еще одна причина наших проблем, не менее важная — изменения в законодательстве 204 ФЗ по эксроу-счетам. Этот приказ по времени совпал с приказом Минкульта. Мы не сумели получить вовремя разрешение на строительство следующих домов. Мы могли бы выправить ситуацию, если не было бы всей этой кучи факторов. И в этих условиях мы вынуждены работать».
В администрации Владимирской области не стали комментировать проблемы жилого комплекса «Новый берег», сославшись на то, что ситуация спровоцирована решениями федерального уровня. По поводу участия властей Владимирской области в решении проблемы Волчанин говорит так:
«У нас власть может только отобрать, а потом два года искать, кто достроит. По всем другим районам это видно, по другим регионам».
Telegram-канал Зебра ТВ: новости в удобном формате