Купил квартиру по всем правилам: ее забрали и оставили тебя с ипотекой

Риелторы по всей стране считают уже десятки таких случаев. Человек покупает квартиру. Проверяет документы. Платит за экспертизу вменяемости продавца. Оформляет через банк. Делает ремонт.

А через полгода приходит приглашение в cуд.

Продавец, обычно пожилая женщина, заявляет: да, я продала квартиру. Но меня обманули телефонные аферисты, представившиеся сотрудниками нашего реестра. Они сказали, что мою квартиру пытаются украсть, надо срочно продать и перевести деньги на безопасный счет.

Здесь профессионализм не помогает

История из Сызрани выглядит почти анекдотично. Покупательница — профессиональный риелтор. То есть человек, который должен разбираться в подобных делах лучше кого бы то ни было. Она покупает квартиру у пожилой женщины, переводит деньги, вместе подают документы в МФЦ на регистрацию.

На следующий день продавщица идет в полицию.

Первые две инстанции встают на сторону покупательницы — логично же? Сделка оформлена правильно, ПН экспертиза подтвердила вменяемость продавца, никаких отклонений не выявлено. Квартира остается у покупательницы.

Но в 2025 году кассация разворачивает дело на 180 градусов.

Формулировка поражает: покупательница как профессиональный риелтор должна была проявить повышенную осмотрительность. Учитывая пожилой возраст продавца, желание получить оплату наличными, срочность продажи единственной квартиры и заниженную цену, риелтор обязана была заметить «порок воли» и усомниться в истинности намерений.

Вопрос напрашивается сам собой: а что именно надо было заметить? Экспертиза показала — все в порядке. Документы в порядке. Бабушка не выглядела испуганной или неадекватной.

«Знаете, я устала объяснять клиентам, как теперь покупать квартиры, — говорит риелтор Марина из Москвы. — Раньше я могла дать гарантии. Сейчас честно говорю: могу проверить все что угодно, но стопроцентной защиты нет. Люди в шоке».

Семь миллионов и ипотека в никуда

Петербургская история еще печальнее. Женщина продала свою квартиру, взяла ипотеку в крупном банке (а это дополнительная проверка условий сделки!), наняла риелтора для проверки чистоты сделки, заказала экспертизу для пожилого продавца. Деньги — через банк.

Казалось бы, сделано абсолютно все.

Продавщица потом рассказала: ей звонили «из финмониторинга», убедили продать квартиру и положить деньги на безопасный счет в банке. Суд встал на защиту пенсионерки — покупательницу признали добросовестной, но сделку аннулировали. Продавщица действовала «под влиянием заблуждения».

Теперь посчитаем убытки покупательницы:

• 7 млн рублей за квартиру
• 2 млн на ремонт
• Ипотека, которую надо выплачивать

- Аренда жилья, потому что жить негде

Продавщица должна вернуть семь миллионов по решению суда. Но как? Она отдала все деньги мошенникам и еще набрала кредитов по их указке. С нее взять нечего.

Бабушки уже на подходе

Эксперты предупреждают: схема выглядит настолько привлекательной, что скоро появится новая волна мошенничества. Продаешь квартиру, получаешь деньги, потом идешь в полицию: «Меня обманули! Верните квартиру!» Деньги прячешь или переводишь родственникам. Суд забирает жилье у покупателя. А деньги? Какие деньги, требуйте их с обманщиков, которых, возможно, вообще не существовало.

«Мы все понимаем, что такие дела скоро пойдут потоком, — возмущается юрист Андрей, специализирующийся на жилищных спорах. — Создан идеальный прецедент для аферистов. Судебная практика фактически говорит: если вам за 60, можете продавать квартиры, а потом говорить, что вас обманули. Работает почти безотказно».

Эффект Долиной

Поворотным моментом стало дело народной артистки. До него обманутые граждане, добровольно отдавшие деньги мошенникам, суды проигрывали: сами виноваты, всё подписали осознанно.

Но Долиной вернули квартиру в Хамовниках. А покупательница Полина Лурье осталась и без недвижимости, и без 112 миллионов рублей. Требовать деньги ей предложили с предполагаемых мошенников — те арестованы, но вряд ли с них что-то получится выбить в ближайшие годы.

После этого дела суды по всей стране развернулись. Началась новая эра подобной практики: пожилые продавцы стали практически неприкасаемой категорией.

«Раньше формальная чистота сделки и все документы, включая справку о дееспособности, были гарантией, — объясняет адвокат Светлана Жмурко. — Сейчас перестали быть. Суды начали глубже копать обстоятельства, под влиянием которых продавец принимал решение. И если продавец из социально незащищенной категории — особенно пенсионер — шансы покупателя стремятся к нулю».

Есть ли красные флаги

Риелторы и юристы теперь составляют списки «красных флагов» — признаков потенциально опасной сделки. Но парадокс в том, что даже их отсутствие не гарантирует безопасность.

Подозрительно низкая цена? Проверяйте. Но в деле Долиной квартиру продали за 112 миллионов при оценочной стоимости 138 миллионов — разница есть, но не критичная для срочной продажи.

Срочность сделки? Насторожитесь. Но некоторые истории растягивались на месяцы.

Продавец не хочет давать телефоны родственников? Стоп-сигнал. Но как покупатель может настаивать, если продавец — совершеннолетний дееспособный человек с полным пакетом документов?

Нотариус, банковская ячейка, аккредитив, справки откуда только можно — ничего не работает как абсолютная защита.

Где вообще защита

Идея защищать пожилых людей от мошенников правильная. Но текущая ситуация создает перекос, при котором страдают совершенно невиновные покупатели.

Более того — появляется мощный стимул для новых видов мошенничества. Если схема работает, ею обязательно воспользуются.

Выиграл — живешь в своем жилье. Проиграл — остаешься с ипотекой, долгами за ремонт и перспективой годами судиться за призрачную надежду вернуть хоть что-то.

Сейчас купить квартиру на вторичном рынке — это как зайти в казино. Можете проверить все карты, нанять крупье-эксперта, пригласить нотариуса засвидетельствовать вашу ставку. Но финальный исход зависит не от вас. Продавец через полгода может заявить: «Меня обманули». И вы в пролете.

А что делать людям, которым срочно нужно жилье? Покупать новостройки? Там свои риски с долгостроем и обманутыми дольщиками. Снимать всю жизнь?

Или просто смириться, что вторичный рынок недвижимости превратился в лотерею, где добросовестность покупателя больше ничего не решает?

Как вы считаете, справедливо ли забирать квартиры у покупателей, которые проверили все документы и действовали по закону?