Эксперты рассказали о возможных последствиях льготной ипотеки на «вторичку»
С 1 апреля 2025 года программа семейной ипотеки стала доступна для приобретения жилья на вторичном рынке, что должно способствовать улучшению квартирных условий семей с детьми, которые проживают в городах с ограниченным строительством нового жилья. Эксперты компании «Жилфонд» оценили перспективы программы.
В компании рассказали, что основные условия выдачи семейной ипотеки на вторичном рынке аналогичны тем, что распространяются на новостройки. При этом одно из главных условий получения займа – недвижимость должна быть расположена в городе, где на данный момент строится не больше двух многоквартирных домов. Перечень таких населенных пунктов размещен на сайте ДОМ.РФ и включает 901 город. Второе условие – дом, где планируется приобретение квартиры, должен быть не старше 20 лет и не признан аварийным. Плюс нельзя покупать недвижимость у близких родственников и взаимозависимых лиц. Также заемщик не сможет оформить кредит с субсидированной государством ставкой повторно, если после декабря 2023 года он уже воспользовался семейной, ИТ-ипотекой или ипотекой с господдержкой.
По словам директора компании «Жилфонд» Александра Чернокульского, на первый взгляд у семей, живущих в регионах с небольшим объемом строительства, появится возможность приобрести квартиру на льготных условиях. «Пока сложно оценить, сколько многоквартирных домов возрастом менее 20 лет есть в списке из 901 одобренных городов. Но предположу, что там, где они есть, цены на квартиры в таких домах вырастут. Впрочем, если в городе нет новостроек, а основной жилой фонд составляют хрущевки, стоимость квартир в единичных домах, построенных относительно недавно, обычно и без того выше рыночной», — прокомментировал он.
Специалисты отметили, что все дома, построенные в течение последних 10-20 лет, возводились с целью максимальной финансовой эффективности. Как известно, цена продажи квадратного метра в однокомнатных квартирах и студиях обычно наиболее высокая, поэтому таких квартир в современных домах не меньше половины.
«Однокомнатная квартира небольшой площади или студия — мягко говоря, не самый комфортный вариант для семьи, где есть как минимум один маленький ребенок, – пояснил Александр Чернокульский. – Однако, именно такие варианты и больше строили все последние 20 лет, и чаще перепродают на вторичном рынке. Двух- и трехкомнатные квартиры в новостройках люди обычно покупают, чтобы жить самим, реже под инвестиции и сдачу в аренду, потому что они гораздо менее ликвидны.»
Еще один нюанс, который отмечают эксперты в связи с ипотекой на вторичном рынке: в списке одобренных под программу городов есть курортные – например, Геленджик и Туапсе. Высока вероятность, что жилье здесь начнут покупать инвесторы. Это может спровоцировать локальный рост цен, сделав такую недвижимость менее доступной для местных жителей. В связи с этим обсуждается возможность ввести дополнительное условие – наличие постоянной регистрации в городе, где приобретается квартира. Пока это требование не утверждено, но, как отмечает Александр Чернокульский, вряд ли станет большой проблемой – вопрос регистрации решается не так сложно, когда речь идет о существенной экономии на ипотеке.
Специалисты пока не спешат называть инициативу внедрения льготной ипотеки на вторичном рынке однозначно позитивной: это может не решить квартирный вопрос для семей с детьми, а спровоцировать точечный рост цен. Однако, как в реальности будет работать программа на вторичном рынке, какими будут последствия, и поможет ли она тем, кому адресована, станет понятно только спустя как минимум три-четыре месяца после старта, заключает Александр Чернокульский.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что в марте 2025 года банки выдали ипотеку примерно на 255 млрд рублей. Это лучший результат первого квартала (+16% к февралю), однако на 42% ниже, чем в марте прошлого года.