Россия растёт вверх: почему новостройки к 2028 году подтянутcя до 17 этажей
К 2028 году российские города станут визуально выше: аналитики «Циана» прогнозируют рост средней этажности новостроек в крупнейших агломерациях с примерно 15 до 17 этажей. Это выглядит как всего «плюс два этажа», но для рынка означает смену конфигурации: доля высотных проектов увеличивается, а компактные дома превращаются в нишевый продукт.
Последние шесть лет средняя высота строящихся домов колебалась в узком коридоре 14,8–15,5 этажа, и только сейчас девелоперы снова переходят к системной ставке на высотки.
Провал 2022–2023 годов по высотному строительству был связан не с изменением вкусов, а с кризисными факторами: ростом стоимости стройматериалов, неопределённостью по спросу, уходом части подрядчиков и сложностями с финансированием сложных проектов.
Высотные ЖК — это всегда более рискованные и капиталоёмкие истории: сложные инженерные системы, жёсткие требования к экспертизе, более длительный цикл реализации.
В «штормовые» годы девелоперы естественно уходили в менее рискованные форматы. Но в 2024–2025 годах, на фоне адаптации отрасли к новым условиям и стабилизации спроса, высотные проекты вернулись в повестку: крупным компаниям нужны объём и маржа, а их проще всего нарастить, поднимая дом вверх при дефиците свободных участков.
Статистика 2025 года показывает, что 20 этажей перестали быть чем‑то особенным. Такие дома сдавались уже в 32 из 37 крупнейших городов страны, которые попали в исследование. Это означает, что практически везде, где есть рынок новостроек, высотный формат стал нормой.
Проекты от 25 этажей реализованы в 27 городах, а здания от 30 этажей появились, по сути, в «высотной элите» — Москве, Екатеринбурге, Новосибирске, Уфе, Владивостоке и Тюмени. По этим городам формируется новый визуальный стандарт: вертикальный городской ландшафт, в котором дом на 9–12 этажей воспринимается как условный «среднеэтажный».
Однако общий тренд к росту этажа не означает, что вся страна дружно строит «свечки». Данные по 37 крупнейшим городам показывают, что самые низкие в среднем новостройки — менее 10 этажей — возводятся в Сочи, Калининграде и Ярославле.
В Сочи ограничивающими факторами выступают рельеф, дефицит земли и регуляторные требования: малоэтажная застройка лучше вписывается в курортный формат и меньше нагружает сети. В Калининграде и Ярославле доминирует историческая ткань города с более скромной высотностью и жёсткими требованиями к силуэту.
Фактически формируется двухскоростная Россия: мегаполисы и крупные центры растут вверх, курортные и исторические города пытаются сохранить горизонт.
С экономической точки зрения рост этажности — это прямой ответ на дефицит городских территорий и рост стоимости земли. Чем дороже участок и сложнее инфраструктура, тем сильнее мотивация «уплотнять» застройку в этажах, а не в километрах новых микрорайонов.
Высотный дом позволяет распределить стоимость земли и сетей на большее число квадратных метров, сохранив относительную доступность квартиры. Для девелопера это возможность извлечь максимум из участка в уже освоенном районе, а для города — способ нарастить объём жилья без тотального расползания в поля и роста затрат на дороги и коммуникации.
Социальные последствия этого тренда неоднозначны.
С одной стороны, высотные проекты часто несут с собой современную инфраструктуру — подземный паркинг, коммерцию на первых этажах, дворы на стилобатах, закрытые территории.
С другой — повышают плотность населения, нагрузку на транспорт и социальные объекты, усиливают контраст между «высотными кварталами» и старой средой.
К 2028 году, если прогноз по средней этажности в 17 этажей оправдается, федерация получит ещё более вертикальные города с более ярко выраженным разделением: высотные кластеры крупных девелоперских проектов и редкие карманы малоэтажной застройки там, где её защищают ландшафт, история или особый статус территории.