Семейная ипотека в 2026 году: что изменится и к чему готовиться?
На данный момент семейная ипотека является одной из самых популярных государственных программ. С момента запуска программы «Семейная ипотека» в 2018 году более двух млн российских семей смогли приобрести новое жилье. Ее привлекательность заключается в фиксированной ставке 6% для семей, которые соответствуют условиям программы.
Сейчас семейная ипотека переживает трансформацию. Рассматриваются несколько вариантов: привязать размер ставки к количеству детей, региону или даже типу населенного пункта. Меняются и условия порядка предоставления субсидий по семейной ипотеке.О том, как может измениться семейная ипотека в 2026 году рассказала исполнительный директор Ассоциация застройщиков Республики Башкортостан, руководитель проекта «ЖИЛЬЕ РБ» Адель Сайфуллина.
Наиболее вероятным сценарием изменений является привязка процентной ставки к количеству детей в семье. Согласно предварительным данным, семьи с одним ребенком смогут оформить ипотеку по ставке 12%, с двумя детьми — по 6%, а многодетные семьи (три и более ребенка) смогут рассчитывать на минимальную ставку в 4%.
На первый взгляд, такая инициатива кажется логичной, так как она направлена на поддержку многодетных семей, которые чаще всего испытывают наибольшие финансовые трудности. Однако подобные изменения могут значительно снизить доступность программы для семей с одним ребенком. А таких, по статистике, в России 55%: около 4 млн семей имеют одного ребенка в возрасте до семи лет.
С введением дифференцированных ставок возрастет и долговая нагрузка на семьи. По расчетам экспертов, ежемесячный платеж по ипотеке может увеличиться с текущих 31,4 тыс. рублей до 43,5 тыс. рублей. (взят средний платеж по ипотеке). Это серьезное повышение, которое сделает ипотеку недоступной для большинства семей. Кроме того, банки, вероятно, ужесточат требования к заемщикам, что приведет к увеличению минимального уровня доходов, необходимого для одобрения кредита.
Материнский капитал, который многие семьи используют для первоначального взноса по ипотеке, в новых условиях также не сможет покрыть значительную часть расходов. Увеличение стоимости жилья и повышение ставок приведут к тому, что размер первого взноса возрастет, а маткапитал покроет лишь небольшую его долю. Это создаст дополнительные финансовые трудности для молодых семей.
Семейная ипотека в ее текущем формате является одним из ключевых драйверов рынка недвижимости. Более половины российских семей, которые пользуются программой, имеют одного ребенка. С введением новых правил интерес к программе среди этих семей может значительно снизиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению спроса на жилье и замедлению темпов роста строительного сектора.
Однозначно, что инициатива с дифференцированными ставками сделает семейную ипотеку с более адресной.
С марта 2026 года при выдаче ипотеки банки будут учитывать только официальные данные о доходах заемщиков, полученные из информационных систем ФНС России и Социального фонда через сервис «Цифровой профиль». Если показатель долговой нагрузки превышает 50% или доход не подтвержден официально, в кредите будет отказано.
Среди других изменений. С 1 февраля 2026 года семейную ипотеку запретят оформлять на каждого из супругов отдельно. Согласно новым правилам Минфина, в договоре будут участвовать оба: один в качестве основного заемщика, второй как созаемщик. Доходы супругов будут суммироваться при расчете максимальной суммы кредита, но при этом семья лишается возможности получить два льготных жилищных кредита. Помимо этого, будет запрещено привлекать к участию в программе «третьих лиц». Если раньше, заемщик, не имея ребенка нужного возраста и неподходящий под условия семейной ипотеки, мог привлечь созаемщика, который соответствовал правилам оформления льготного кредита, то с новыми правилами это будет невозможно. Это изменение направлено на устранение схем с так называемыми «донорами».
Правительство в рамках действующих льготных ипотечных программ компенсирует банкам разницу между ключевой ставкой, увеличенной на размер возмещения, и льготной ставкой, по которой выдаются кредиты. Сейчас Минфин России обсуждает сохранение либо снижение уровня возмещения банкам за выдачу семейной ипотеки после 1 ноября. От этого решения, будет зависеть, повысится ли первоначальный взнос, ужесточатся ли требования к заемщикам.
Отмена массовой, льготной ипотеки и повышение ключевой ставки привели к формированию самого длительного за последние 10 лет отложенного спроса. Как только ставки по рыночной ипотеке снизятся до 12–14%, можно ожидать резкий рост этого спроса, что, в свою очередь, приведет к удорожанию квартир. Прогнозируется значительное увеличение цен на жилье в России в 2027 году. Основными факторами этого роста станут сокращение предложения на рынке при стабильном спросе, а также уменьшение объема новых квартир, выводимых на рынок аренды.