Повлияет ли новая методика кадастровой оценки на стоимость коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье
Уже почти год, как вступила в силу новая технология расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости, введённая с целью добиться её соответствия с рыночной стоимостью и повысить качество оценки. Каковы первые результаты этих нововведений и изменилась ли кадастровая стоимость коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье?
До 1 января 2017 года кадастровую стоимость вычисляли независимые оценщики. Их работа вызывала много вопросов, так как расчеты часто сопровождались ошибками, а иногда и вовсе были далеки от реальности. При этом оспорить их было очень сложно. С начала прошлого года в силу вступил Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который передал полномочия по определению кадастровой стоимости государственным учреждениям.
С 1 ноября прошлого года действует новая методика кадастровой оценки, при которой стоимость объектов рассчитывается с учётом дополнительных параметров, характерных для каждого конкретного региона, таких как уровень инфляции и ВВП, качество жизни населения и процент миграции, экология и так далее, а также факторов, влияющих на возможное выгодное использование объекта: наличие газа, отопления, водоснабжения, электричества и канализации.
Переоценка кадастровой стоимости по новой методике началась летом этого года, и на сегодня ее внедрили уже 34 региона.
Для многих объектов коммерческой недвижимости по Москве и Подмосковью она увеличилась, но специалисты объясняют это тем, что предыдущая оценка была далека от рыночной и не учитывала такие специфичные факторы, влияющие на рыночную стоимость, как местоположение объекта, инфраструктура, его окружающая, коммерческое назначение объекта или материалы, из которых выполнена отделка. Как отмечает юрист «Пепеляев групп» Алексей Коневский рыночная стоимость объектов не изменилась. А кадастровая стоимость административных и офисных помещений даже упала на 5%.
Представители департамента городского имущества Москвы указывают, что на малые объекты коммерческой недвижимости (до 1000 кв. м.) кадастровая стоимость снизилась к оценке позапрошлого года. А по словам президента саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» Алексея Каминского в целом кадастровая стоимость всех объектов уменьшилась с 97 трлн до 91 трлн руб. в Москве и со 103 трлн до 88 трлн руб. в Московской области.
Представитель минмособлимущества заверил, что количество судебных споров из-за переоценки не увеличится, так как она была проведена на высоком уровне, учитывая корректную рыночную стоимость объектов. К тому же её результаты пока не окончательны и могут быть оспорены в течение 50 дней.