Горькая доля: в России могут запретить продажу микродолей в квартирах
26.02.2019
Нововведения не будут распространяться на ситуации, когда доля передаётся членам семьи, а также при приватизации и наследовании жилого помещения.
В Госдуме предложили ограничить площадь долей в квартире, которые можно продавать или переоформлять. Соответствующие поправки подготовили депутаты Игорь Торощин, Владимир Сысоев, Андрей Андрейченко, Данил Шилков, Вадим Деньгин и Сергей Каргинов.
По замыслу парламентариев доля в квартире может быть образована или разделена только в том случае, если она будет не меньше учетной нормы площади жилого помещения. В каждом регионе этот показатель свой. Например, в Москве норма составляет 10 метров.
"Мы планируем защитить собственников от квартирных рейдеров, которым достаточно приобрести незначительную долю в общей собственности, чтобы потом различными (в том числе и криминальным) способами склонить первоначальных собственников к совершению заведомо невыгодной для них сделки", — рассказал RT член комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Игорь Торощин. Нововведения не будут распространяться на ситуации, когда доля передаётся членам семьи, а также при приватизации и наследовании жилого помещения.
Это не первая подобная инициатива. С аналогичным предложением в конце 2017 года уже выступали парламентарии. Тогда глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская, первый заместитель председателя комитета по ЖКХ Александр Сидякин и замглавы этого комитета Павел Качкаев предложили запретить продажу микродолей в квартирах и ограничить регистрацию проживающих. Цель – борьба с мошенническими схемами "черных риэлторов" (когда покупаются небольшие доли в квартирах для дальнейшего выселения собственников) и борьба с так называемыми "резиновыми" квартирами. Однако, законопроект не был принят.
Сейчас никаких ограничений по продаже долей нет: можно продать 1/5, 1/20 и даже 1/100. Это не противоречит гражданскому законодательству и согласуется, в том числе, с европейской системой. Даже 1/100 доля в квартире дает право регистрации и пользования.
Причин, по которым возникают микродоли, несколько: наследство, раздел имущества, когда на фоне плохих отношений люди не могут договориться. Кроме этого, доли можно дарить или намеренно дробить. Человек может заложить принадлежащую ему долю микрофинансовой организации, а та ее продавать.
Как раз причина появления такого законопроекта - это отсутствие ограничений на продажу микродолей в квартирах, отмечает управляющий МАБ "Адвокаты и бизнес", член Ассоциации юристов России Дмитрий Штукатуров. Вообще гражданское законодательство и практика не поощряют наличие долей в праве, так как это провоцирует многочисленные споры, связанные с пользованием указанным имуществом.
Подсчитать точное количество такого предложения достаточно сложно. Крупные агентства недвижимости такими сделками не занимаются, так как это может ударить по репутации. Кроме этого, среди таких сделок высока доля оспариваний: многие из них фиктивные. Поэтому продажей микродолей обычно занимаются те, кому они принадлежат, или частные маклеры.
По оценкам экспертов, предложение микродолей на вторичном рынке Москвы достигает 10 тысяч. По данным ИНКОМ-Недвижимость, на сделки с такими активами приходится до 3% числа операций на вторичном рынке столицы. Однако, перед принятием закона возможно увеличение таких сделок, не исключает юрист.
Чаще всего такие доли покупаются для получения московской прописки. Реализуются такие предложения в основном частными лицами, их стоимость варьируется от 100 до 200 тыс рублей, рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Например, за 180 тыс рублей сейчас можно купить 1/22 в квартире (общая площадь 50 кв м) в Бибирево. В объявлении указывают – «для постоянной московской прописки», и обещают полное юридическое сопровождение до получения желаемого результата.
Часто приобретают доли в квартирах иногородние из-за недостаточности средств для покупки полноценной квартиры. Например, можно купить ½ или 1/3 квартиры. Нередко вместе с долей собственник получает "подарок" в виде проблемных соседней, или наоборот, сам становится таким проблемным соседом. Отсюда истории с черными риэлторами.
Саму инициативу эксперты поддерживают: рынок микродолей давно нужно приводить в порядок, а вернее избавляться от подозрительных 1/20, 1/100.
Подобная идея - правильная, хотя и немного запоздалая, так как проблема микродолей существует уже давно, говорит член Ассоциации юристов. "Принятие данного закона уменьшит количество спорных и конфликтных ситуаций, но не затронет добросовестных граждан, получивших долю в праве собственности на квартиру в рамках приватизации или при наследовании", - полагает он.
Нормативное регулирование сделок с долями действительно может привести к сокращению мошеннических схем, соглашается Юлия Дымова. Однако, есть и обратная сторона – в некоторых сериях блочных домов реализуются квартиры, общая площадь которых составляет 38 кв. м, в них по две комнаты – 9 и 13 кв. м. В таком случае, при реализации собственником своих прав по отчуждению метрового эквивалента доли в данной квартире будет невозможно.
Эксперт компании "Азбука Жилья" Антон Пайзанский соглашается, что бороться с микродолями нужно, но не таким радикальным способом. Одно дело – это отщепление микродолей от своей собственной доли для дальнейших перепродаж. Совсем другое дело, когда люди получили долю в наследство или после раздела имущества. То есть, она возникла не в результате действий одного человека, а в результате вынужденного стечения обстоятельств. И ограничивать продажу таких долей категорически нельзя (инициаторы законопроекта как раз не распространяют нововведение на вторую категорию).
По мнению эксперта, нужно каким-то образом ограничивать право пользования человеком имущества. "Если он имеет право на 1/10, то он должен пользоваться этой частью. Усекать пользование, тогда не будет вселений в чужие квартиры", - считает Антон Пайзанский.
Ранее эксперты называли сегмент, связанный с продажей микродолей, криминализованным и фактически не регулируемым законодательством. Для того, чтобы микродоли ушли с рынка, а вместе с ними и существующие проблемы – "резиновые" квартиры и "черные риелторы", их нужно запретить.