Апартаменты теряют покупателей
Ключевое отличие апартаментов от жилой квартиры - это их юридический статус. Владелец такой недвижимости не может оформить там прописку (доступна только временная регистрация на 5 лет, и то, если они входят в состав гостиничного комплекса). Также апартаменты в отличие от квартиры могут быть конфискованы по решению суда. Это особенно критично, если жилье у человека единственное, поясняет Сергей Ковров, руководитель отдела аналитики и консалтинга "НДВ - супермаркет недвижимости".
В числе других минусов то, что владелец апартаментов не может получить долю в праве собственности на общее имущество. Налоговые вычеты и льготы для обладателей таких квадратных метров не предусмотрены, а налоговые ставки выше, чем те, которые действуют для обычных квартир. Земельный участок, на котором построен проект, не относится к общему имуществу собственников помещений и тоже облагается налогом с повышенной ставкой.
Наконец, за коммунальные услуги владельцы апартаментов часто вынуждены платить больше, хотя многое, конечно, зависит от условий договора о техническом подключении объекта к городским сетям.
Несмотря на очевидные минусы на такую недвижимость до недавнего времени существовал устойчивый спрос. Особенно в Москве, где всегда есть потребность, с одной стороны, в "свежих", а с другой - адекватных по соотношению цена / качество форматах. Пять лет назад в столице на апартаменты приходилось 30 процентов предложения первичного рынка, отмечают в "Инком-недвижимость". Благодаря более низкой - в среднем на 20 процентов - по сравнению с квартирами цене, а также недостатку качественного предложения в сегменте новостроек они быстро стали популярны. 13 процентов покупателей недвижимости в новостройках предпочитали именно апартаменты, указывает руководитель Аналитического центра "Инком-недвижимость" Дмитрий Таганов.
Более привлекательная, чем у квартир, цена апартаментов объясняется просто. При строительстве жилых домов девелопер обязан обустроить социальную и транспортную инфраструктуру. В случае апартаментов застройщик не обременен такими обязательствами.
Помимо цены привлекательность апартаментов может быть обусловлена и другими факторами, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум". По ее словам, характеристики такой недвижимости обычно не уступают уровню традиционных квартир, а локация может быть в разы лучше.
Впрочем, со временем востребованность апартаментов пошла на спад, а вместе с ней стали сокращаться и объемы их предложения. "Предпосылок к росту популярности апартаментов нет, - считает замдиректора департамента новостроек "Инком-недвижимость" Валерий Кочетков. - Сегодня на первичном рынке столицы можно найти множество хороших проектов со всей необходимой инфраструктурой, на разный бюджет и в различных локациях. Исключение может составить лишь точечная застройка в историческом центре Москвы, где из-за статуса земли сложно возвести ЖК с квартирами".
Мария Литинецкая обращает внимание на еще один фактор - рост цен. По ее словам, за полгода квадратный метр в апартаментах подорожал на 13 процентов.
Сейчас свыше 90 процентов сделок по приобретению таких квадратных метров проходит в сегменте "бизнес" и "комфорт". Большинство покупателей апартаментов (60 процентов) - состоятельные люди в возрасте 30-40 лет, у которых уже есть московская квартира и прописка им не нужна. Они ищут жилье поближе к работе или центру города, желательно в престижном районе.
Каждый пятый покупатель вкладывается в апартаменты с инвестиционными целями, например, для сдачи жилплощади в аренду. "С точки зрения инвестора низкая цена объекта означает минимизацию вложений и максимизацию прибыли в будущем, ведь несмотря на юридический статус, арендная ставка апартаментов такая же, как и у квартиры", - поясняет Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.
Сейчас средняя стоимость квадратного метра апартаментов, по данным "Инком-недвижимость", равна 266,4 тысячи рублей. Это на 22 процента больше, чем пять лет назад, когда показатель находился на уровне 218,8 тысячи рублей. Апартаменты категории "стандарт" минимального метража стоят в среднем 3-5 миллионов рублей в зависимости от площади и локации. Лот комфорт-класса обойдется в 5-8 миллионов рублей, "бизнес" - 8-10 миллионов. Стоимость элитных апартаментов может достигать 70-80 миллионов.
Переход на эскроу-счета может снизить ценовую выгоду для покупателей апартаментов вдвое, прогнозируют эксперты. "Такие изменения способны серьезно снизить привлекательность формата, уменьшив спрос на него на 30 процентов, - полагает Кочетков. - Все-таки апартаменты - это нишевый продукт, у которого недостатков не меньше, чем преимуществ".
Когда апартаменты только появились, законодатели стали обсуждать возможность их перевода в статус жилья. Если такое решение все-таки будет принято, их цена сравняется с обычными квартирами, прогнозируют эксперты. Впрочем, пока это очень неблизкая перспектива. Дискуссионными остаются вопросы: кто и за чей счет будет строить инфраструктуру, соответствуют ли нежилые здания с апартаментами необходимым санитарным и противопожарным правилам, а также нормам естественного освещения, звукоизоляции.