Как севастопольцам правильно расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества?

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

По вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости специалисты юридической компании «Щит» подготовили статью для редакции «ИНФОРМЕРа».

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации перехода права собственности к новому собственнику можно осуществить в определенных случаях и по определенным основаниям.

Основаниями для расторжения договоров купли-продажи недвижимости являются:

- взаимное согласие контрагентов (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

- односторонний отказ покупателя от исполнения контракта при существенном нарушении положений договора купли-продажи о качестве недвижимости (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ);

- решение судебного органа при существенном нарушении контракта (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ) или изменении обстоятельств, признанном существенным (ст. 450.1 ГК РФ).

Ст. 408 ГК РФ предусматривает, что договорные отношения, по которым стороны выполнили свои обязанности, прекращаются.

Договор, по которому осуществлены такие действия, как передача объекта недвижимости по акту, оплата, перерегистрация права собственности на нового собственника, нельзя завершить по соглашению сторон, так как такой договор уже прекратил свое действие.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации перехода права собственности или не полностью исполненного можно произвести, заключив соответствующее дополнительное соглашение о расторждении договора.

Стороны могут прийти к соглашению о том, что их отношения по отчуждению недвижимого имущества должны быть оформлены с привлечением нотариуса. Обязательное заверение договора купли-продажи недвижимости нотариусом предусмотрено при реализации долей в общей собственности, в том числе полной продажи объекта в виде продажи доли каждым из собственников; при реализации недвижимости опекунами, доверительными управляющими, а также недвижимости несовершеннолетних и недееспособных.

Соглашение о расторжении договора также должно быть заверено нотариусом.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Такими нарушениями суды признают:

- нахождение части объекта недвижимости за пределами выделенного участка земли для строительства

- неуведомление покупателя о том, что приобретаемое здание представляет собой объект культурного наследия, что лишает покупателя возможности полноценно пользоваться таким имуществом

- непередачу покупателем денежных средств по договору

- передачу имущества, несвободного от прав третьих лиц, когда покупатель не был извещен об обременении недвижимости залогом

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Если же основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таким образом, к заключению договора купли-продажи нужно подходить очень ответственно, с обозначением сроков, условий предоставления недвижимости и денежных средств, обязанностей и ответственности сторон, сведений о возможности и условиях расторжения договора.