Девелоперы попутали
В России всё чаще звучит мнение о том, что в условиях «космических цен» на жильё выходом их жилищного кризиса может стать возрождённый институт доходных домов. Или, чтобы было понятнее — домов, где квартиры не будут продаваться, а сдаваться в длительную аренду.
Вроде бы всем должно быть хорошо при реализации такой идеи. Те, кто никогда не смог бы себе по финансовым причинам позволить покупку собственного жилья могли бы его снимать на цивилизованной основе и не по «диким» ценам. В том числе их не волновал бы уже вопрос регистрации, так как таковая в доходных домах предусматривается. И длительный срок аренды в плюс. Живи (ну если не нарушаешь правил и вовремя оплачиваешь арендную плату) хоть всю жизнь на одном месте.
Застройщики, которые взялись бы за возведение доходных домов, получили бы гарантию того, что построенные ими квадратные метры не будут пустовать (а сегодня в нашей стране пустуют по причине отсутствия покупателей более 71 миллиона квадратных метров новостроек). Здесь плюс видится в том, что девелопер не будет ждать долгое время пока в построенном им доме раскупят квартиры, а будет практически сразу после сдачи дома в эксплуатацию получать живые деньги.
Но вот, несмотря на заинтересованность и государства, и граждан в доходных (или «наёмных») домах, девелоперы от этой идеи не в восторге. Застройщики всегда нацелены на максимальную скорость оборота денег: как можно быстрее построить, продать, получить прибыль. «Свой карман ближе к телу», так можно охарактеризовать мысли застройщиков, перефразировав известную поговорку. Реализация проектов доходных домов для девелоперов не представляет интереса. Окупаемость подобных проектов может достигать 10−15 лет, что по меркам застройщиков катастрофически долго. Они привыкли, что строительство обычных жилых комплексов с квартирами на продажу окупается в среднем за 3−5 лет. Да и ценообразование их не устраивает в нише аренды. Ибо конкуренция с частниками не позволит установить «потолочные» цены за аренду квартир в доходных домах.
А ещё застройщики апеллируют к тому, что по мнению многих из них, доходные дома не нужны, так как у нас ... уже существуют гостиницы, а значит и нечего чего-то там для аренды строить. Люди «поприбедняются», пожалуются на высокие цены на новостройки, но никуда не денутся и будут покупать их. Тем более, как считают многие застройщики, деньги у людей есть, и они захотят их сберечь и даже приумножить, вложившись в недвижимость. Которая дорожает год от года и будет дорожать, как надеются девелоперы. А значит арендное жильё — удел нищеты. Но когда застройщика волновало материальное положение большинства граждан? Попутали чего-то девелоперы.
«Дореволюционные доходные дома строились предпринимателями для извлечения прибыли в условиях стабильного рубля, когда люди предпочитали арендовать недвижимость, а не приобретать ее. В настоящее время, в условиях нестабильности рубля и инфляции, люди склонны инвестировать в недвижимость, даже при высоких ставках по ипотеке, поскольку это позволяет сохранить капитал», — говорят деловары от строительства.
Кроме того, они говорят о том, что доходные дома ... будут пользоваться спросом лишь у гастарбайтеров ... А учитывая соотношение между дорогой стоимость кредита и величиной арендной платы, застройщики говорят, что проекты строительства доходных (арендных, наемных) домов не окупятся никогда.
Но как быть с тем, что в большинстве развитых стран люди арендуют жилье, не имея своего и это решает жилищный вопрос и вопрос трудовой миграции, снимая различные барьеры? Как быть с теми людьми, для кого собственная квартира может быть только несбыточной мечтой? Да и стоит напомнить, что сегодня в очередях на получение жилья в нашей стране стоят почти 800 тысяч граждан, около 300 тысяч детей-сирот, свыше 1,3 миллиона живут в аварийных домах и квартирах.
Впрочем, мнение девелоперов не является истиной в последней инстанции. Существуют примеры успешной реализации проектов доходных домов в других странах, где эта модель доказала свою жизнеспособность и востребованность. Более того, в России уже есть отдельные примеры реализации подобных проектов, которые демонстрируют потенциал данного направления. Возможно, девелоперам стоит более внимательно изучить эти кейсы и пересмотреть свои взгляды на перспективы доходных домов.
Не стоит также забывать и о социальной значимости данного вопроса. Доходные дома могут стать важным инструментом решения жилищной проблемы, особенно для тех категорий граждан, которые не имеют возможности приобрести собственное жилье. Это могут быть молодые семьи, студенты, пенсионеры, люди с невысоким уровнем дохода. Обеспечение доступным арендным жильем — это задача, которая требует комплексного подхода и сотрудничества государства, бизнеса и общества.
Вполне возможно, что со временем, с изменением экономической ситуации и появлением новых законодательных инициатив, отношение девелоперов к доходным домам изменится. Возможно, государство предложит застройщикам более выгодные условия для реализации подобных проектов, например, в виде льготных кредитов, налоговых послаблений или гарантированного спроса на арендное жилье. В этом случае девелоперы смогут увидеть в доходных домах не только долгосрочные инвестиции, но и перспективный бизнес, который приносит стабильный доход и решает важные социальные задачи.
Пока же получается, что застройщики смотрят на ситуацию однобоко, не учитывая всех факторов и возможностей. Возможно, им стоит пересмотреть свою стратегию и взглянуть на рынок более широко. Ведь в конечном итоге, именно гибкость и умение адаптироваться к изменяющимся условиям позволяют бизнесу оставаться успешным и конкурентоспособным.