Экономист: Prima Casă Plus подогрела рост цен на недвижимость, рекомендации экспертов не учли

Мадан напоминает, что в июле 2024 года он выступил с рядом рекомендаций по корректировке законодательного проекта, в том числе:

сохранение максимального соотношения между ежемесячным платежом по кредиту и чистыми доходами на уровне 50% (вместо 70%);сохранение доли государственной гарантии на уровне 50% для всех объектов в Кишинёве (вместо 65% для жилья моложе 10 лет);увеличение максимальной стоимости жилья, допустимой в рамках программы, до 2 миллионов леев, а не до 2,5 миллионов, сообщает newtv.md

Все эти предложения были проигнорированы Парламентом.

«Повышение порога стоимости для жилья, допускаемого в рамках программы, на 150% — с 1 миллиона до 2,5 миллионов леев — в условиях, когда цены уже выросли примерно на 80–85% по сравнению с 2018 годом, стало открытым приглашением к новым подорожаниям», — утверждает Мадан.

Согласно данным Национального банка Молдовы, в IV квартале 2024 года цены на квартиры в Кишинёве выросли на 25,6% по сравнению с тем же периодом 2023 года, а в I квартале 2025 — на 32,9% по сравнению с I кварталом 2024 года. НБМ подтверждает, что расширенный доступ к финансированию через программу «Prima Casă Plus» является одним из основных факторов, подпитывающих этот рост.

Эксперт перечислили три ключевые меры, приведшие к росту цен:

Увеличение максимальной стоимости жилья, допустимого к покупке, до 2,5 миллионов леев — значительно выше реального темпа роста цен;Повышение допустимого соотношения между ежемесячным платежом и чистыми доходами с 50% до 70%, что привело к росту максимально доступной суммы кредита;Увеличение доли государственной гарантии до 65% для квартир моложе 10 лет в Кишинёве, что поощрило банки к принятию более высоких рисков.

В то же время доля ипотечных кредитов в общем объёме сделок на рынке недвижимости Кишинёва выросла стремительно — с 23% в 2023 году до 42% в 2024 и до 61% в первом квартале 2025 года. При этом средняя сумма кредита увеличилась с 954 тыс. леев до 1,3 млн леев, а общее количество кредитов — с 3 012 до 4 260. Почти половина из них (42%) была выдана в рамках программы «Prima Casă Plus».

Рынок подаёт признаки перенасыщения

Несмотря на резкий рост цен, число проданных квартир в Кишинёве во II квартале 2025 года сократилось на 65% по сравнению с тем же периодом прошлого года. НБМ уже предупреждает о «риске переоценки жилой недвижимости», сигнализируя о возможной коррекции рынка в ближайшие месяцы.

В заключение Станислав Мадан утверждает, что хотя рост цен в любом случае был бы неизбежным, игнорирование рекомендаций, представленных в 2024 году, привело к искусственному ускорению подорожания:

«Если бы тогда были учтены анализы и предупреждения, темпы роста наверняка были бы более умеренными».

Он также обращает внимание на отсутствие критической реакции со стороны политического класса, СМИ и гражданского общества в момент принятия программы — молчание, которое, по его мнению, способствовало углублению дисбалансов на рынке недвижимости.