Экономика покупки жилья
Одной из наиболее рискованных покупок считается приобретение на вторичном рынке квартиры, в которой есть "детские" доли или были прописаны малолетние собственники. Если ребёнок останется без положенных ему квадратных метров, сделку аннулируют даже спустя несколько лет. Расскажем, как правильно вести себя покупателю и на что следует в первую очередь обратить внимание, прежде чем подписать договор купли-продажи.
Самое главное, о чём должны помнить покупатели, – на сделку с квартирой, в которой числятся дети, необходимо согласие органов опеки. Если у ребёнка доля в квартире, то после продажи продавец обязан выделить ему ровно такую же долю в другом жилье.
Именно такую коллизию пришлось изучать Верховному суду. Дело было в Челябинской области. Органы опеки и попечительства дали разрешение на продажу квартиры, в которой прописаны дети. Но было условие: квартира продаётся и одновременно приобретается другая жилплощадь, в которой дети получают ровно такие же доли. Сообщить о покупке нового жилья мать должна в течение месяца после продажи основной квартиры. Однако это условие не выполняется. Тогда органы опеки пошли в суд, там сделку признали недействительной. Жильё вернули в собственность прежней хозяйки и её детей, а в пользу покупательницы взыскали компенсацию.
Это решение покупательница пыталась оспорить. Но высокая инстанция её не поддержала, признав сделкой, противоречащей закону. Квартиру нужно вернуть.
Иван Гречко, адвокат:
– Верховный суд сказал, что если детям не приобретена новая жилая площадь, то эта сделка является недействительной.
Чтобы обезопасить сделку, юристы рекомендуют следовать нехитрым советам. Если ребёнок прописан в квартире, но не включён в число собственников, он может сохранять пожизненное право проживания. Поэтому требуйте выписки до сделки. Самый надёжный вариант – дождаться, пока ребёнка пропишут по новому адресу. Совет второй: пропишите в договоре купли-продажи чёткие сроки, в которые продавец обязуется снять ребёнка с регистрационного учета, и договоритесь, что окончательный расчёт, например 10-15% стоимости, произойдёт только после того, как в квартире не останется прописанных лиц и ребёнку будет выделена доля в новой квартире.
Иван Гречко, адвокат:
– Если покупатель сразу перечислит деньги в размере долей детей на специальные счета (которые родители открывают в банках на имя детей), то он себя обезопасил, неважно, приобретут потом имущество или нет. У него будет добросовестное поведение.
Юристы признают: купить жильё, часть которого принадлежит детям, сложнее, чем жильё одного взрослого собственника. И тут важно, чтобы по документам и фактически дети оказались в плюсе. Тогда суд защищает права покупателя недвижимости, а ответственность перед опекой несут родители.