Regions Development: Почему ВАО стал одним из самых быстро растущих локальных рынков новостроек в Москве
За прошедшие пять лет предложение новостроек в Восточном административном округе Москвы увеличился на 57%, а число проектов застройки почти удвоилось. Эксперты Regions Development раскрывают пять основных причин, по которым ВАО стал одним из самых быстро растущих локальных рынков новостроек в Москве.
1. Большие зеленые зоны
В последние пять лет со стороны жителей Москвы обозначился четкий запрос на жизнь по соседству или в окружении больших зеленых зон. Развитие и реконструкция главных парков Москвы за в 2010-е гг. вновь сделали популярными развлечения на свежем воздухе среди москвичей. Усилилась потребность в большом и благоустроенном парке рядом с домом, прогулки, интересные мероприятия, спортивные тренировки в котором уже стали частью повседневной жизни. Пандемия коронавируса и режим самоизоляции только усилили этот тренд.
Между тем удачных площадок под застройку рядом с крупными парками и лесными зонами в Москве осталось не так много. С этой точки зрения большой рывок в последние годы сделали два административных округа – Западный и Восточный, где количество и качество проектов застройки значительно выросло благодаря их географии. В частности, в ВАО только Лосиный остров занимает 96 квадратных километров. Наряду с этим «зеленым островом» в ВАО есть парк Сокольники, Измайловский парк, Кусковский парк, Детский Черкизовский парк, Терлецкий парк и зеленые зоны поменьше. В 2010-е гг. эти парки активно обновляли городские власти по программе «Мой район», благодаря чему они стали еще более привлекательными для жителей Москвы и застройщиков.
По подсчетам экспертов Regions Development, из 20 площадок застройки в ВАО, которые осваиваются девелоперами жилья в начале 2023 года, 13 находятся менее чем в километре от ближайшего парка. Новостройки рядом с парками более привлекательны с точки зрения покупателей, и именно в ВАО застройщикам удается реализовать этот конкурентный потенциал.
2. Джентрификация
Второй фактор развития рынка новостроек Восточного административного округа – активная джентрификация промышленных локаций. На месте старых предприятий и стихийно образовавшейся коммерческой недвижимости постепенно появляются современные жилые районы, новые деловые центры и спортивные объекты. Меняется социальный состав округа – здесь селятся успешные представители среднего класса. Из 20 проектов в ВАО к эконом-классу относится только 1 проект, к комфорт-классу – 13, к бизнес-классу – 5, к премиум-классу – 1.
Для реализации масштабных проектов застройки с большим «пакетом» социальной и коммерческой инфраструктуры необходимы большие площадки, которые часто находятся в бывших индустриальных кварталах. В ВАО насчитывается 10 промзон, из которых сейчас идет активное освоение четырех – «Калошино», «Красный Богатырь», «Соколиная гора», «Руднево».
Однако есть и большие площадки, которые находятся в обжитых, исключительно «жилых» локациях, не имеющих промышленного прошлого. К примеру, комплекс премиум-класса «Преображенская площадь» возводится на месте бывшего научно-исследовательского института рядом с метро «Преображенская площадь» в окружении жилой застройки. Масштаб площадки при этом позволил девелоперу спроектировать собственные школу и детский сад.
3. Реновация
Косвенным стимулом развития рынка новостроек ВАО стала программа реновации. Всего в программу реновации на востоке столицы включено более 1 тыс. домов, в которых живут почти 210 тыс. человек. Всего в Восточном административном округе 8,6 тысячи человек уже получили квартиры в новостройках, из них только в 2022 году – 2,4 тысячи человек. В округе расселили 40 домов из 73. До 2024 года на первом этапе программы реновации планируется переселить почти 37,5 тыс. жителей округа. Для этого определены 93 стартовые площадки.
Эксперты Regions Development поясняют, что немалая часть обладателей новых квартир по программе реновации продает новое жилье. Как правило, полученные по программе квартиры больше по площади и дороже по рыночным расценкам, чем старые. Это дает возможность, к примеру, разъехаться семьям, сменить место жительство в районе на более удобное. Приобретают взамен проданных квартир жители ВАО часто именно более качественные новостройки. Локальный спрос участников программы реновации наряду с другими местными жителями, которые долгие годы испытывали дефицит нового жилья в округе, определил интерес застройщиков к ВАО.
4. Развитие транспортной инфраструктуры
На развитие рынка новостроек в ВАО повлияло активное обновление транспортной сети. В 2017 году было реконструировано Щелковское шоссе. По проекту отремонтировали и построили около 22 км дорог и 5 подземных переходов под шоссе. На магистрали появились дополнительные полосы общей длиной около 11 км. В 2014 году завершилась реконструкция Шоссе энтузиастов.
Важным для округа стал проект Северо-Восточной хорды, который был завершен в 2022 году. По планам властей, хорда разгрузит МКАД на 20-25% и перераспределит транспортные потоки Третьего транспортного кольца, Щёлковского шоссе, шоссе Энтузиастов, Рязанского и Волгоградского проспектов. Все это существенно улучшит ситуацию на дорогах в ВАО, снизит риск образования пробок и ускорит движение автомобилей.
Развивается и общественный транспорт. Снизилась нагрузка на станции метро в ВАО благодаря открытию МЦК, в частности станций «Андроновка», «Шоссе Энтузиастов», «Соколиная гора», «Измайлово», «Локомотив», «Бульвар Рокоссовского», «Белокаменная».
Также в ВАО на территории районов Гольяново и Преображенское в 2021 году открылся новый Восточный вокзал, с которого жители округа и другие москвичи смогут отправиться на курорты Кавказа, черноморское побережье, в Поволжье, Анапу, Белгород, Владикавказ, Волгоград, Санкт-Петербург, Сухум. Он объединил Курское направление железной дороги, метро «Черкизовская» и станцию МЦК «Локомотив».
5. Обновление социальных объектов
За последние годы в ВАО прошла реконструкция многих социальных объектов. В частности, завершился ремонт трех детских поликлиник в Вешняках, Гольянове и Сокольниках. Идет строительство новых школ и детских садов. Также планируется завершить капремонт пяти поликлиник в районах Восточный, Гольяново, Ивановское, Соколиная Гора и Перово. Идет строительство шести школ, а всего до 2030 года будут возведены 25 детских дошкольных учреждений и почти 30 школ, причем во всех районах округа.
«Восток Москвы становится все более привлекательным для покупки жилья, – говорит Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – ВАО характеризуется низкой плотностью населения. При этом локация хорошо обеспечена транспортном и социальными объектами. Учитывая потенциал редевелопмента, я полагаю, что рынок ВАО в будущем будет расти и по объему предложения, и по качественному уровню местных новостроек».