Все дороги ведут в Сочи. Как выгодно купить квартиру на курорте?
Как не ошибиться во время ажиотажа на рынке недвижимости, рассказала генеральный директор Городского риэлтерского центра Сочи Юлия Усачёва.
Краснодарский край в этом году накрыл спрос на недвижимость. Резко выросли в цене квартиры в Краснодаре, Анапе, а особенно в Сочи. Стоимость на жильё здесь уже выше, чем в столичных регионах, и доходит до нескольких миллионов за квадрат. При этом покупателю нужно учесть сразу несколько моментов: выбрать надёжного застройщика, проверить документы продавца, изучить районы, их инфраструктуру.
Как не ошибиться во время ажиотажа на рынке недвижимости, рассказала генеральный директор Городского риэлторского центра Сочи Юлия Усачёва.
Без профессионала не разобраться
Светлана Сергеенко, «АиФ-Юг»: Юлия Игоревна, страшно представить ситуацию, когда человек полжизни копил на жильё, купил его, наконец, но остался и без квартиры, и без денег. Между тем во время поиска подходящей недвижимости покупатель обязательно столкнётся с предложениями риэлторов. Как отличить надёжную фирму от мошенников?
Юлия Усачёва: В первую очередь рекомендую обращать внимание на срок существования компании, т.е. сколько лет она представлена на рынке, в частности, в Сочи. Потому как у нас в городе регулярно появляются новые фирмы, но не всегда их открывают профессионалы. У компаний-однодневок, как правило, не полноценный сайт, а так называемый лендинг. (Это небольшой одностраничный сайт, на котором размещена необходимая пользователю информация о товаре или услуге. - Прим.ред.) На таких ресурсах нет возможности узнать данные о компании, ознакомиться с сотрудниками, их количеством. Крупные агентства представлены полностраничными сайтами, где можно увидеть контакты бухгалтерии, юридического отдела, узнать информацию о руководителях, связаться с начальником отдела продаж. Фирмы, вкладывающие средства в своё развитие и в свою «упаковку», ответственно ведут себя на рынке.
- Рынок недвижимости в Сочи довольно специфичный. Мы много слышали о долгостроях и застройщиках-махинаторах. Какая сейчас обстановка?
- Сегодня атмосфера намного благоприятнее, чем была 3-4 года назад. Уже нет проблем с долгостроями - они все разрешены. Земельный контроль в городе стал работать серьёзнее. Самостроев практически нет. Есть некоторые сложности с только возведёнными домами, но в целом покупка стала более прозрачной. Новые ЖК появляются с соблюдением введённых ограничительных мер. Точечная застройка многоквартирных домов запрещена.
Основная проблема сегодняшнего рынка - огромное количество фейковых объявлений на всех рекламных площадках и сайтах. К примеру, выставляют квартиру по очень низкой цене, а на деле такой недвижимости вообще нет. Поэтому реальный объект, как зерно, приходится выискивать. Самостоятельно клиенту, читая предложения о продаже квартир в Сочи, трудно сориентироваться где правда, а где ложь. Примерно 85% объявлений - это нереальные, несуществующие предложения. Даже на фотографиях порой изображён не наш город. Зачем это делают? Такой маркетинговый ход у некоторых агентств недвижимости для сбора контактов покупателей. Главное, чтобы человек позвонил, а уже потом у него пытаются выявить, что он хочет приобрести, когда, какой суммой располагает и т.д. Разобраться, прицениться и проанализировать рынок нашей недвижимости, исходя из объявлений на сайтах, невозможно. А ведь на это уходит много времени. Поэтому лучше со специалистом подходить к такому серьёзному вопросу как покупка недвижимости.
Для отдыха и переезда
- Какой сегодня разброс цен на квартиры на курорте?
- Разброс большой. Цена на однокомнатные квартиры в удалённых спальных микрорайонах площадью 28-30 квадратных метров начинается от 5,5 млн рублей. Ближе к инфраструктуре стоимость растёт от 6-8 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра от 200 тысяч рублей. Если дешевле, рекомендую тщательнее проверять документы. Цена за квадрат в новых домах - от 350 тысяч рублей. В жилье бизнес-класса - от 700 тысяч, в элитном - стоимость доходит до 3 млн рублей за квадрат.
- Застройщики борются за клиентов, предлагая лучшие условия. Делают новомодные детские площадки, и даже продумывают специально отведённые места для выгула домашних животных. Что предлагают девелоперы в Сочи?
- У нас в городе не так много строящихся ЖК, у всех имеется социальная нагрузка. Это значит, что возводят не точечно высотки, а строят рядом и поликлинику, и детский сад, и школу. На территории комплекса обязательно предусматривают паркинги, как гостевые, так и для жителей, разновозрастные детские площадки, а также беседки, небольшие спортплощадки.
- Кто чаще всего покупает недвижимость в Сочи?
- География нашего клиента большая. Лидер - Москва, за ней Санкт-Петербург, Красноярск, Челябинск, Омск, Сургут, Новосибирск. За период высокого спроса, который наблюдался с конца прошлого года и в начале этого, покупатели были со всех уголков России. Обращалось много желающих совершить сделку из Самары, Нижнего Новгорода. Сочи - город всех городов.
- Почему стоит приобрести недвижимость в Сочи?
- Люди покупают в первую очередь для отдыха. Это примерно 60%. 20% клиентов берут жильё с целью переезда. Есть те, кто рассматривает покупку квартиры в качестве инвестиции. Смотрите сами, в 2019 году стоимость квадратного метра составляла 100 тысяч, сегодня в этом же доме его цена 400-500 тысяч рублей. Отличная инвестпривлекательность.
Летом обычно спрос снижается, люди приезжают сюда отдохнуть, познакомиться с городом, а с октября до Нового года на рынке недвижимости начинается высокий сезон. Быстрее всего уходят однокомнатные квартиры, студии. Сейчас востребованы ещё и апартаментные комплексы площадью от 14 квадратных метров.
- Покупатель предпочитает старый фонд или новостройку?
- В этом вопросе всё зависит от того, как человек планирует распоряжаться недвижимостью, какими денежными средствами располагает и его стратегии развития. Молодёжь, как правило, выбирает новое жильё. Но его обычно приходится ждать года три. И после сдачи ещё как минимум 2-3 года уйдёт на то, пока во всех квартирах новосёлы сделают ремонт. Инвестиции также вкладывают в строящиеся объекты.
Но если недвижимость нужна, например, для отдыха, то предпочтение отдают вторичному жилью. Этот фонд у нас в городе неплохой, документы в порядке, известны управляющие компании. Это надёжно. Такие квартиры приобретают с помощью ипотечных кредитов. Можно также сразу начать сдавать их в аренду. В общем, для каждого покупателя свой ответ.
Больше спроса - выше цены
- Этим летом на Сочи обрушились ливни, курорт сильно заливало. Сказываются ли природные катаклизмы на рынке недвижимости, в частности, на спросе?
- Нет, никак подобные события не влияют на сделки. На самом деле информация в СМИ зачастую преувеличена. Да, есть в городе несколько мест, которые затапливает при каждом ливне. Но для людей, которые живут там, это не новость, они готовы к таким ситуациям.
На таких участках и строительство особо не ведётся. Спальные районы и частный сектор расположены преимущественно на возвышенностях. Что касается недавнего случая, когда из-за оползня смыло два десятка домов, то такое впервые произошло в городе. Тут нужно задавать вопросы горе-строителям. Значит, не выполнены качественно землеустроительные работы, не сделано водоотведение, нет опорных стен.
Но отмечу, что в последние годы строительство в городе ведётся грамотно и качественно.
- Что нас ждёт в перспективе? Будут ли и дальше цены расти?
- Резкого роста цен не ожидаем. Возможно лишь сезонное повышение на некоторые объекты. Спальные районы, вторичный рынок будут держаться в существующей ценовой категории. Новостроек на курорте мало, стоимость квартир зависит от темпа продаж. Если он высокий, то и цена увеличивается.
В любом случае рекомендую в вопросах недвижимости обращаться к специалистам. Хотя бы для проверки документов. Иногда покупатель думает, что выписки с Единого госреестра недвижимости достаточно, и если арестов нет, то всё нормально. На самом деле подводных камней может быть гораздо больше. Есть вторичное жильё, где могли быть неграмотные переходы предыдущих собственников, не представлены документы, или, например, использован материнский капитал, а продавец об этом умолчал. Словом, ситуации могут быть разные, и в одиночку всё предусмотреть сложно.