Что показывает разрыв в ценах на жилье между центром и периферией
В крупнейших регионах он сокращается, показало исследование аналитического центра «Домклик».
Его эксперты отмечают, что за последний год вторичный рынок жилой недвижимости пережил радикальные перемены. Неоднократно повышалась ключевая ставка, ужесточались макропруденциальные требования. Авторы исследования выяснили, как из-за этого изменились стоимость и объем предложения.
Они провели сравнение характеристик предложения в административных центрах и периферийных населенных пунктах в крупнейших регионах России. Наибольший ценовой разрыв зафиксирован в Омской и Свердловской областях, а также в Московском регионе. Вместе с тем в большинстве крупнейших субъектов РФ этот показатель за последний год сократился.
Практически во всех крупнейших регионах РФ предложение вторички за пределами административных центров дешевле, чем в самих центрах. Значения разрыва колеблются в диапазоне от 18 до 64%.
Максимальная разница в стоимости отмечена в Омской области — 63,8%. Столь большой разрыв аналитики «Домклик» объясняют тем, что в регионе, помимо Омска, просто нет других больших городов: в административном центре проживает 1,1 млн человек, а второй по численности город — Тара — насчитывает не больше 30 тыс. жителей. Существенная разница в стоимости предложения отмечается также в Свердловской области (54,2%) и Московском регионе (50,2%). А наименьший разрыв фиксируется в Воронежской (18,4%), Волгоградской (21,1%) и Самарской (25,8%) областях.
Из крупнейших регионов только в Краснодарском крае стоимость недвижимости на периферии выше цен в самом центре, причем на 53,2%. Все дело в большом количестве курортных городов (Сочи, Геленджик, Анапа и другие) с пляжным и горнолыжным отдыхом, где представлено много дорогого жилья, которое привлекает туристов и инвесторов, поясняют авторы исследования.
Подобный эффект они наблюдают и на рынке загородного жилья: в данном сегменте предложение также дороже именно в курортных городах, а не в Краснодаре.
За прошедший год разрыв в медианной стоимости квадратного метра в большинстве крупнейших регионов страны сократился. Наибольшее сближение зафиксировано в Воронежской (на 7 п.п. — до 18,4%), Волгоградской (на 6,9 п.п. — до 21,1%) и Ростовской (на 5,2 п.п. — до 32,7%) областях.
Разрыв увеличился лишь в пяти крупнейших регионах. Так, в Москве разница выросла на 3,3 п.п., а в Северной столице — на 4,5 п.п. Такую динамику эксперты «Домклик» обусловливают опережающими темпами роста стоимости вторичного жилья в обеих столицах по сравнению с прилегающими территориями. В Москве квадратный метр за год подорожал на 10,5%, а в Подмосковье — только на 3,7%. В Санкт-Петербурге цена за квадрат выросла на 4,1%, а в Ленинградской области и вовсе снизилась на 2,3%.
По данным «Домклик» на июнь 2024 г., в большинстве крупнейших регионов более 50% объявлений на вторичном рынке приходится на административные центры. Безоговорочным лидером по доле предложения в центре стала Омская область: 97,1% квартир региона выставляется на продажу в Омске. Также высокий процент объявлений от собственников вторички в центре региона можно найти в Новосибирской (86,5%) и Волгоградской (74,7%) областях. Наименьшие показатели фиксируются в Республике Башкортостан (42,6%), Челябинской области (45,7%) и Краснодарском крае (47%).
Аналитиков «Домклик» заинтересовало, что столичные регионы сильно отличаются друг от друга с точки зрения распределения предложения между центром и периферией. Если в Санкт-Петербурге размещено 70,9% предложений (от общего числа объявлений в городе и Ленинградской области), то в Москве — 48,2% (от общего числа объявлений в столице и Московской области). Авторы анализа констатируют, что такая особенность Москвы также является следствием растущего интереса застройщиков к рынку Подмосковья. Так, по итогам 2023 г.
у застройщика, который занял первое место по количеству сделок, наиболее успешные проекты находятся не в Москве, а в области.