Верховный суд объяснил, кому достанется дважды проданная квартира
Но конкретно в том случае, о котором идет речь, местные суды так и не разрешили конфликт покупателей. И когда дело дошло да Верховного суда РФ, он разъяснил главный постулат в таких спорах - нужно устанавливать факт владения. То есть следует установить, кто был первым. Если кому-то из покупателей уже досталась квартира, то и право собственности будет его. А теперь расскажем детали этого спора, который затянулся на несколько лет. В 2011 году жительница Краснодарского края оплатила квартиру в строящейся многоэтажке. Обошлась ей квартира на стадии строительства в миллион двести тысяч рублей. Покупала гражданка жилье у застройщика - индивидуального предпринимателя.
Этот застройщик должен был передать ей ключи во втором квартале 2015 года. Но застройщик своих обязательств не выполнил. И в том же году заключил договор о совместной деятельности с неким ООО.
По условиям договора это общество стало правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя как застройщика. Прошло еще два года, и Армавирский горсуд признал за фирмой право собственности на квартиру, которая еще семь лет назад была оплачена нашей героиней.
Фирма начала распродавать наконец-то достроенное жилье, и эта квартира приглянулась некоему гражданину. Новый покупатель подписал на нее договор купли-продажи. По договору фирма должна была сначала зарегистрировать за собой право собственности на эту квартиру, а потом передать ее покупателю.
Но фирма ничего не сделала. Тогда покупатель сам пошел в суд, потребовав признать за ним право собственности на жилплощадь.
И Армавирский городской суд встал на сторону гражданина. А вот первая покупательница узнала об этом иске только после того, как его уже рассмотрел городской суд. Возмущенная гражданка подала апелляционную жалобу, а заодно и встречный иск к фирме и второму покупателю.
Первая покупательница потребовала признать право собственности на квартиру за ней. Слушал этот спор Краснодарский краевой суд. И он встал на сторону первой покупательницы, признав ее собственницей и отклонив иск покупателя. Позже был еще один суд - Четвертый кассационный. И он согласился с решением Краснодарского краевого суда. Тогда второй покупатель, несогласный с таким решением пожаловался в Верховный суд РФ.
Вот что сказала высокая инстанция, после того, как изучила все материалы этого спора. По статье 398 Гражданского кодекса РФ, если должник не исполнил обязанность и не предоставил вещь в собственность, то кредитор может потребовать отобрать ее и передать ему, напомнил Верховный суд.
Если есть несколько кредиторов, то преимущество имеет тот, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить, то победит тот, кто первый предъявил иск.
Впрочем, такой порядок не работает, если вещь уже передана кому-то в собственность.
Применительно к недвижимости это правило разъясняется в постановлении Пленума Верховного суда N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 (от 29 апреля 2010 года).
В постановлении Пленумов дословно сказано сказано следующее. Если есть несколько покупателей, то суд должен удовлетворить иск о государственной регистрации права собственности того лица, кому недвижимость уже передана во владение.
Другим покупателям остается только требовать от должника возмещения понесенных убытков, - подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.
По его мнению именно этого не учел краевой суд. Он допустил ошибку, не проверив, передана ли спорная квартира во владение кого-либо из истцов.
Эксперты по подобным спорам единодушны в своем мнении - такая двойная продажа квартир до сих пор остается насущной проблемой. И вывод, к которому пришел в этом споре Верховный суд, вполне соответствует уже сложившейся в стране судебной практике.
Верходный суд уже рассматривал аналогичные споры и всегда подчеркивал, что при рассмотрении подобных ситуаций нужно выяснять, передавалась ли недвижимость во владение кого-либо из покупателей
В итоге Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила принятые решения апелляции и первой кассации и отправила дело на новое рассмотрение в Краснодарский краевой суд.