«Квадраты» вечности: Астрахань остается среди городов-лидеров России по доле исторического жилфонда

У нас почти 2 млн квадратных метров недвижимости – дореволюционной застройки.

На днях эксперты аналитического центра «Домклик» изучили собственную витрину объявлений и определили города России, в которых наблюдается сравнительно высокая доля жилья постройки более 100 лет.

Астрахань попала в первую десятку по объявлениям

На витрине было представлено более 4 тыс. квартир, построенных до 1924 года. На основе их был сформирован рейтинг городов с большой долей векового жилого фонда. Методология проекта была несложной: доля квартир 100+ лет рассчитывалась как отношение объявлений об их продаже к общему числу аналогичных объявлений по всем городам страны. Данные актуальны на июнь 2025 года.

В итоге был подготовлен топ-10 городов, на которых приходится около 78% квартир в историческом фонде.

Более половины (53,6%) таких квартир сосредоточены в Санкт-Петербурге. Медианная стоимость квадратного метра в старинном фонде Северной Пальмиры на июнь составляет 242,7 тыс. рублей, что на 13% больше стоимости усредненного «квадрата» на вторичном рынке.

И в то же время это почти в три раза дешевле, чем в Москве - там стоимость квадратного метра в квартире исторического фонда приближается к 700 тыс. рублей. Причина столь разительной разницы в том, что в Петербурге выше предложение таких квартир как в сравнительно недорогом, так и премиум-сегменте, тогда как в первопрестольной – преимущественно в сегменте премиум-класса.

Замыкают тройку городов-лидеров: по доле исторических квартир - Ростов-на-Дону (4,5%), по медианной цене за 1 кв. м в таком жилфонде – Ялта (223,7 тыс. рубей).

Как видим, в рейтинге превалируют города юга страны – 7 из 10, среди которых есть и Астрахань. По доле жилья наш облцентр занимает 7-е место (1,3%), по медианной цене - последнее (71 тыс. руб. за 1 кв. м). Причем в сравнении с обычным жильем на вторичном рынке Астрахани оно дешевле почти на 5%. Аналитики объясняют это тем, в астраханских старинных многоквартирниках часто требуется капитальный ремонт, а самим домам - реставрация.

Такое внимание к столь древнему жилфонду не случайно: хотя на данный момент в городах России он, по различным источникам, в среднем составляет 6-10% от всего жилого фонда, его доля, в отличие от доли построек советского времени, практически не изменяется. Причина в том, что большинство остающихся в строю «ветеранов» имеют заветные «корочки» - свидетельства о признании их объектами культурно-исторического наследия. И с такими бумагами эти здания одномоментно не снесешь, даже если по ряду них у специалистов есть сомнения в историко-архитектурной ценности. А потому приходится данных столетних «старичков» вписывать в современные программы градостроительства с особым почтением и неприкосновенностью.

По следам «Кон-Тики»

Но каковы же реальные размеры сектора исторического жилья в Астрахани – не по объявлениям, как в «Домклике», а в количестве домов или метража?

Помнится, в феврале 2021 года на брифинге по поводу расселения из ветхого и аварийного жилья тогдашний глава Астрахани Мария Пермякова обмолвилась, что из находившихся в городском реестре 11362 многоквартирных домов 5136 (то есть 45,2%) построены до революции. Но в последствие данная тема официальными источниками не озвучивалась.

Зато в 2022 году картографическое издательство «Кон-Тики» подготовило довольно любопытный проект «Россия больших городов», в котором проанализировала возраст домов в 80 крупнейших городах страны с населением свыше 250 тыс. человек (по данным переписи 2010 года). И в этот список вошла Астрахань.

По расчетам авторов проекта, градация строительства и сохранения жилищного фонда в нашем городе выглядит на сегодня (точнее – на 2022 год) следующим образом:

Что касается дореволюционного фонда, то по нему Астрахань входит в три топ-листа проекта:

Топ-8 городов по площади сохранившейся дореволюционной застройки

Топ-9 городов по доле площади сохранившейся дореволюционной застройки

При этом в данном разделе аналитики отмечают, что дореволюционная архитектура доминирует в трех городах: в Санкт-Петербурге каждый 6-й квадратный метр жилья был построен до 1917 года, в Астрахани и Владикавказе - почти каждый 10-й.

Топ-9 городов с сохранившейся исторической городской средой

Количество зданий, в радиусе 100 метров от которых 75% площади основания построек возведены до 1917 года

Так что, как видите, Астрахань имеет внушительное архитектурное наследие на общероссийском фоне. Другое дело – как таким фактором воспользоваться по максимуму. С точки зрения туризма и кинематографии (какой исторический ландшафт для съемок!) здесь всё понятно. А что еще?

Фото: rutube.ru, ivan-da-maria.org, pitert.ru