Амурские риелторы: цены на недвижимость не выросли
Специалисты провели анализ цен
Появление ипотеки со ставкой 2 % не оставило равнодушным никого: кто-то обрадовался – «какая низкая ставка», а кто-то связал это с ростом цен и ударился в негатив. Нередко можно прочитать комментарии: «Верните цены назад, нам 2 % не нужно». В своем обзоре мы постараемся уйти от эмоций и проанализировать факты.
Рынок недвижимости – это цикличный механизм и его рост и падение коррелирует с ростом экономики, ВВП и уровнем потребительского оптимизма.
Чтобы говорить о росте цен, правильно рассматривать горизонт минимум 5 лет, поэтому давайте вернемся в докризисный 2014 год, тогда цена на новостройки в микрорайоне держалась в размере 60 000 рублей за метр, а новостройки в центре стоили около 70 000 за метр. Затем всем известные события привели к девальвации рубля, удорожанию ипотеки (ставки доходили до 19 % годовых) и, как следствие, падению активности на рынке недвижимости и падению цены – никто ничего не покупал, а застройщики не торопились до 2017 года начинать новые проекты и снижали цены, чтобы остаться на плаву.
Постепенно, начиная с 2015 года, макроэкономические показатели начали приходить в себя, появились программы господдержки и ключевая ставка начала медленно, но верно снижаться, за ней следом снижались и ставки по ипотеке. Недвижимость все это время постепенно теряла в цене, и ценовое дно было достигнуто в 2017 году. В 2018 году мы зашли с ценами на новостройки в микрорайоне около 50 000 рублей, в центре – 60 000 рублей, и с этого момента начался не рост цен, а возвращение постепенно в докризисные цены. В итоге к концу 2018 года мы увидели те цены, которые были до падения: микрорайон 55-60 тысяч рублей за квадрат, центр 65-70 тысяч рублей за квадратный метр.
Что же было дальше? 2019 год подарил рынку непрерывный рост, поскольку:
1) Реализовался эффект «отложенного спроса» и произошло смягчение денежно-кредитной политики ЦБ: снижение ключевой ставки закономерно вызвало снижение ставок по ипотеке, что способствовало росту спроса на ипотеку и удовлетворению отложенного спроса, который возник в 2015-2017 годах, когда ставки по ипотеке были значительно выше;
2) Произошло уменьшение количества строительных проектов, в том числе из-за изменений в финансовой модели застройщиков, связанных с изменениями в законе о долевом участии в строительстве: после введения проектного финансирования и появления эскроу-счетов себестоимость строительства возросла, более того, вырос НДС;
3) Увеличение запроса на аренду, с связи с притоком рабочей силы в Амурской области: многие предприимчивые граждане поняли, что если есть свое жилье, то выгодно купить квартиру с помощью ипотечного кредита и сдать в аренду: аренда почти полностью способна погасить ипотечный платеж, и таким образом через 10-15 лет ипотечный кредит полностью погашен, и квартира приносит уже прибыль;
4) Повышение уровня потребительского оптимизма: улучшение макроэкономических показателей, рост ВВП благоприятно влияют на рост оптимизма покупателей;
5) Снижение ключевой ставки сделало депозиты в банках неинтересными для инвесторов, заставив их обратить взгляд на недвижимость! Зачем класть в банк под смешные 6-7 %, когда рост в недвижимости значительно выше.
Все эти факторы в совокупности двинули рынок к нынешним ценам. Если говорить объективно, то в микрорайоне новостройки сейчас стоят 65-70 тысяч рублей за метр, а в центре 70-85 тысяч за квадрат, таким образом, рост цен составил с 2014 года не более 20 %. Но если вычесть уровень инфляции за последние 5 лет, то фактически за 5 лет недвижимость и не выросла в цене.
Что касается дальневосточной ипотеки, то это отличная мера для поддержки молодых семей, позволяющая купить квартиру и получить ставку ниже, чем в большинстве европейских стран. Таких беспрецедентных мер поддержки государство никогда не оказывало. Более того, сейчас появилась возможность для всех категорий граждан взять ипотеку со ставкой под 2,7 % в сельской местности, к которой относятся и Чигири, и микрорайона Тепличный – это отличная возможность купить новое жилье территориально в городе.
Что касается влияния дальневосточной ипотеки на цену – оно минимально, поскольку ставка напрямую влияет только на спрос, и при ограниченном предложении цена, конечно, немного увеличивается. Однако в ближайшее время рынком будет нащупан баланс спроса и предложения, и цены, вероятно, если и будут расти, то минимальными темпами.