Особенные квартиры
Сделки с недвижимостью, где используются средства материнского капитала, считаются достаточно сложными и их откровенно недолюбливают риелторы. О том, с какими трудностями сталкиваются участники таких процедур и какие нормы закона обязательно нужно соблюсти при покупке или продаже жилья, рассказала начальник отдела Управления Росреестра по Чувашской Республике Эльби Николаева.
— Вопросов действительно возникает много, потому что сделки с маткапиталом всегда сопряжены с определенными ограничениями и требованиями закона. Самый частый вопрос — в каком виде и в какой срок нужно составить соглашение об определении долей?
Соглашение можно составить в нотариальной форме или в простой письменной. Если вы обратитесь к нотариусу, то он вам подготовит все документы, в том числе поможет высчитать размер доли. Если соглашение вы составляете сами, то и все расчеты придется делать самостоятельно.
— А есть ли срок, в рамках которого родители должны выделить доли детям?
— Да, такой срок существует. Это нужно сделать в течение полугода после того, как семья полностью расплатится с банком. Или сразу, если банк даст свое согласие. Доли можно выделить сразу, если квартира покупалась без использования кредита, то есть в момент совершения сделки определить доли.
— И все соблюдают это требование?
— К нашему большому сожалению, нет. Встречается достаточно много случаев злоупотребления со стороны родителей.
— А чем это грозит? Вот заупрямятся мама с папой и скажут, что им и так неплохо живется, дети же с ними. Зачем им доли выделять, деньги на оформление тратить?
— У нас в республике много обращений в суд от прокуратуры по неисполнению соглашения об определении долей. Безнаказанным такое игнорирование требования закона не останется. Но, конечно, основные риски несут покупатели. Когда покупатель приобретает квартиру, в которой должны были быть выделены доли, но этого не произошло, то такая сделка может быть оспорена через суд.
— Можно ли проверить, использовался ли маткапитал при покупке недвижимости?
— Нет, такую информацию в открытом доступе получить невозможно. Здесь только надеешься на совесть родителей. Хотя, если сделка оформляется через нотариуса, то он запрашивает сведения из Социального фонда и, соответственно, может предупредить. Вообще покупателя должно насторожить, если семья с маленькими детьми продает относительно недавно купленную квартиру — вполне возможно, что она приобреталась как раз на маткапитал.
— А вообще сложно продать квартиру, которая покупалась на МСК? Вот когда мои знакомые выбирали себе квартиру, то сразу же отметали варианты, где собственниками были дети. Говорили, что с такими квартирами очень много вопросов.
— Да, такие сделки непростые. Основная проблема заключается в том, что там всегда требуется согласие органов опеки на продажу такого жилья. И не всегда его можно получить. Такие сделки проходят через нотариусов и никак иначе. Это требование закона. Сделки об отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, всегда требуют нотариального удостоверения. Как правило, продажа такой квартиры сопряжена с одномоментной покупкой другого жилья. А это снова дополнительные сложности. Тем не менее такие сделки совершаются и довольно часто.
— Требуется ли выделять доли бывшему супругу? На момент составления соглашения они были в браке, а когда ипотеку погасили — развелись. Может ли бывшая жена не выделять ему долю, или развод на это не влияет?
— При разводе супругам потребуется разделить имущество, совместно нажитое во время брака, и установить долевую собственность на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала, в том числе с учетом выделения долей детям. Установить режим долевой собственности на имущество можно по взаимному согласию на основании соглашения об определении долей либо в судебном порядке.
— А если супруг не хочет делить свою долю в квартире на детей? Мол, пусть жена своей половиной распоряжается, а мою — не трогает. Есть ли способ повлиять на несговорчивого отца семейства?
— Если никакие уговоры не помогают, то можно через суд обязать его разделить свою долю. Такие ситуации не единичные. К нам недавно обращалась молодая мама с таким вопросом. Квартира была разделена на троих — маму, папу, сына. После рождения дочери они получили материнский капитал и использовали его для погашения ипотеки. Требовалось выделить долю и на дочку, а муж отказывался трогать свою часть. Вот в такой ситуации как раз и поможет обращение в суд.
— Нужно ли выделять долю ребенку, который родился уже после использования маткапитала?
— Тут ситуации могут быть разными. Если квартира покупалась без кредитных средств и доли были выделены сразу, то перераспределять доли на нового члена семьи не надо. А вот если этот ребенок родился до погашения ипотеки и исполнения соглашения, то выделить ему долю придется.
— Если мама получила маткапитал будучи во втором браке, то здесь как распределяются доли?
— На супругов (бывший супруг не относится) и на детей. Сюда относятся и дети от первого брака жены. От первого брака мужа дети к выделению долей не будут иметь отношение.
— Если на момент исполнения соглашения одному из детей уже 18 лет, то нужно ли ему выделять долю?
— Совершеннолетним детям доля тоже выделяется.
— Какие еще рекомендации вы могли бы дать в конце нашей беседы?
— Обязательно проконсультируйтесь со специалистами перед использованием маткапитала. Ситуации могут быть разные и то, что подходит для одной семьи, совершенно не подойдет другой. Поэтому обращайтесь за бесплатными консультациями в Социальный фонд России, в Росреестр, к нотариусам, работникам банка или риелторам. Соберите максимальную информацию и при совершении сделки соблюдайте все требования закона.