Стрит-ретейл и его плодотворный 2022 год
Ни провалов, убивающих его настоящее, ни губительных изменений, заставляющих кардинально пересмотреть будущее, столичный стрит-ретейл в 2022 году так и не увидел. Так что сегмент все чаще называют обладателем устойчивого иммунитета к кризисам
Стрит-ретейл — еще один сегмент коммерческой недвижимости, в котором подведение итогов 2022 года большинство аналитиков начинают словами «вопреки прогнозам, год оказался…». Каким? Точно не губительным и не провальным: стрит-ретейл (по крайней мере, столичный) еще раз подтвердил, что является обладателем устойчивого иммунитета к кризисам. Уже в октябре было понятно: 2022-й сегмент завершит с потерями, но не критичными для его нынешнего состояния и будущего развития. И вообще, как говорит коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко, плодотворный оказался год.
Что важно отметить? По данным NF Group, предварительные итоги-2022 свидетельствуют, что суммарный объем площадей формата стрит-ретейл во всех исследуемых коридорах столицы (пешеходных, центральных торговых коридорах и магистралях) остался неизменным и составил 791,9 тысячи квадратных метров. Средняя площадь помещений также не подверглась изменению, оставшись на уровне 166,4 квадратного метра.
Вакантность до сих пор держится на уровне 15,7% (около 124,5 тысячи «квадратов») практически во всех торговых коридорах Москвы. Наибольший рост вакантности зафиксирован на пешеходных улицах (+5,3 процентных пункта по сравнению с аналогичным периодом 2021 года), средний уровень показателя составил 17,2%. «Динамика обусловлена выходом новых свободных площадей в сток на улице Кузнецкий Мост, которую традиционно выбирали международные операторы и локальные игроки для размещения флагманских магазинов. На транспортно-пешеходных улицах и на крупных магистралях уровень вакантности вырос незначительно — на 0,1 процентного пункта за год, до 14,3% и 17,7% соответственно», — поясняет директор направления стрит-ретейл NF Group Ирина Козина.
В целом, по наблюдениям Ирины Буренко, несмотря на год, состоящий из множества потрясений, следующих одно за другим, деловая активность на рынке аренды торговых помещений в Москве была выше, чем в 2021-м. Число сделок за год возросло более чем в два раза относительно показателей прошлого года. Однако эксперт отмечает, что, по ее данным, средний арендуемый объем площадей сократился с 80 до 50 квадратных метров. «Еще одно важное наблюдение: наиболее стрессовыми месяцами на рынке были март и сентябрь. При этом практически через месяц активность рынка не только восстанавливалась, но и демонстрировала гиперактивность. Так, в декабре число заключенных сделок в три раза превысило число сентябрьских», — делится статистикой Ирина Буренко.
Главным трендом 2022 года на рынке стрит-ретейла она называет не только значительное увеличение активности арендаторов, но и смену отраслей-лидеров. «Так, например, в этом году чаще открывались табачные магазины, точки быстрого питания и российский fashion-ретейл. Последнее направление до 2022 года практически отсутствовало в уличной торговле», — подчеркивает эксперт. Ирина Козина готова конкретизировать.
Ирина Козина директор направления стрит-ретейл NF Group «Заявления иностранных брендов о приостановке деятельности существенно не повлияли на уровень вакантности во многих исследуемых коридорах столицы, за исключением улицы Кузнецкий Мост. Около 34 международных брендов, функционирующих в формате стрит-ретейл, ограничили свою деятельность, из них 59% временно приостановили деятельность на территории России (20 брендов), 26% прошли процедуру ребрендинга (девять брендов), суммарно только 15% закрылись в формате стрит-ретейл и ушли из России. В связи с чем отечественные дизайнеры получили новые возможности для развития в офлайн-сегменте — в частности, в центре Москвы. Они стремятся занять помещения в центральных локациях для открытия флагманских проектов, так как это способствует повышению статусности, что подтверждается опытом международных брендов в любой столице мира. Также на московский рынок выходят компании, уже давно работающие в Санкт-Петербурге и других крупных городах страны. Всего за 2022 год в формате стрит-ретейл открылись 17 локальных марок (в том числе в формате ресейл-бутиков и концепт-сторов) из Москвы, Екатеринбурга, Казани и Костромы, а также один бренд из Белоруссии. Данный результат более чем в два раза превышает аналогичный показатель 2021 года, когда на рынок вышли всего восемь российских брендов. Это свидетельствует о положительной тенденции и перспективах развития сегмента локального fashion-ретейла, что позволяет ожидать роста активности игроков и увеличения числа новых заявок на поиск подходящих для брендов помещений».
Ирина Буренко приводит несколько конкретных примеров. «12storeez занял просторное пространство бутика Brunello Cucinelli в Столешниковом переулке. Магазины брендов Country Textile и Le Journal Intime открылись на Тверской, 15, Nikita Efremov — на Петровке. Еще в марте этого года в такой рывок российского fashion-ретейла, казалось, не верил никто. Магазины одежды заключили 9% сделок в стрит-ретейле за год и стали третьим сегментом по темпам открытий», — с оттенком восхищения говорит эксперт.
По ее данным, вторым сегментом по активности на рынке стали заведения форматов стрит-фуд и «кофе с собой»: в частности, они обеспечили 19% всех заключенных в R4S Group договоров аренды. Однако их динамика существенно снизилась во втором полугодии, что может говорить о переизбытке предложения на рынке. Самыми же агрессивными игроками в 2022 году оказались магазины табачной продукции.
Ирина Буренко коммерческий директор R4S Group «Эти магазины сформировали 20% по всем сделкам компании и вытеснили магазины продуктов (в прошлом году на их долю приходилось 17% — это был самый крупный показатель по сегментам). Наибольшая активность у табачных пришлась на второе полугодие — возможно, эта картина стала отражением нарастающего стресса в обществе. По сравнению с 2021 годом число открытий табачных точек в 2022 году увеличилось вдвое, а в четвертом квартале на данную сферу пришлось 55% от общего объема заключенных сделок. Однако совершенно прогнозируемо, что при таком агрессивном развитии табачных форматов в какой-то момент этот сегмент закроет практически все локации, и тогда начнется процесс ротации и оптимизации».
Ирина Козина, анализируя основной спрос на центральных улицах столицы в пределах Садового кольца, подчеркивает, что его формируют предприятия общественного питания. «Несколько лет подряд первенство по числу открытий удерживают рестораны авторской кухни. Второе место занимают аутентичные кухни в разных ценовых сегментах. Замыкают тройку лидеров заведения, реализующие новое прочтение классических коктейль-баров. Наибольшее число открытий пришлось на ресторанную группу Pinskiy & Co, которая сделала акцент на запуске проектов совместно с другими игроками из разных индустрий», — рассказывает эксперт.
В целом на протяжении второй половины 2022 года наблюдается постепенное восстановление рынка стрит-ретейла, что дает возможность рассчитывать на фазу активного роста в следующем году, конечно же, при условии отсутствия более сильных потрясений, чем произошли в этом. «Хотя есть еще один напрашивающийся вывод: не исключаю, что факт того, что стрит зарекомендовал себя как устойчивый инструмент, будет снижать доходность», — делится прогнозами Ирина Буренко.