El beneficio fiscal que permite a los mayores de 65 años donar su vivienda a sus hijos sin pagar IRPF

La vivienda atraviesa una situación compleja en España. A día de hoy muchos jóvenes tienen problemas para comprar un piso y cuando lo hacen, ya superan la treintena. Este caso dista mucho de cómo accedieron sus padres a la primera vivienda. Quizás por ello estos se convierten en el mayor apoyo en el momento de su independencia y les ayuden pasando la propiedad a su nombre. Una acción que otros tantos descartan por las posibles consecuencias con Hacienda. 

Sin embargo, lo que muchos desconocen es que existen algunas ventajas fiscales. Sobre todo, aquellos mayores de 65 años quienes disponen de la exención por reinversión en vivienda habitual, lo que juega a favor de los contribuyentes que quieren echar precisamente una mano a sus hijos. Ahora, hay que tener muy claros los puntos clave de este beneficio fiscal.  

Donar o vender la «vivienda habitual» a tus hijos sin pagar IRPF

Es habitual cuando vendes o donas un inmueble que Hacienda entre en el juego. Si compraste un piso por 50.000 euros hace tres décadas y hoy vale 200.000, esos 150.000 euros de diferencia se consideran una ganancia patrimonial y pueden tributar hasta el 28% en tu declaración de la renta.

Sin embargo, para los mayores de 65 años, existe una exención fiscal. Según el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, la ganancia derivada de la transmisión de tu vivienda habitual está totalmente exenta. Esto significa que, para ti como donante o vendedor, el coste fiscal en el IRPF es cero euros. Da igual que la operación sea una venta a un tercero o una donación directa a tus hijos. 

Pero ojo, porque para hacer uso de este beneficio hay que leer bien, ya que se trata de tu vivienda habitual. Así pues, de cara a Hacienda, hay que justificar que ha sido tu residencia al menos tres años de forma continuada. 

Aunque la ley permite también aplicar la exención incluso si ya no vives allí en el momento de la firma, siempre que la casa haya tenido la consideración de vivienda habitual en algún momento dentro de los dos años anteriores. En este sentido, aquellas personas mayores que se han mudado a una residencia recientemente pueden decidir tramitar la donación con esta ventaja. 

Nuda propiedad: otra opción con exención

Por otro lado, obtener esta exención es posible incluso cuando se produce una nuda propiedad. En este contexto, los mayores de 65 años pueden donar la nuda propiedad o titularidad legal a sus hijos pero reservarse el usufructo vitalicio, lo que viene a ser el derecho de vivir en ella hasta el momento de su fallecimiento. 

Cuando llegue el momento, los hijos ya tienen la propiedad a su nombre, lo que facilita los trámites de herencia, pero mientras vivan los padres mantienen el control y el uso de su hogar.

Donde sí entra Hacienda en juego

Aunque los mayores de 65 años estén exentos del IRPF en el traspaso de su vivienda habitual, Hacienda sí que entra en juego para con otros frentes como el del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y la Plusvalía Municipal.

Si tus hijos reciben la donación de tu vivienda habitual deberán afrontar el pago del ISD, que depende de la cantidad fijada por la Comunidad Autónoma donde se encuentre, siendo en algunas un pago mínimo y en otras un pago más exagerado. 

Pero, además, tendrán que hacer también pago de la plusvalía municipal, que tiene letra pequeña. Y, es que, si donas tu vivienda habitual a tus hijos deben ser estos los que afronten el pago, mientras que si es una venta, la responsabilidad del pago correrá a cuenta en este caso de los mayores de 65 años que decidan atenerse a la exención del IRPF en estos casos.