La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: la comunidad puede imponer ciertas obras incluso con la Junta en contra
Como tantas series televisivas nos han relatado, las obras y reformas en las viviendas son una de las principales fuentes de tensión dentro de las comunidades de propietarios. El ruido constante, la ocupación de zonas comunes, la suciedad en portales y ascensores o los desperfectos derivados del tránsito de materiales generan conflictos frecuentes entre vecinos, especialmente en edificios antiguos o con gran densidad de residentes. La creciente actividad reformista en España ha intensificado este tipo de situaciones y ha obligado a muchas comunidadesidades a revisar con mayor detalle las normas internas de convivencia y el alcance de las obligaciones colectivas.
Esta tendencia queda reflejada en el Informe Radar Reforma, elaborado por Andimac, Ascer y GfK, que señala que tres de cada diez hogares realizaron alguna mejora en su vivienda durante el último año. De esta manera, el número de intervenciones alcanzó los 1,9 millones, superando la barrera del año anterior. Más allá de las reformas particulares, muchos de estos trabajos acaban afectando al conjunto del edificio, ya sea por alteraciones estructurales, uso intensivo de elementos comunes o necesidades de adaptación. Ante este escenario, la Ley de Propiedad Horizontal se la normativa clave que regula las relaciones entre vecinos, los límites de las actuaciones particulares y las decisiones colectivas que deben adoptarse.
Por norma general, cualquier obra que afecte a elementos comunes del inmueble debe ser aprobada en Junta de propietarios. Esto ocurre especialmente cuando las actuaciones implican modificaciones estructurales, derramas económicas o cambios que repercuten sobre todos los residentes del edificio. Sin embargo, la propia Ley mencionada establece una importante excepción relacionada con la accesibilidad. Tal y como recoge el artículo 10 de la normativa, existen determinadas obras destinadas a eliminar barreras arquitectónicas que pueden imponerse incluso aunque la Junta vote en contra o no exista acuerdo previo entre los propietarios.
El artículo 10 establece cuándo se puede imponer una obra
La ley establece que tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta las actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal del edificio cuando las solicite una persona mayor de 70 años o una persona con discapacidad que resida, trabaje o preste servicios habituales en el inmueble. Dentro de estas obras se incluyen la instalación de ascensores, rampas, plataformas elevadoras, salvaescaleras o adaptaciones en portales y accesos comunes. La normativa protege no solo a propietarios, sino también a inquilinos y usuarios habituales de las viviendas, reforzando el principio de accesibilidad como un derecho prioritario frente a la oposición vecinal.
El límite económico detalla la necesidad de votación
No obstante, la obligatoriedad de estas actuaciones está condicionada por un límite económico concreto. La ley determina que el coste repercutido anualmente, una vez descontadas las ayudas públicas o subvenciones, no puede superar el equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes por propietario. Si se mantiene dentro de ese margen, todos los vecinos estarán obligados a contribuir al pago, incluso quienes hayan votado en contra de la obra o no hagan uso directo de las instalaciones, como ocurre frecuentemente con vecinos de bajos respecto al ascensor. Cuando el importe excede ese límite, el proceso se somete al acuerdo mayoritario o el excedente se traslada parcialmente a quienes hayan solicitado la actuación.
La diferenciación clave: obras necesarias y voluntarias
La normativa también distingue claramente entre obras necesarias y mejoras voluntarias. Mientras las actuaciones vinculadas a conservación, seguridad o accesibilidad pueden imponerse de forma obligatoria, otras mejoras consideradas no esenciales, como piscinas, gimnasios o elementos estéticos, sí dependen de las mayorías establecidas en Junta y pueden incluso eximir de pago a determinados propietarios.
En caso de negativa injustificada por parte de la comunidad, las personas afectadas pueden acudir a los tribunales para exigir la ejecución de las obras. De esta manera, la Ley de Propiedad Horizontal refuerza un modelo en el que la accesibilidad y las infraestructuras prevalecen cada vez más sobre la oposición de parte de los vecinos.