El mito de las viviendas vacías como causa de la crisis de vivienda: menos del 3% de los propietarios tiene un inmueble desocupado
Las viviendas vacías han ocupado el centro del debate sobre la crisis de vivienda, junto a la especulación de grandes tenedores y los alquileres turísticos. La idea de que miles de pisos permanezcan cerrados mientras la oferta de alquiler está en mínimos y los precios no paran de subir se ha instalado con fuerza en el discurso político y público. Sin embargo, los datos apuntan a una realidad más matizada: menos del 3% de los propietarios en España tiene una vivienda vacía.
No obstante, aunque su impacto es reducido en el mercado, la creciente inseguridad normativa está frenando que algunos de estos inmuebles se pongan en alquiler y alivien la presión sobre los inquilinos. "La vivienda vacía entre particulares sigue siendo un fenómeno muy reducido y la gran mayoría lo hace por motivos involuntarios como el mal estado del inmueble (21%), conflictos hereditarios (18%) o desconfianza hacia los inquilinos, relacionada con el temor a impagos o daños en la vivienda (14%, duplicando la tasa de hace un año). Sin embargo, las causas han variado y lo que más llama la atención es que el clima de inseguridad jurídica está paralizando decisiones que podrían poner más vivienda en el mercado", explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
La solución pasa, según Fotocasa, por la implementación "de medidas que aporten seguridad en el alquiler, que faciliten la rehabilitación y resuelvan los bloqueos legales en herencias", en lugar de imponerles penalizaciones fiscales a los inmuebles vacíos. La Ley de Vivienda permite a los ayuntamientos aplicar un recargo por desocupación permanente de hasta el 150% en la cuota del IBI a las viviendas que lleven desocupadas más de dos años sin causa justificada. De hecho, pese a esta penalización, las viviendas que permanecen vacías más de dos años no paran de crecer. En el primer semestre de 2026, el 49% de las viviendas vacías lleva más de dos años sin uso, frente al 43% registrado en 2025. Por el contrario, disminuye el peso de las viviendas que llevan vacías menos de dos años, pasando del 57% al 52%.
Según los datos de Fotocasa correspondientes al primer semestre de 2026, el 97% de los propietarios utiliza alguna de sus viviendas como residencia principal, ligeramente por encima que un año antes. Por su parte, el porcentaje de propietarios que destina viviendas a segunda residencia desciende ligeramente, pasando del 12% al 11%. También cae el porcentaje de propietarios que alquilan sus inmuebles como residencia habitual, del 8% al 7%, mientras que el alquiler vacacional o de corta estancia se mantiene en cifras muy reducidas, por debajo del 1%.
Si el análisis se realiza sobre el conjunto de viviendas en propiedad y no sobre el número de propietarios, los datos reflejan una situación similar. El 80% de las viviendas en propiedad en España son residencias habituales, según datos del primer semestre de 2026, frente al 79% del año anterior. Las segundas residencias representan el 9% del total, mientras que las viviendas vacías alcanzan el 2%, ligeramente por debajo del porcentaje de 2025.
Por comunidades autónomas, Baleares y Canarias son los territorios con mayor proporción de propietarios que asegura mantener viviendas vacías, con porcentajes por encima de 3% en el primer semestre de 2026. Andalucía también presenta porcentajes superiores a la media nacional, situándose en un 3%. En cambio, Cataluña se mantiene entre las comunidades con menor incidencia, por debajo del 2%, mientras que Madrid pasa del 2% al 3%. La Comunidad Valenciana permanece estable en el 2%.
El número de propiedades en posesión también influye directamente en la probabilidad de mantener una vivienda vacía. Entre quienes solo tienen una vivienda, apenas el 1% reconoce mantenerla sin uso. Sin embargo, el porcentaje aumenta hasta el 9% entre los propietarios de dos inmuebles y se dispara hasta el 26% entre quienes poseen tres o más viviendas.
Respecto a las preocupaciones asociadas a mantener una vivienda vacía, la ocupación se sitúa como el principal temor de los propietarios y además gana relevancia de forma significativa. En el primer semestre de 2026, el 55% afirma preocuparse por la posibilidad de que ocupen el inmueble, frente al 43% registrado un año antes. Por detrás se sitúa el coste económico que supone mantener una vivienda sin rentabilidad, incluyendo seguros, impuestos o gastos de comunidad, una preocupación mencionada por el 34% de los propietarios, aunque pierde peso respecto al año anterior.