Irene Gramage, abogada, sobre la venta de pisos heredados: "Había una ganancia patrimonial en la venta y tuvieron que pagar más de 10.000 euros cada uno de los hermanos"
Recibir una vivienda en herencia abre dos momentos fiscales. Primero, se liquidan los impuestos vinculados a la adquisición. Más adelante, si los herederos la venden, la Agencia Tributaria calcula si existe una ganancia patrimonial. La cifra del primer trámite puede tener consecuencias en el segundo.
Conviene aclarar una confusión habitual sobre la escritura. La notaría formaliza la aceptación y deja constancia del valor aportado por los herederos, pero no fija el valor fiscal de la casa. En el impuesto de sucesiones, cuando resulta aplicable, el valor de referencia del Catastro funciona como base mínima. Si se declara un importe superior, puede prevalecer.
Para el IRPF, la cuenta parte de una diferencia: al vender el inmueble se resta el valor de adquisición al de transmisión. En una herencia, el primero se determina conforme a las reglas del impuesto sucesorio, con los límites legales, y puede incluir ciertos gastos e impuestos. Una cifra baja puede hacer que la ganancia calculada sea mayor.
La cifra que acompaña al inmueble
Un vídeo de la abogada Irene Gramage plantea el caso de cuatro hermanos que aceptaron una vivienda por partes iguales y la vendieron cuatro años después, según el relato difundido. El mensaje asegura que cada uno afrontó "más de 10.000 euros cada uno" por la ganancia patrimonial. Esa cantidad pertenece al caso explicado y no puede darse por comprobada sin revisar la documentación.
La regla fiscal que explica el problema también afecta a la copropiedad entre hermanos. Cada titular declara la parte de la ganancia que le corresponde, según su porcentaje. La Agencia Tributaria toma como referencia el valor declarado o comprobado a efectos del impuesto sucesorio, sin superar el valor de mercado que establezca la norma. También pueden influir los gastos de adquisición, las reformas acreditadas y los costes de transmisión.
La diferencia entre lo declarado al recibir la casa y el precio posterior debe analizarse. Si el primer importe fue bajo y el inmueble se transmite por más dinero, la ganancia fiscal puede crecer. Hay que comprobar la fecha, la parte de cada heredero y los gastos que eleven el valor de adquisición. El caso de la venta de un inmueble heredado muestra los efectos de estas operaciones.
La cuenta que conviene hacer antes
Revisar el valor puede reducir una ganancia futura, pero no elimina la factura fiscal. Elevar la cifra de la herencia puede aumentar el coste del impuesto sucesorio y afectar a otros tributos. La decisión debe comparar ambos momentos fiscales y tener en cuenta la comunidad autónoma, sus bonificaciones y la situación de cada heredero. Las diferencias entre donar o heredar dependen de varias variables.
Antes de aceptar o vender, es recomendable reunir cuatro datos: el valor de referencia, el importe declarado, los gastos pagados y el precio probable de transmisión. También conviene revisar la plusvalía municipal, la titularidad de cada hermano y la documentación de las mejoras. Una revisión de la tributación de una vivienda puede evitar cálculos incompletos.
El creador del vídeo resume su advertencia con una hipótesis: "hubiéramos reducido 40.000 euros en el momento de la venta". La frase describe el resultado que, según su relato, se habría obtenido al revisar la operación de los cuatro hermanos. No permite extrapolar una cifra a otras herencias, porque dependería de los valores, los impuestos satisfechos y la ganancia efectiva.
La idea esencial es revisar la operación antes de firmar. Un asesor fiscal puede calcular el efecto conjunto del impuesto sucesorio, el IRPF y los tributos locales. La notaría documentará la voluntad de los herederos. Si la vivienda ya se ha vendido, conviene conservar la escritura, la autoliquidación y las facturas para comprobar el valor de adquisición.