Обещали школу и паркинг: что покупатель может потребовать от застройщика

Застройщик обещал школу, детсад, паркинг и двор. Можно ли заставить его их построить?
Когда застройщик обязан строить социальные объекты
Если школа, детский сад, парковка и благоустройство двора предусмотрены градостроительными планами как отдельные проекты, за них ответственность несут акимат или другой заказчик. Если эти объекты включены в проект ЖК, то здесь ситуация иная, рассказали Tengri Home в Министерстве промышленности и строительства.

"Если строительство школы, детского сада, парковки и благоустройство территории предусмотрены утверждённой проектно-сметной документацией, застройщик обязан реализовать соответствующие проектные решения", — ответили в министерстве.

Это значит, что рекламный буклет со школой и благоустроенным двором сам по себе ещё не отвечает на главный вопрос: предусмотрены ли эти объекты в утверждённом проекте именно этого ЖК и кто должен их строить?
Справка: Обязательства застройщика определяются утверждённой проектно-сметной документацией, правами на земельный участок, разрешительными документами и условиями договоров. Утверждённые проектные решения обязательны, а объект должны принять в эксплуатацию в соответствии с проектом.
В Министерстве промышленности и строительства подчеркнули: застройщик отвечает за реализацию утверждённого проекта, включая предусмотренные им здания, сооружения, инженерную инфраструктуру и благоустройство.
Если же социальный объект запланирован как самостоятельный государственный или иной проект, нужно отдельно выяснить, кто выступает заказчиком, из какого источника выделят финансирование и в какие сроки объект должны построить.
Реклама строящегося дома: на что обращать внимание покупателю
В министерстве советуют отличать объекты комплекса от социальной инфраструктуры, которую планируют и реализуют на территории города в рамках государственных или других инвестиционных проектов.
Реклама при этом должна быть достоверной. Если покупателю сообщили сведения, которые не соответствуют действительности или утверждённым характеристикам объекта, он может обратиться в органы по защите прав потребителей, а при наличии оснований — в суд.
В рекламе жилья, на строительство которого застройщик привлекает деньги дольщиков, должны указывать разрешения или гарантии. Объявление должно соответствовать классификации дома в утверждённом проекте.
Какие документы запросить до покупки строящейся недвижимости
Если квартиру покупают по договору долевого участия, будущему дольщику должны предоставить информацию о застройщике, земельном участке и объекте.
В числе документов:

разрешение или гарантия на привлечение денег дольщиков;
уведомление о начале строительно-монтажных работ;
описание объекта по проектной документации;
сроки завершения строительства;
сведения о подрядчике, его лицензии и опыте.

На сайте компании должны публиковать название и местоположение объекта, сроки завершения строительства и фотоотчёт о ходе работ. Обновлять его должны не реже одного раза в месяц. Эти требования предусмотрены Законом "О долевом участии в жилищном строительстве".
Чтобы проверить, предусмотрены ли на территории школа, детский сад, парковка и инженерные сети, Минпромстрой советует запросить в акимате возможность ознакомиться с градостроительными документами: генеральный план, архитектурно-планировочное задание, проект детальной планировки, технические условия и схема наружных инженерных сетей.
Может ли застройщик изменить проект
Проект можно корректировать при наличии обоснованных причин и с соблюдением установленной процедуры. Застройщик не вправе произвольно убрать школу, сократить число парковочных мест или переделать двор, если это противоречит утверждённому проекту.
Для изменений может потребоваться:

участие проектной организации;
согласие или участие автора архитектурного проекта;
согласование с акиматом;
в некоторых случаях — повторная экспертиза документации.

Нужно ли привлекать покупателей или собственников, зависит от характера изменений и условий договора. Если изменения затрагивают общее имущество или права собственников на земельный участок, должны соблюдаться нормы гражданского законодательства.
Куда обращаться, если обещанное не построили
Компетенция органов зависит от сути проблемы:

органы государственного архитектурно-строительного контроля проверяют соблюдение строительных требований, соответствие работ проекту и порядок приемки объекта;
акимат отвечает за градостроительное планирование, назначение земельных участков и реализацию градостроительных документов;
органы по защите прав потребителей рассматривают обращения о недостоверной информации и введении покупателей в заблуждение;
спор о договорных обязательствах, убытках или других способах защиты прав можно передать в суд.

В ведомстве также напомнили о гарантийных сроках по Строительному кодексу: не менее пяти лет для строительного объекта и не менее 10 лет для несущих конструкций, кровли и наружных стен — со дня приёмки объекта в эксплуатацию. Если в гарантийный период обнаружатся несоответствия, устранять их должен подрядчик.
Контекст
Ранее мы рассказывали о жителях алматинского ЖК BUTA Legacy, которые заявили, что застройщик не построил обещанные площадки и детский сад. Компания в свою очередь утверждала, что спортивные и детские зоны реализовали в рамках утверждённых проектов; по поводу детского сада застройщик тогда не ответил.
Также мы писали о жителях столичного Highvill, которые несколько лет через суд добивались сохранения участка под государственную школу. Спор они выиграли, однако от идеи построить рядом детский сад пришлось отказаться.