Die schwarz-rote Koalition hat im Mai 2026 einen Entwurf für das neue "Heizungsgesetz" vorgelegt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz ermöglicht mehr Freiheiten, enthält aber auch neue Pflichten. Mit dem Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) wird das bis dahin noch gültige Gebäudeenergiegesetz (GEG) enden. Das GEG ist vor allem nach 2023 als "Heizungsgesetz" bekannt geworden, als die Ampelkoalition eine umstrittene Novelle vorantrieb. Kern dieser Novelle war die 65-Prozent-Regel: Neue Heizungen sollten nur noch installiert werden dürfen, wenn sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden können. Diese Regel wird mit dem GModG nun abgeschafft. Stattdessen gelten andere Regeln für neue Heizungen in Deutschland. Außerdem gelten neue Vorgaben für Neubauten und für Sanierungen. Was genau für Eigentümer ab dem Inkrafttreten des GModG gelten wird, lesen Sie in diesem Ratgeber. Welche Heizungen sind im GModG erlaubt? Eigentümer haben im GModG freie Heizungswahl. Erlaubt sind also Öl- und Gasheizungen, Pelletheizungen , Wärmepumpen, Fernwärme oder eine andere Form des Heizens. Diese Regeln gelten sowohl im Neubau als auch im Bestand. Einzige Ausnahme ist die Stromdirektheizung . So darf eine neue Stromheizung nur in gut gedämmten Gebäuden eingebaut werden, sofern es sich um ein vermietetes Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen handelt. So sollen Mieter vor extrem hohen Nebenkosten durch den Einbau einer unwirtschaftlichen Heizung geschützt werden. Wer als Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie entscheidet, in einem schlecht sanierten Haus eine Stromdirektheizung zu installieren, darf dies tun. Genauso wie mit dem alten GEG gibt es keine Pflicht zum Austausch einer Heizung. Was neu ist: Obwohl Deutschland ab 2045 klimaneutral werden will, dürfen nach diesem Datum fossile Heizungen grundsätzlich noch weiterlaufen. Allerdings werden diese Heizungen kostentechnisch risikoreicher. Bestehende Gasheizungen könnten in Zukunft teurer werden, da Energieversorger ab 2028 sogenannte grüne Gase beimischen müssen, um bestehende Heizungen schrittweise klimafreundlicher zu machen. Details zu dieser "Grüngasquote" werden in einem separaten Gesetz geregelt. Eigentümer müssen hier aber nichts tun. Biogase in der Heizung: Das sind die "grünen Gase" "Grünes Erdgas": Das steckt hinter Biomethan Pflichten beim Einbau einer Öl- oder Gasheizung Anders ist das beim Einbau einer neuen Heizung. Wer sich beim Kauf einer neuen Heizung für eine Anlage entscheidet, die mit fossilen Brennstoffen betrieben wird, muss dafür Sorge tragen, dass sie ab 2029 teilweise mit grünen Gasen oder grünem Heizöl betrieben wird. Das gilt für alle fossilen Heizungen, die nach dem Inkrafttreten des GModG eingebaut wurden. Dazu gilt die sogenannte "Bio-Treppe". Ab 2029 bis 2040 müssen Eigentümer stufenweise immer mehr grüne Gase oder grünes Heizöl beimischen. Dazu müssen sie einen gesonderten Vertrag mit dem Versorger abschließen, der die Erfüllung der Bio-Treppe garantiert. Kontrolliert wird das vom Schornsteinfeger. Folgende Beimischungsquoten gelten: Ab 2029: 10 Prozent Beimischungsanteil Ab 2030: 15 Prozent Beimischungsanteil Ab 2035: 30 Prozent Beimischungsanteil Ab 2040 : 60 Prozent Beimischungsanteil Diese Beimischungspflicht gilt aber nicht für Hybridheizungen, also Systeme, bei denen zwei oder mehr Heizungsanlagen kombiniert werden. Das kann etwa eine Gasheizung in Kombination mit einer Wärmepumpe oder eine Pelletheizung in Kombination mit einer Solarthermieanlage sein. In diesen Fällen muss die Bio-Treppe nicht beachtet werden, solange die klimafreundliche Heizung die ist, die am häufigsten verwendet wird. Bei Hybridheizungen mit Gas und Wärmepumpe wird die Gasheizung in der Regel nur an besonders kalten Wintertagen eingesetzt, um den Stromverbrauch zu senken. Wer eine Hybridheizung in drei oder mehr Wohnungen einsetzen will, muss besondere Nachweispflichten beachten. Ab 1. Januar 2035 muss ein Fachbetrieb dann nachweisen, welchen Wärmeanteil die klimafreundliche Heizung im Vergleich zur fossilen Komponente liefert. Wenn sich dabei herausstellt, dass die fossile Heizung mehr als 15 Prozent der bereitgestellten Wärme liefert, dann muss der Eigentümer an der Bio-Treppe teilnehmen, also grüne Gase beimischen. Teure Gas- oder Ölheizung: Vermieter und Mieter zahlen beide Im GModG gelten strenge Vorgaben für den Mieterschutz . Wer als Eigentümer einer vermieteten Immobilie eine neue Öl- oder Gasheizung installiert, muss einen Teil der Kosten tragen. Ab 1. Januar 2028 zahlen Vermieter demnach 50 Prozent der Netzentgelte und 50 Prozent des anfallenden CO2-Preises für den Betrieb der Heizung. Ab 1. Januar 2029 muss der Vermieter auch noch 50 Prozent der Kosten für die Bio-Treppe zahlen. Vermieter müssen aber nur die Kosten der ersten drei Stufen der Bio-Treppe zahlen, also insgesamt 15 Prozent der Kosten für biogene Brennstoffe. Was das genau am Ende kosten wird, ist schwer vorhersehbar. Denn alle drei Bestandteile sind mit großen Unsicherheiten behaftet: Bei den biogenen Brennstoffen ist unklar, ob sie in ausreichender Menge verfügbar sein werden; der CO2-Preis hängt sehr stark davon ab, wie viele Menschen klimafreundliche Technologien nutzen ; die Netzentgelte könnten sehr hoch ausfallen, wenn die Zahl der Gaskunden stark sinkt. Insbesondere die Gasheizung wird dadurch für Vermieter zu einer unkalkulierbaren Kostengröße. Neue Gasheizung: Das könnte sie durch das GModG kosten Kosten für grüne Gase: Das kostet die Gasheizung durch die Bio-Treppe Wer als Vermieter eine neue Wärmepumpe installiert, muss außerdem dafür Sorge tragen, dass diese effizient läuft. Liegt die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe unter 2,5, dann darf der Eigentümer nur 50 Prozent der Kosten für die Anlage als Modernisierungsumlage umlegen. Das soll verhindern, dass Wärmepumpen in unsanierten Gebäuden installiert werden. Ausnahmen gibt es unter anderem für Gebäude, die nach 1996 errichtet wurden. Die EU-Gebäuderichtlinie Das GModG enthält auch neue Vorgaben an Gebäude, die in Europa unter der EU-Gebäuderichtlinie im Jahr 2024 vereinbart wurden . So müssen Neubaugebäude ab 2030 sogenannte Nullemissionsgebäude sein, also an ihrem Standort keine CO2-Emissionen mehr ausstoßen. Berechnet werden dabei auch Lebenszyklusemissionen, also Transport und Herstellung der Materialien, Tätigkeiten auf der Baustelle sowie prognostizierte Emissionen für Rückbau und Entsorgung. Erfasst wird dies in einem Bericht zur Treibhausgasbilanz im Lebenszyklus. Zudem müssen neue Wohngebäude ab 2030 eine Solaranlage auf dem Dach haben, es sei denn, dies wäre aufgrund der Bedingungen vor Ort nicht wirtschaftlich. Eigentümer von Wohngebäuden mit mindestens drei Stellplätzen müssen außerdem sicherstellen, dass auf mindestens der Hälfte der Parkplätze eine Wallbox oder eine Ladestation installiert ist. Diese Ladepunkte müssen so ausgestaltet sein, dass sie intelligentes Laden ermöglichen. Damit können Elektroautos einen Beitrag zur Stabilisierung des Stromnetzes leisten. Laut GModG müssen Eigentümer der energetisch ineffizientesten Gebäude außerdem dafür sorgen, dass diese schrittweise saniert werden. Dies gilt allerdings erst einmal nur für Nichtwohngebäude, also Unternehmen, öffentliche Gebäude und Büros. Bis 2030 betrifft das die schlechtesten 16 Prozent aller Gebäude im Land (Energieeffizienzklasse G oder schlechter), bis 2033 müssen die schlechtesten 26 Prozent (Klasse F oder schlechter) renoviert werden. Ausnahmen gibt es für Gebäude, die nach 1996 errichtet wurden oder die mit erneuerbaren Energien oder Fernwärme beheizt werden. Neue Energieausweise Mit dem GModG gelten auch neue Regeln für die Energieausweise eines Gebäudes. So müssen diese Ausweise in Zukunft digital und nur noch auf Verlangen des Eigentümers in Papierform ausgestellt werden. Seit Mai 2026 werden die Energieausweise zudem EU-weit vereinheitlicht , damit der Gebäudebestand in den verschiedenen Mitgliedsländern verglichen werden kann. In Zukunft gilt in der EU die einheitliche Skala A bis G. Die alten Energieausweise verlieren aber zunächst nicht ihre Gültigkeit. Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus aber verkaufen, vermieten oder sanieren, dann müssen Sie den Energieausweis vorlegen. Bei einer Sanierung wird meistens die Energieklasse verbessert – danach bekommen Sie also den neuen Energieausweis. Die Erstellung eines neuen Energieausweises kostet in der Regel um die 150 Euro. Fazit Das neue GModG ermöglicht Eigentümern mehr Freiheiten als das GEG. Wer eine neue Öl- oder Gasheizung installieren möchte, kann das tun, muss aber die "Grüngasquote" und die Bio-Treppe beachten. Was die grünen Brennstoffe kosten werden, ist auch nicht geklärt, sodass Eigentümer mit einem Risiko konfrontiert werden. Wer seine Heizung austauscht, kann vermutlich noch eine Förderung bekommen. Aktuell können Eigentümer bis zu 70 Prozent der Kosten für eine klimafreundliche Heizung als Zuschuss bekommen. Nach Angaben der Regierung soll die bestehende Förderung bis 2029 verstetigt werden. Der Einbau einer Öl- oder Gasheizung wird nicht gefördert.
