Millionen Babyboomer-Häuser stehen vor einem Eigentümerwechsel. Während einige Immobilien trotzdem knapp und teuer bleiben dürften, droht anderen ein deutlicher Wertverlust. Zwischen 2040 und 2050 dürften laut der Jacasa-Studie zum sogenannten "Silver Tsunami Index" altersbedingt Millionen Immobilien ihre Besitzerinnen oder Besitzer wechseln. Etwa jede dritte Wohnimmobilie in Deutschland, rund 32 Prozent, gehört den geburtenstarken Jahrgängen der Babyboomer im Alter von 51 bis über 66 Jahren. In den kommenden 15 bis 25 Jahren könnten so schätzungsweise 4,8 Millionen dieser Immobilien durch Verkauf oder Erbfall den Besitzer wechseln. Das wachsende Angebot könnte perspektivisch die Immobilienpreise drücken – allerdings längst nicht überall. Denn wie sich der Generationenwechsel auf den Markt auswirkt, hängt stark von der Region ab. Und ein weiterer Faktor wird in der Diskussion über Babyboomer-Immobilien häufig unterschätzt: der Zustand der Häuser. Was entscheidet also darüber, ob eine Immobilie auch in Zukunft gefragt bleibt oder für Eigentümer zum Verkaufsproblem wird? Keine Immobilienlawine in Sicht Der Begriff "Silver Tsunami" klingt nach einer gewaltigen Welle , die plötzlich über den Immobilienmarkt hereinbricht und die Preise fallen lässt. Fachleute erwarten jedoch keinen solch abrupten Effekt, sondern einen langjährigen Prozess. Immobilienexperte Dennis Sahlmen von SLS Immobilienpartner sagt: "Aus 4,8 Millionen potenziellen Eigentümerwechseln werden keine 4,8 Millionen zusätzlichen Verkaufsangebote." Auch Pekka Sagner vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hält den Begriff "Silver Tsunami" für irreführend. Das Potenzial sei zwar vorhanden, sagt Sagner. Die frei werdenden Immobilien kämen jedoch nicht gleichzeitig auf den Markt, sondern über viele Jahre verteilt. Denn die meisten Menschen bleiben möglichst lange in den eigenen vier Wänden – selbst wenn das Haus längst größer ist, als sie es eigentlich benötigen. Verkäufe erfolgen häufig erst dann, wenn gesundheitliche Gründe einen Umzug notwendig machen, so Sahlmen. Eigentümer entscheiden sich also meist nicht vorausschauend für einen Verkauf, sondern erst dann, wenn es irgendwann nicht mehr anders geht. Wie sich die Immobilienpreise in den kommenden Jahrzehnten tatsächlich entwickeln, kann zudem heute niemand seriös vorhersagen. Sie hängen von zahlreichen Faktoren ab: von Zinsen, Wirtschaft, Zuwanderung, Baujahr und Zustand der Immobilie sowie Infrastruktur und vor allem von der konkreten Lage. Stadt oder Land: Lage entscheidet weiter über den Preis Immobilienexperten gehen davon aus, dass die Nachfrage in Ballungsräumen und Metropolregionen wie Berlin , Hamburg und München sowie deren Speckgürteln auch künftig das Angebot deutlich übersteigen wird. Zusätzliche Immobilien dürften in diesen Märkten schnell Käufer finden. Deshalb könnten die Preise trotz älterer Baujahre und anstehender Sanierungen stabil bleiben oder perspektivisch weiter steigen. Immobilienökonom Thomas Beyerle von der Hochschule Biberach erwartet ein klares Stadt-Land-Gefälle bei den Preisen. "Im Ballungsraum werden wir eigentlich kaum Kaufangebote sehen", sagt er. "Es ballt sich in den Ballungsräumen noch stärker, die Miet- und Kaufpreise steigen weiter." Utopische Preise: Hier können sich selbst Gutverdiener kein Haus mehr leisten Anders sieht es in eher ländlichen oder strukturschwachen Regionen aus. Dort treffen viele ältere Eigentümer auf eine kleinere nachfolgende Generation potenzieller Käufer. Das kann die Preise für Bestandsimmobilien stärker unter Druck setzen. Besonders problematisch wird diese Kombination, wenn zur schwächeren Nachfrage ein weiterer Nachteil hinzukommt: ein schlechter Zustand der Immobilie. Wenn das Haus in die Jahre kommt Gebäude aus den Baujahren von 1950 bis 1980 entsprechen in der Regel nicht mehr den heutigen energetischen Standards, etwa bei Dämmung, Fenstern oder Heizungsanlage. Trotzdem kann ein gepflegtes Haus aus den 60er-, 70er- oder 80er-Jahren einen guten Gesamteindruck machen, erklärt Immobilienexperte Sahlmen. Auf der anderen Seite gebe es Immobilien, bei denen man merke, dass Haus und Grundstück den Eigentümern in den vergangenen Jahren schlicht über den Kopf gewachsen seien. "Der Garten wurde irgendwann nicht mehr gepflegt. Reparaturen blieben liegen. Räume wurden nicht mehr genutzt. Modernisierungen wurden über Jahre verschoben", sagt Sahlmen. Er will das ausdrücklich nicht als Vorwurf verstanden wissen. Häufig sei es schlicht eine Folge davon, dass Menschen älter werden und ein Einfamilienhaus Arbeit macht. Beim späteren Verkauf kann dieser Zustand allerdings einen erheblichen Unterschied beim erzielbaren Preis ausmachen – heute noch stärker als vor einigen Jahren. Denn potenzielle Käufer sehen inzwischen nicht mehr nur das Haus und seinen Kaufpreis. Sie rechnen genauer nach, welche zusätzlichen Kosten nach dem Kauf auf sie zukommen. Warum unsanierte Häuser zur Kostenfalle werden können Alte Heizungsanlagen, Fenster, Dach, Elektrik oder der energetische Zustand eines Gebäudes fließen laut Sahlmen stärker in die Kaufentscheidung ein. Immobilienökonomen wie Thomas Beyerle betonen, dass Käufer heute pauschal 150.000 bis 200.000 Euro für eine zeitgemäße energetische Sanierung einkalkulieren müssen, wenn sie moderne Standards erreichen wollen. Mit überschaubarem Budget: So viel Sanierung ist mit 20.000 Euro drin Kostet ein Haus, gemessen an Bodenrichtwert und Bausubstanz, etwa 400.000 Euro, ziehen Käufer diese zusätzlichen 150.000 bis 200.000 Euro gedanklich – und bei ihrem Angebot – direkt vom Kaufpreis ab. Für den Verkäufer kann am Ende teilweise nur noch der reine Grundstückswert abzüglich möglicher Abriss- oder Entkernungskosten übrig bleiben. Hinzu kommt die Finanzierung. Banken prüfen bei der Kreditvergabe den energetischen Zustand eines Bestandsobjekts genau. Bei unsanierten Häusern verlangen sie zusätzliches Eigenkapital oder den Nachweis ausreichender Sanierungsbudgets. Spiegelt der Kaufpreis den tatsächlichen Zustand der Immobilie nicht wider, bekommen Interessenten unter Umständen keinen Kredit. Gerade in ländlichen Regionen dürfte deshalb der Druck auf unsanierte Immobilien künftig steigen. Bauen und Sanieren sind in den vergangenen Jahren teurer geworden. Viele junge Familien scheuen das Risiko einer schwer kalkulierbaren Großbaustelle. Gibt es im selben Ort eine gepflegte Alternative, fällt das unsanierte Objekt schnell durchs Raster. Obwohl die Eltern ein Haus besitzen: Darum wohnen junge Menschen häufiger zur Miete Das bedeutet nicht grundsätzlich, dass ein Haus aus den 70er-Jahren plötzlich unverkäuflich wird, betont Sahlmen. Doch der Zustand der Immobilie und die Vorbereitung auf den Verkauf gewinnen an Bedeutung. Im schlimmsten Fall rächt sich ein über Jahre verschleppter Modernisierungsstau spätestens beim Verkauf, insbesondere dann, wenn eine schwächere oder ländliche Lage und eine rückläufige Zahl potenzieller Käufer hinzukommen. Umgekehrt gilt aber auch, wie Sahlmen sagt: "Ein gepflegtes Einfamilienhaus in guter Stadtlage dagegen kann auch in zehn Jahren ein knappes Gut sein."
