Ρώσοι στην ελληνική αγορά ακινήτων μέσω Τουρκίας

Η ελληνική αγορά ακινήτων προσφέρει τις βασικές προϋποθέσεις για ξέπλυμα: υψηλοί τζίροι, άνοδος τιμών και προέλευση κεφαλαίων από χώρες όπου δύσκολα μπορούν να γίνουν διασταυρώσεις ή όπου η πώληση των λεγόμενων «διαβατηρίων» λειτουργεί σαν βιομηχανία. Μία από τις χώρες αυτές είναι η Τουρκία. Οπως γράφουν οι «Times», οι τιμές ξεκινούν από τα 250.000 δολάρια και φτάνουν τα 400.000 δολάρια για να δοθεί το «χρυσό διαβατήριο». Πολίτες συρρέουν από χώρες όπως το Ιράν, η Κίνα και η Ρωσία για να αποκτήσουν την τουρκική υπηκοότητα επενδύοντας σε ακίνητα. Ο τούρκος υπουργός Εσωτερικών επιβεβαίωσε πρόσφατα ότι η υπηκοότητα είχε χορηγηθεί σε σχεδόν 26.000 επενδυτές, πολλοί από τους οποίους έκαναν αίτηση με τις οικογένειές τους. Αρχικά, οι περισσότεροι προέρχονταν από χώρες της Μέσης Ανατολής, αλλά όλο και περισσότερο Κινέζοι και πιο πρόσφατα Ουκρανοί και Ρώσοι έχουν υποβάλει αίτηση για το πρόγραμμα, το οποίο είναι σε θέση να παρέχει την τουρκική υπηκοότητα σε περίπου τρεις μήνες.

Τελευταία, οι Αρχές έχουν εντοπίσει περιπτώσεις που τους έχουν κινήσει την περιέργεια. Οπως, για παράδειγμα, η μείωση των αγορών ακινήτων από Ρώσους, κάτι που εξηγείται, αρχικά, λόγω του πολέμου. Ομως, την ίδια ώρα βλέπουν εισροές κεφαλαίων στο ελληνικό real estate μέσω γνώριμων διαδρομών, όπως είναι η Τουρκία. Και όχι μόνο. Επίσης, έχουν εντοπίσει αγοραστικό ενδιαφέρον ή αιτήσεις για άδειες παραμονής μέσω Χρυσής Βίζας (απαιτείται η επένδυση σε ακίνητα άνω των 250.000 ευρώ, που αυξάνεται τώρα σε 500.000 ευρώ σε συγκεκριμένες περιοχές). Το ενδιαφέρον εστιάζεται σε χώρες προέλευσης όπου είναι δύσκολη ή χαλαρή η διασταύρωση των φορολογικών στοιχείων, όπως τεκμήρια και πόθεν έσχες. Εξάλλου, δεν είναι όλοι οι πολίτες υπόχρεοι για δηλώσεις πόθεν έσχες, ενώ στην περίπτωση της Χρυσής Βίζας, η αρμόδια Αρχή για τους ελέγχους είναι η χώρα προέλευσης και όχι η Ελλάδα. Για τον λόγο αυτόν, αρκετές ανεπτυγμένες χώρες, όπως οι ΗΠΑ, έχουν εκφράσει την αντίθεσή τους στο καθεστώς της Χρυσής Βίζας που ισχύει σε άλλα κράτη. Διότι φεύγουν κεφάλαια από τις χώρες αυτές, ξεπλένονται σε άλλες μέσω της αγοράς ακινήτων και στη συνέχεια επιστρέφουν «καθαρά». Ετσι, χάνονται τεράστια κεφάλαια και αρκετοί φόροι.

Επενδύσεις 7 δισ.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι από τα περίπου 7 δισ. ευρώ που έχουν επενδυθεί από το εξωτερικό στο ελληνικό real estate, τα 2 δισ. ευρώ τοποθετήθηκαν το 2022 και σχεδόν τα μισά την τελευταία τριετία της μεγάλης ανόδου. Πέραν από τις παραδοσιακές χώρες προέλευσης, όπως ασιατικές χώρες, Ελβετία, ΗΠΑ και χώρες της ευρωζώνης, τα τελευταία κυρίως δύο χρόνια παρατηρούνται σημαντικές διαφοροποιήσεις. Για παράδειγμα, παρατηρείται μεγάλη κάμψη των κινέζων επενδυτών, μείωση των κεφαλαίων από τη Ρωσία και αύξηση από Τουρκία και από «απροσδιόριστες χώρες» είτε γιατί τα ποσά είναι μικρά είτε γιατί δεν μπορούν να εντοπιστούν.

Οι επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα από Ρώσους μειώθηκε σε 10 εκατ. ευρώ το 2022 από 24 εκατ. ευρώ το 2021, ενώ εκτινάχθηκαν τα ποσά από Τουρκία σε 46 εκατ. ευρώ (από 9 εκατ. το 2021). Σχεδόν διπλασιασμός και τριπλασιασμός εισροών παρατηρούνται από Αίγυπτο, Καζακστάν, Λίβανο, Βόρεια Μακεδονία, Σερβία, Ρουμανία και φορολογικούς παραδείσους, όπως οι Νήσοι Τζέρσεϊ. Από τη Σαουδική Αραβία, το ποσό έφτασε στα 7 εκατ. ευρώ το 2022 από 1 εκατ. ευρώ το 2021.

Τα ποσά αυτά δεν είναι μεγάλα, συγκριτικά με τον τζίρο στην εγχώρια αγορά ακινήτων και το απόθεμα των ξένων επενδύσεων. Εξάλλου, όπως λένε οι ελεγκτικές Αρχές, οι ύποπτες περιπτώσεις αποτελούν μειοψηφία. Σε καμία περίπτωση δεν σημαίνει ότι όποιος επενδύει σε ακίνητα αποτελεί ένδειξη για ξέπλυμα ή άλλου είδους παράνομη ενέργεια. Εξάλλου υπάρχουν επενδυτικές ευκαιρίες και επενδυτικές στρατηγικές, όπως και λόγοι εργασίας, σπουδών κ.ά. Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις που μπορούν να περιλαμβάνουν επενδυτική στρατηγική ή κίνηση για άνοδο των τιμών σε μια περιοχή, ώστε από το υπερτίμημα να γίνει το ξέπλυμα. Ετσι, στο μικροσκόπιο μπαίνουν και αγορές μαζικών ακινήτων σε μια περιοχή, τα οποία παραμένουν ανεκμετάλλευτα για μεγάλο διάστημα (χρόνια). Αυτό μπορεί να γίνει διότι ο επενδυτής προσβλέπει σε άνοδο τιμών ή θέλει να δημιουργήσει έλλειμμα προσφοράς και άνοδο τιμών.

2.500 έλεγχοι

 Για φέτος μόνο έχουν προγραμματιστεί τουλάχιστον 2.500 έλεγχοι που εστιάζουν σε μεταβιβάσεις ακινήτων και εκατοντάδες άλλες που εμφανίζουν ύποπτα χαρακτηριστικά, όπως:

1. Πραγματοποιείται μεταβίβαση ακινήτου σε τιμή ασυνήθιστα μεγαλύτερη ή μικρότερη από την αντικειμενική αξία του. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η διαφορά από την αντικειμενική γίνεται με μετρητά.

2. Εξοφλείται τίμημα αγοράς ακινήτου:

- με επιταγές πληρωτέες στον κομιστή ή οπισθογραφημένες υπέρ τρίτου προσώπου, μη σχετιζόμενου προς την αγοραπωλησία,

- μέσω πολλών επιταγών που έχουν εκδοθεί σε διαταγή ενός πωλητή την ίδια ημέρα,

- με χρήματα προερχόμενα από λογαριασμό τρίτου προσώπου, το οποίο δεν έχει σχέση με τον αγοραστή που εμφανίζεται στο συμβόλαιο της αγοραπωλησίας.

3. Αγοραπωλησία ακινήτου εμφανίζεται να έχει πραγματοποιηθεί χωρίς να έχει τηρηθεί ο απαιτούμενος από τον νόμο τύπος, π.χ. με ιδιωτικό συμφωνητικό.

4. Από τα στοιχεία του ακινήτου που αναφέρονται στο συμβόλαιο μεταβίβασης προκύπτει ότι το ακίνητο έχει περιέλθει στην κυριότητα του πωλητή πολύ πρόσφατα.