El alquiler por temporada: la trampa para esquivar la Ley de vivienda con precios hasta un 35% más caros
Es un tema que quedó pendiente en la Ley de Vivienda: el alquiler por temporada. Contratos que duran menos de 12 meses o con fechas cerradas "de entrada y salida", como si en lugar de una casa en la que vivir se tratase de un hotel. Una vía alternativa para colocar pisos en el mercado del alquiler que, sin el paraguas de la regulación aprobada en la recta final de la legislatura, ha derivado en precios hasta un 35% más caros y sin topes a la vista.
Una búsqueda por uno de los portales inmobiliarios arroja que, solo en Madrid, casi 2.300 viviendas se alquilan por temporada, de una oferta general de 9.500 inmuebles que pueden ser arrendados. En Barcelona, cerca de 2.500 pisos y casas se contratan por meses, mientras que hay casi 6.000 en la oferta general. Y si se entra al detalle, los primeros incluyen condiciones que no tienen cabida en la ley que se aprobó hace solo unas semanas. Por ejemplo, requerir el pago de un mes por gestión de agencia. También exigen a quien alquile que pague los gastos de comunidad; o un seguro de impago, del contenido del piso o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Durante la tramitación en el Congreso, los sindicatos de inquilinos e inquilinas ya avisaron de que la nueva legislación dejaba un vacío en los alquileres por meses. "Con esta ley, los caseros podrían hacer subidas sin ningún tipo de límite recurriendo a la figura del alquiler de temporada. Dicho de otro modo: el casero que quiera saltarse la regulación solo tiene que poner su piso en alquiler de temporada", aseguraban en abril.
La diferencia entre un piso en alquiler 'normal' y por meses no son solo los tiempos, es sobre todo, el propósito por el que se alquila. La Ley que los envuelve a todos es la de Arrendamientos Urbanos (LAU), que en parte se ha modificado con la Ley por el derecho a la vivienda. Por ejemplo, se ha tenido que modificar para incluir que, a partir de 2025, la revisión de rentas no se hará en función de cómo esté el IPC o de un porcentaje en concreto, sino por un nuevo índice que tiene que diseñar el Instituto Nacional de Estadística.
La LAU data de 1994 y recoge dos tipos de alquileres. El primero, el "arrendamiento de vivienda". Este ampara aquel "que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario". Es decir, el que está destinado a ser el hogar de la persona que alquila. El segundo, "el arrendamiento para uso distinto del de vivienda". Este es el de los arrendamientos "por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra" y "los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren".
Esa finalidad, además, marca diferencias en la fianza que tienen que abonar los inquilinos. En ambos casos es obligatoria, pero su cuantía puede ser de una o dos mensualidades de renta. Es decir, si se alquila para vivir, tiene que ser un mes; si es por temporada, dos meses.
Pero, además de la fianza, en muchos de los anuncios analizados también se piden más desembolsos. Entre ellos, incluir un mes de garantía adicional porque "lo requiere la propiedad", gastos por apertura de contrato o cambios en la cuantía de las rentas a pagar en función de cuántos meses se alquila.
Ángel Mayoral, consejero delegado de Homyspace -una plataforma especializada en alquileres de media estancia para empresas que necesitan desplazar temporalmente a sus empleados- enmarca el concepto de alquiler por temporada en otro ámbito diferente. Explica que sus clientes tienen dos tipos de perfiles, o bien empresas que tienen que desplazar a empleados por algún motivo; o bien nómadas digitales.
"La estancia media, son unos tres meses y medio. Los nómadas, algo más. Y las empresas, cuanto menos mejor", argumenta. También, "funcionarios que tienen que desplazarse, por ejemplo, un profesor que cubre una vacante", asegura.
En ese esquema de negocio, en los últimos meses, Mayoral afirma que han visto incrementar el número de propietarios que colocan sus pisos en alquiler a través de la plataforma entre un 30% y un 40%. Y que los precios, en este tipo de arrendamientos, son hasta un 35% superiores.
La principal ventaja de los arrendadores, justifica, está en que son estos los que deciden todo. "Para los propietarios, tiene ventajas. Ellos tienen el control, deciden a quién alquilan, por cuánto tiempo y a qué precio. Y si el propietario no quiere prolongar el contrato, ya está. Es como un hotel, se acaba cuando se acaba la estancia", argumenta.
Tanto Mayoral como los sindicatos de inquilinos e inquilinas apuntan que el alquiler por temporada fue una solución para muchos propietarios durante la crisis del COVID, más aún cuando no podía tirarse de la opción de convertirlos en apartamentos turísticos. Y ahora se han consolidado.
En la tramitación de la Ley de Vivienda, el alquiler por temporadas se quedó como tarea pendiente, pero se asumió que había que hacer algo.
Cabe recordar que las negociaciones para aprobar la primera legislación que reconoce la vivienda como un derecho fueron largas. Más de un año y más de 800 enmiendas presentadas. Finalmente, el acuerdo entre las fuerzas parlamentarias del Gobierno de coalición, ERC y Bildu, permitió aprobar la Ley y dejar este tema para la recta final de 2023.
De hecho, se pusieron plazos. "En la disposición adicional quinta se establece la constitución de un grupo de trabajo para la mejora de la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda y, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada", refleja el texto que salió del Senado.
Y, en esa disposición adicional, se indica que "en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley se constituirá un grupo de trabajo para avanzar en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda", que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos; "y, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda", reitera.
En la tramitación, también se habló de este tipo de alquileres por meses para intentar que estuvieran en la Ley. Dos formaciones, Más País y Compromís, pidieron regularlos. De hecho, el líder de Más País, Íñigo Errejón, apuntó que podían convertirse en "una grieta por donde puedan colarse abusos y subidas desproporcionadas". En sus enmiendas, estas formaciones pidieron definir este tipo de alquiler temporal como aquel que "satisfaga la necesidad de alojamiento provisional que tenga una motivación de brevedad explícita". Una finalidad que tenía que acreditarse en "el propio contrato" para que este no supliera "la necesidad de vivienda habitual". También que los contratos fueran, como máximo, de medio año.
Finalmente, en la Ley se concretó crear el citado grupo de trabajo en un plazo de seis meses. Tiempo que, calendario en mano, se cumplirá el próximo 25 de noviembre. Sin embargo, el adelanto electoral y la incógnita de cómo quedará el equilibrio de mayorías parlamentarias, ese plazo, cuanto menos, está en duda. Algo similar ha ocurrido con gran parte del contenido de la Ley, como la declaración de zonas tensionadas -requisito para poner en marcha el control de precios- porque eso depende de los gobiernos de las comunidades autónomas. Por ejemplo, el cambio de color de la Comunitat Valenciana o Illes Balears, que tenían intención de declararlas, va a limitar el impacto de la regulación.