Suelo, mentiras y millones de euros: 20 años enfrentadas al Ayuntamiento de Madrid e inmobiliarias por no irse de casa
"Mi madre está escuchando la conversación aquí al lado aguantándose las lágrimas", confiesa Beatriz Primo Prados mientras su voz se quiebra al relatar la "odisea" que su familia lleva años padeciendo para no abandonar su casa. Un amplio terreno con más de 4.500 metros cuadrados residenciales situado en Aravaca, entre los barrios de Madrid con una mayor renta por habitante, que la familia Prados adquirió en 1987. La abuela, la tía y la progenitora de Beatriz querían levantar en él un proyecto de vida casi paradisíaco.
Los años de infierno ya superan, sin embargo, los de la arcadia que estas mujeres anhelaban en el número 17 de la calle de las Golondrinas. "En el 2004 el Ayuntamiento [por entonces liderado por Alberto Ruiz-Gallardón] montó una licitación sin nuestro consentimiento para urbanizar el jardín de mi casa y encima de ella, adjudicando la urbanización del solar a una empresa privada bajo la etiqueta de Agente Urbanizador, que edificaría para sus propios intereses", relata Beatriz a Somos Madrid. El Gobierno municipal aprovechaba para ello el paraguas legal proporcionado por La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, aprobada en 2001 e inspirada en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística de la Comunitat Valenciana (popularmente conocida como Ley Zaplana).
Ambas regulaciones autonómicas, posteriormente criticadas con dureza en un informe del Parlamento Europeo y derogadas por su impacto "lesivo" en la población, impulsaron la figura del Agente Urbanizador: una persona o entidad que podía presentar planes de desarrollo urbanístico sobre suelos de terceros, siempre y cuando los dueños de ese suelo no hubieran actuado en ellos durante un tiempo determinado.
Más allá de lo "abusivo" de esta idea, como la describe una Beatriz que habla de "expropiaciones que acaban en otras manos privadas", mantiene que su caso ni siquiera cumplía las características de aplicación de la norma: "La Sociedad Limitada detrás del Agente Urbanizador, Iniciativas En Áreas De Planeamiento S.L. [Inaplan], se constituyó 15 días después de que la familia Prados iniciase en 2003 los trámites de licencia de obra sobre su propiedad. Es decir, el solar no estaba urbanísticamente inactivo". No en vano, Beatriz y su madre llevan años viviendo en una vivienda construida en la parcela, junto a un estanque y un jardín: "Y aquí pensamos seguir", añade.
"El Ayuntamiento de Madrid está utilizando una figura urbanística ya derogada desde 2007 para tratar de desalojar a mi familia de su casa y entregar el terreno al Agente Urbanizador para edificar en él con fines privados, espurios y premium", recapitula Beatriz, alterada pero nunca vencida por "el hastío y el sentimiento de abandono". 20 años de lucha frente a Inaplan y consistorio que le han servido como "un auténtico máster en derecho, una disciplina en la que me he acabado formando para que se haga justicia con mi familia".
Sus discrepancias con el Gobierno municipal que ahora lidera José Luis Martínez-Almeida continúan en la actualidad, después de que en octubre la mayoría absoluta del Partido Popular permitiese desestimar las alegaciones de la familia al expediente que autoriza a Inaplan a ejecutar el desarrollo urbano. "En el Convenio Urbanístico aprobado en el pleno no se revela la fórmula de cálculo ni los coeficientes de homogeneización, lo que podría permitir manipulaciones. No se elabora un plan de negocio ni una cuenta de resultados que justifique adecuadamente la retribución del adjudicatario. Carece de mecanismos de control para garantizar una retribución justa al Agente Urbanizador", detallan los servicios jurídicos de las afectadas.
Según Beatriz, el consistorio tuvo ya "una intervención directa" en el origen del caso. Fue la propia administración municipal la que les animó a presentarse al concurso frente al Agente Urbanizador, prometiéndoles que ellas lo ganarían por atesorar la propiedad del solar. Así fue, hasta que Inaplan recurrió el concurso al Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que dio la razón a la empresa. La sentencia indica que el consistorio debía decantarse, con independencia de la titularidad, por la oferta con unas condiciones más ventajosas para los intereses municipales. En concreto, más cesión de suelo al Ayuntamiento y más viviendas en alquiler, según recogió El Periódico de España.
"Si nunca nos hubiéramos presentado a ese concurso, hoy estaríamos disfrutando de nuestro terreno tranquilamente. Creemos que ese nefasto asesoramiento del Ayuntamiento no fue un error, sino que hubo mala fe", sostiene Beatriz. Los motivos para pensar en ello tienen que ver con "lazos" desde 2004 entre la Gerencia de Urbanismo, el equivalente al actual área de Urbanismo, e Inaplan. La responsable de Servicios Jurídicos de dicha Gerencia, Ana de la Jara Velasco, pasó a ser abogada del Agente Urbanizador ese mismo año.
Frente a todos estos señalamientos, desde el área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del Ayuntamiento que ahora dirige el concejal Borja Carabante se limitan a responder a Somos Madrid que el Gobierno municipal "no puede obviar resoluciones judiciales y está ejecutando una sentencia". En concreto, han sido 18 los procedimientos judiciales que han terminado con sentencias favorables para la promotora y actualmente el que permanece abierto es de carácter administrativo. Ante las consultas de este medio, Inaplan ha declinado por su parte emitir cualquier declaración al respecto.
Beatriz considera "todavía más grave y vergonzosa" la actuación de quien fuera Director General de Gestión Urbanística, Arsenio Ruiz Sáenz de Miera: "Durante una visita inesperada e intrusiva, se presentó en la propiedad en 2004. En un encuentro lleno de tensión, Arsenio, sin identificarse como funcionario público, le dijo a mi madre: 'Vende o te arrepentirás', dejando claro su deseo de hacerse con la propiedad a toda costa. Posteriormente, citó a mi madre en su oficina privada en la calle Capitán Haya, donde continuó presionándola para vender, sin revelar su posición oficial ni su propósito real. Después del encuentro, fue el arquitecto que estaba involucrado en el proyecto de mi familia quien nos informó de que ese señor era quien era".
Sáenz de Miera dejó la administración en 2007 por su presunta implicación en el Caso Guateque, una supuesta trama de licencias exprés en el seno del Ayuntamiento de Madrid durante el mandato de Ruiz-Gallardón, aunque la Audiencia Nacional acabó archivando la investigación debido a que la grabación de un testigo protegido que dio origen al procedimiento fue efectuada sin autorización judicial.
Su pareja de hecho, María Covadonga Martínez González, todavía trabajaba en el área de Urbanismo a fecha de diciembre de 2022, como jefa del Departamento de Gestión Privada. "Sigue tramitando el expediente a día de hoy, a pesar de las numerosas causas de caducidad presentes en el mismo", apuntan los servicios jurídicos de la familia Prados.
Beatriz madre y Beatriz hija se mantienen firmes en su decisión de no vender. Y eso que ofertas no les han faltado, aunque casi siempre con letra pequeña. Inaplan les planteó en 2017 la posibilidad de expropiarles el terreno por 3,6 millones de euros, o bien entregarles a ellas el 40% de la edificabilidad. "Nos someterían a una urbanización desconocida correspondiéndonos un 40% de lo edificado a pesar de tener el 100% de la propiedad", relata Beatriz Primo.
En algunas de estas ofertas, Inaplan se ha conjurado con otras entidades, ya que para la afectada "el ánimo de Inaplan es monetizar su mediación y meternos a una promotora de por medio para ellos calzarse una mordida más su participacion en la promoción urbanística de la promotora de turno". "Inaplan quiere cobrar por su expectativa de derecho de Agente Urbanizador, nunca ofertó a título propio y si se urbaniza el terreno no lo urbanizará la propia compañía", aclara.
Es entonces cuando entran en acción nombres como Nozar, inmobiliaria del empresario Juan Carlos Nozaleda, que en 2021 dejó atrás un concurso de acreedores en la que estuvo inmersa más de una década por una deuda que llegó a alcanzar los 2.000 millones de euros. Nozaleda trató de "embaucar a mi madre", en palabras de Beatriz, reuniéndola para negociar en "los mejores restaurantes de Madrid". Las estrellas Michelín no obnubilaron a la propietaria, que rechazó una oferta de 9 millones de euros. El acuerdo, eso sí, "tenía truco". En concreto un pago de 2,5 millones a Inaplan como compensación por su derecho a expropiar, urbanizar y construir en el solar.
Beatriz apunta a una tercera entidad implicada en el proceso, según se desprende de la documentación de la que disponen: el "fondo buitre" Momentum Real Estate. "La compañía tiene acciones en Inaplan y busca administrar las futuras viviendas en alquiler que se construyan", asegura.
De momento, ni todo el músculo económico de esta maraña de empresas ni las tiranteces con el Ayuntamiento han doblegado la voluntad de estas mujeres, dispuestas a mantener el legado familiar cueste lo que cueste. "Y está siendo mucho", reconoce Beatriz, que heredó la lucha de su madre y ahora la siente tan suya como el suelo amenazado que pisan.