Irene Gramage, abogada, sobre donarle una vivienda a tu hijo: "Te puede salir a pagar hasta 30.000 euros aunque el impuesto de donaciones sea cero"
Donar una vivienda a un hijo mantiene efectos fiscales propios. La relación familiar no borra la factura fiscal y la operación puede generar obligaciones para quien entrega el inmueble y para quien lo recibe.
El vídeo presenta un caso de 30.000 euros: una vivienda adquirida por 150.000 y donada con un valor de 300.000. La diferencia puede aflorar en la Renta del año siguiente. La cifra no es automática: depende de los valores admitidos, los gastos y la situación del donante.
Antes de firmar la escritura conviene poner sobre la mesa tres cálculos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la plusvalía municipal y el IRPF de quien dona. La suma final cambia según cada inmueble, la comunidad autónoma, el ayuntamiento y las circunstancias personales.
Las tres facturas que hay que revisar
El primer paso es separar el coste que soporta el receptor del que puede aparecer en la declaración del donante. En el vídeo, la abogada de Herencia Firma lo resume con una advertencia directa: "Nunca dones una vivienda a tu hijo sin hacer este cálculo antes". La cuenta del donante también importa cuando se estudia si la transmisión resulta barata para el hijo y cuánto puede costar al propietario que se desprende de la casa. En ese análisis, comparar donar o heredar puede cambiar la decisión.
El primer cálculo afecta al IRPF. La Agencia Tributaria considera que una transmisión gratuita puede generar una ganancia patrimonial para quien entrega el inmueble, incluso cuando la operación carece de precio. La diferencia se determina entre los valores de adquisición y transmisión, con los ajustes que procedan. La ganancia patrimonial puede aparecer sin ingreso en cuenta, como explica esta información sobre ganancia patrimonial.
El segundo frente es la plusvalía municipal, un tributo que gestiona el ayuntamiento donde está el inmueble. El suelo urbano concentra el cálculo municipal: la cuota depende de su incremento de valor y del periodo de tenencia, con las reglas y coeficientes aplicables en cada caso. Cuando no existe incremento, la transmisión puede quedar fuera del impuesto. El cálculo de la plusvalía municipal debe hacerse con los datos catastrales y la ordenanza local.
El coste para quien recibe la vivienda
El tercer impuesto recae, en principio, sobre quien recibe la donación. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está cedido a las comunidades autónomas de régimen común, que pueden aplicar sus propias reducciones y bonificaciones. Un resultado cero en una comunidad no se puede trasladar sin más a otra, porque también pesan el parentesco, el valor del bien, el destino de la vivienda y la residencia fiscal.
La escritura debe recoger el valor declarado, la titularidad que se transmite y, si procede, las reservas de uso o usufructo. También conviene conservar las facturas de adquisición y las obras que puedan afectar al cálculo. Documentar bien la operación ayuda a evitar que una ayuda familiar termine pareciendo una donación encubierta. La escritura no sustituye a los cálculos previos.
Por eso, antes de acudir al notario hay que simular los tres tributos y comparar el resultado con una transmisión por herencia. La vivienda puede ser la misma, pero el momento, los valores y la administración que cobra cambian. La decisión familiar necesita una cuenta fiscal completa, no solo una estimación del impuesto que pagará el hijo.