Нейросеть в рукаве: как цифровизация затронула сферу девелопмента

Доля онлайн-сделок и цифровых сервисов на рынке недвижимости продолжает непрерывно расти. Девелоперы активно внедряют новые цифровые продукты, которые упрощают приобретение недвижимости. Цифровизация строительной отрасли позволяет сократить сроки выполнения работ примерно на 20–30%. Какие IT-технологии применяют сегодня девелоперы и каких нововведений ждать в будущем — в материале «Известий».

На пути к трансформации

Цифровизация строительства активно развивается с 2022 года. На рынке представлено более 600 отечественных решений, которые покрывают все этапы жизненного цикла объекта — эта сфера полностью импортозамещена, считает генеральный директор «Аметист Кэпитал» Андрей Тян.

— Мы научились внедрять отечественную цифру во всех процессах. Особенно впечатляющие результаты сегодня на государственных стройках, Москва стала передовым регионом и перевела весь документооборот и ряд процессов в цифру, а за ней последовали и регионы. На сегодняшний день 87 субъектов подключены к ИСУП (информационная система управления строительными проектами. — «Известия») и более 78 регионов приняли нормативы про цифровой документооборот, — рассказал эксперт.

По данным исследований, 96% девелоперских и строительных компаний считают сегодня цифровую трансформацию приоритетной для бизнеса, рассказал «Известиям» заместитель генерального директора по девелопменту Level Group Александр Меркулов. В 2024 году состоится важный для всей отрасли переход — с 1 июля все девелоперы будут использовать технологии информационного моделирования (ТИМ). В этом есть большой потенциал: по некоторым данным, использование ТИМ позволит экономить до 20% средств на проектирование и строительство.

По мнению сооснователя цифровой платформы для управления стройкой Pragmacore Кирилла Полякова, у девелоперов есть два пути цифровизации: создавать собственные решения либо использовать готовые цифровые продукты от российских вендоров.

— Во втором случае для успешного внедрения важно придерживаться партнерской модели взаимоотношений. Чем плотнее идет работа и взаимодействие разработчика и заказчика, чем больше разработчик погружается в процессы компании — тем эффективнее это будет для обеих сторон, — указал Поляков.

Директор по развитию проекта «Мой гектар» Игорь Калинин рассказал, что внедрение новейших разработок происходит масштабно в компаниях из разных бизнес-сегментов, причем одно из самых активно развивающихся направлений сейчас — цифровизация загородного девелопмента, той отрасли, которая обычно ассоциируется с работой в полях и непосредственным присутствием на месте. Важным итогом цифровизации девелопмента в 2023 году стало активное развитие диджитал-активности компаний по продаже загородной недвижимости.

Не выходя из дома

По словам Александра Меркулова, IT-технологии существенно упрощают процесс сделки и всё чаще применяются на этапе покупки недвижимости. Еще несколько лет назад для покупки квартиры нужно было собрать большой пакет документов, отстоять в очередях, потратив на это не менее недели. Сегодня весь путь от выбора квартиры до покупки можно пройти за час.

— Пользователь выбирает квартиру на сайте, где на помощь приходят 3D-моделирование зданий и виртуальные туры по будущему объекту. Далее дистанционно составляется договор долевого участия и подписывается с помощью электронной цифровой подписи. Денежные средства размещаются на эскроу-счете, а через пять дней право собственности можно зарегистрировать на электронном портале Росреестра и получить ключи от квартиры в постамате, — рассказал эксперт.

Все действия, включая оформление ипотечного кредита, можно совершить дистанционно. Зачастую игроки рынка вовсе отказываются от офисов продаж. Меркулов подчеркнул, что даже с наличием технологий, полностью переводящих сделку в онлайн, посещение офиса остается важной частью покупки. Это помогает покупателю проникнуться духом и атмосферой будущего жилого комплекса.

Сегодня для корректировки и определения оптимальной цены на объекты недвижимости используются автоматизированные системы динамического ценообразования, поделился собеседник. Они создаются на базе цифровых инструментов обработки данных и математического моделирования. На основании большого количества различных данных (темпы продаж, спрос на разные планировки по определенным параметрам) система выдает оптимальную стоимость квартиры, обеспечивая равномерные продажи лотов. Такие инструменты способны заменить целую команду аналитиков.

Перспективы ИИ

По словам Кирилла Полякова, глобальный рынок технологий искусственного интеллекта (ИИ) увеличивается с каждым годом: всего три года назад рынок AI-технологий в строительстве оценивался в $496 млн, и ожидается, что к 2031 году он вырастет до $8,6 млрд. В России интерес к технологиям ИИ на стройке тоже растет, хотя и более сдержанными темпами.

Ссылаясь на данные Национального центра развития искусственного интеллекта при правительстве РФ, Кирилл Поляков рассказал, что в России только 3% строительных компаний используют AI-технологии в своей работе. В то же время к 2028 году вклад в ВВП страны от внедрения искусственного интеллекта в строительной отрасли может составить более 1 трлн рублей. По прогнозам вице-премьера Дмитрия Чернышенко, объем выручки от использования российского ПО к 2030 году ожидается на уровне 330 млрд рублей.

Директор департамента консалтинга SBS Consulting Дмитрий Бабанский отмечает, что российские девелоперы обладают небольшим объемом данных, который они могут промаркировать, структурировать и использовать дальше. Поэтому на текущем этапе эксперт оценивает уровень проникновения ИИ в девелопмент в России как довольно низкий, но с большим потенциалом для развития.

В 2023 году девелопмент активно присматривался к технологиям ИИ, проводились конкурсы, пилотирования решений, оценивалась эффективность автоматизации. До сих пор технологии ИИ конкурируют с человеком, поэтому в каждом конкретном случае застройщики аккуратно взвешивают, что будет дешевле: оставить всё как есть или внедрять новое. Об этом рассказал директор по развитию продукта ITFB EasyDoc Вадим Петросян.

— Одна из сложностей внедрения ИИ в строительной отрасли — недостаток размещенных данных для обучения нейросетевых моделей. Особенно это касается нетиповых проектов, так как появляются новые виды работ, данных, и модель нуждается в дообучении. Поэтому ИИ чаще применяется там, где есть стандартизированные данные. Например, при управлении строительством с помощью ИИ можно спрогнозировать, когда и какие работы требуются, проанализировать цены на стройматериалы, сэкономить ресурсы, — рассказал Петросян.

Среди примеров интеграции ИИ в область строительства и девелопмента — ДОМ.РФ и Rocket Group, разработавшие первую в России концепцию застройки территории с помощью ИИ-платформы rTIM. Технологии цифрового двойника также нашли применение в России, они использовалась в 2022 году при реконструкции очистных сооружений «Тонкий мыс» в Геленджике. Цифровые двойники используют четыре основные технологии: интернет вещей (IoT), машинное обучение, облачные вычисления, AR/VR-технологии. Объем мирового рынка применения цифровых двойников в строительстве на 2023 год оценивался примерно в $2 млрд, к 2030 году ожидается увеличение в шесть раз, следует из исследования SBS Consulting (есть у «Известий»).

Практический вопрос

В современных ЖК для расчета оптимального количества лифтов на этаже и их пропускной способности также используются инструменты математического моделирования, рассказал Александр Меркулов.

— Например, в высотной башне по 17 квартир на каждом этаже, нужно сделать так, чтобы человек ждал лифт не дольше 45 секунд. С помощью данных о том, в какое время, в какие дни, сколько людей пользуется лифтом, какова средняя скорость открывания дверей — можно рассчитать, какое количество лифтов необходимо в строящемся ЖК. Если речь идет уже о построенном доме, рассчитывается, какое количество лифтов необходимо для эксплуатации в конкретные дни, а какое можно отключить на время в целях экономии электроэнергии, — поделился с изданием эксперт.

Всё большую популярность набирают умные помощники на базе ИИ, оптимизирующие энергопотребление и упрощающие работу с коммунальными счетами, управляющие бытовыми приборами, рассказал в беседе с «Известиями» основатель Архитектурной мастерской DA Максим Долгов.

— Активнее применяются технологии автоматизации различных процессов: анализ фото и видео хода строительства, извлечение данных из документации, обработка нешаблонных документов. ИИ и другие цифровые решения позволяют исключить потери времени, исключают дублирование процессов, экономят ресурсы и планируют, какие работы и когда будут нужны, — перечислил собеседник.

Меры поддержки

Государственные программы поддержки строительной отрасли можно разделить на два обширных направления, уточнила генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева. К первому относятся меры поддержки покупательского спроса — это льготные ипотечные продукты с субсидируемой ставкой. Второе направление нацелено на поддержку предложения на жилищном рынке. В него можно включить программы комплексного развития территорий, реализацию участков на аукционах. В сфере строительства также появился новый инструмент — инфраструктурные облигации, с помощью которых привлекаются заемные средства.

Программа цифровизации строительной отрасли остается одной из приоритетных задач для Министерства строительства, и ее реализация идет в соответствии с планом. По словам Максима Долгова, 2023 год стал периодом повсеместного распространения ТИМ (отечественный аналог BIM). Переход на ТИМ становится обязательным для крупных проектов долевого строительства с 1 июля 2024 года, и это стимулирует застройщиков. Эффект от перехода — сокращение сроков строительства и его стоимости в среднем на 10%, в пять раз уменьшаются время согласования и объем документооборота, на 10–15% оптимизируются закупки. Цифровая модель здания позволяет не только строить с меньшим количеством ошибок, но и упрощает эксплуатацию.

В декабре 2023 года ДОМ.РФ и Минстрой создали экспертную группу по внедрению ИИ в строительство, которая займется созданием унифицированной системы оценки ИИ-решений, стандартизирует их и повысит эффективность применения. Также группа оценит риски и ограничения для применения ИИ-решений, обсуждается возможность создания отраслевого полигона данных.

— После ухода иностранных вендоров государство активно принимает меры по поддержке разработчиков ПО для стройки: был создан реестр отечественного ПО, куда входит платформа Pragmacore, созданы и активно работают несколько комитетов. Например, комитет по цифровизации градостроительной деятельности, проектированию и пространственному развитию Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ), — заключил Поляков.