Апрельская оттепель: зачем Греф и Костин бросились снижать ставки по ипотеке?

Щедрость банкиров сократила месячный платеж за ипотеку в Татарстане до 92 тыс. рублей

«Ну снизили цену Rolls-Royce с 110 миллионов до 108, вам-то что от этого?» — вопрошают эксперты «БИЗНЕС Online», оценивая сегодняшние новости о снижении процентных ставок по ипотеке. Сбер опустил ее на 1,5%, его примеру последовал и ВТБ. Рыночные ставки продолжают колебаться у отметки в 25–27% годовых: такая стоимость денег неподъемна для широкого слоя покупателей. Ожить рынок сможет в случае, если ключевая ставка будет снижена до 14–15% с действующего 21%. А пока вторичка остается в «красной зоне», новостройки еще держатся за счет господдержки и рассрочек. О том, насколько упадет платеж по коммерческой ипотеке и не сигнал ли это к снижению «ключа» ЦБ, — в нашем материале.

Банки снижают ставки по ипотеке

Сразу два крупнейших ипотечных банка России — Сбер во главе с Германом Грефом и ВТБ с рулевым Андреем Костиным сегодня снизили ставку по рыночной ипотеке в пределах 1,1-2%. Теперь купить квартиру в новостройке и на вторичке с кредитом Сбера можно под 25,4% и 26,8 годовых соответственно, а на стройку дома предлагают ипотеку под 26,8% годовых. В ВТБ по новым условиям кредиты на покупку квартир и апартаментов будут доступны от 26,7% годовых, а при получении средств на индивидуальное жилищное строительство — от 27,4% годовых.

«Высокая ключевая ставка делает приобретение квартир в ипотеку недоступным для широкого слоя потребителей, — говорил один из застройщиков в мартовском обзоре рынка жилой недвижимости „БИЗНЕС Online“. — На фоне сложившейся ситуации большинство застройщиков предлагают на рынке рассрочку. Часть клиентов сейчас активно пользуются именно этим инструментом, фиксируя за собой цены с расчетом перехода на ипотеку, когда ставка будет снижена».

Банки хоть как-то пытаются раскачать спрос в условиях высокой ключевой ставки ЦБ в 21%. Тот же Сбер завлекает клиентов скидкой в 1% при покупке объектов, находящихся на проектном финансировании банка. В конце марта ВТБ уменьшил первый взнос до 20% для зарплатных клиентов и до 30% — для остальных. Помимо этого ВТБ возобновил ипотеку без документального подтверждения доходов, в том числе в рамках программ с господдержкой.

Ранее председатель ЦБ Эльвира Набиуллина признала проблемы с получением ипотеки в России. По ее словам, чтобы нормализовать ситуацию в сфере жилья, необходимо выполнить два шага. На первом этапе нужно вывести рынок недвижимости из состояния перегрева — для этого рост доходов населения должен опережать рост цен на жилье. Вторым шагом станет возвращение доступной рыночной ипотеки.

Счастья привалило: банкиры «дарят» ипотечникам 5 тыс. рублей в месяц

Что снижение процентной ставки даст заемщику? Для примера возьмем средний размер ипотечного кредита в Татарстане — по данным Объединенного бюро кредитных историй, в феврале это 4,34 млн рублей. Срок — 274 месяца, то есть около 23 лет.

При таких условиях раньше ежемесячный платеж по ставке 26,9% годовых составил бы 97,5 тыс. рублей. Теперь же, при 25,4%, платеж будет 92,2 тыс. рублей в месяц. В общем — забирай 5 тыс. рублей и будь счастлив! Добавим, что заемщику при условии платежа по графику придется переплатить за ипотеку 21 млн рублей, заплатив фактически в 5 раз больше взятой суммы.

Добавим, что в феврале в Татарстане было выдано более 1,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 5,8 млрд рублей. Львиную долю занимает льготная ипотека (в основном, семейная): 1 тыс. сделок на сумму 5,1 млрд рублей, средний размер кредита 5,1 млн рублей, срок — 25,5 лет. Такой интерес вполне понятен — льготная ставка в 6% в 4-5 раз ниже, чем коммерческая ставка. Определяет ее размер ключевая ставка ЦБ, которая с октября прошлого года находится на уровне в 21% годовых.

Падение продолжается

Правительство тоже наблюдает глобальное сокращение выдачи ипотеки, в том числе семейной. Об этом в конце марта говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

«Мы, конечно, видим глобальное сокращение ипотеки. Она в 2 раза сократилась, особенно семейная ипотека. Видим, что идет замедление, но очень надеемся, что ставка будет снижаться», — сказал он.

Рынок падает. По данным единой информационной системы жилищного строительства, за февраль по РФ выдали 52,5 тыс. ипотек, что на 45% ниже аналогичного показателя прошлого года. Сумма жилищных кредитов за этот же период сократилась на 32% до 227 млрд рублей. Первичный рынок еще держится за счет господдержки, а вот кредитование на вторичке в феврале упало на 63% до 25,4 тыс. сделок к февралю прошлого года.

«С таким снижением никакого роста не будет»

Снижение ипотечных ставок крупнейшими банками РФ «БИЗНЕС Online» попросил оценить экспертов.

Рисхат Сабирзянов — генеральный директор АН «Кама»:

— Почему банки снизили ставку по ипотеке? Просто они, наверное, узнали информацию чуть раньше. Где-то уже неделю муссируется новость о том, что в апреле Центробанк снизит ключевую ставку. То есть ипотека будет уже не 21 процент, а 20. По крайней мере я слышал, что Центробанк снизит ставку до 20. Можно ли в связи с этим ждать какого-то роста на рынке ипотеки? Я так думаю, что те, кому срочно надо купить жилье, обрадуются. А если смотреть на обывателя, который хочет подождать и надеется на дальнейшее снижение процентов по ипотеке, то для них сегодняшняя новость особого значения иметь не будет.

Михаил Хазин, экономист:

— А на сколько снизилась? На 1,5-2,5 процентных пункта. Теперь минимальные ставки для новостроек и вторичного жилья составляют 25,4% и 25,8% соответственно? Я не считаю осмысленным обсуждать этот вопрос. Ставка как была запредельной, так и осталась. Ипотека как была недоступной для граждан, так и осталась. По этой причине все эти глупости о том, что что-то снизили… Понимаете, то, что стоимость «Роллс-Ройса» снизилась со 110 миллионов рублей до 108 миллионов рублей, это рядовому гражданину не интересно.

Анастасия Гизатова — генеральный директор АН «Счастливый дом»:

— Во-первых, они снизили ставку незначительно, чтобы как-то «раскачать» спрос. Это снижение носит, наверное, больше имиджевый характер. Потому что если мы посмотрим статистику, то таких провальных периодов по количеству выданных ипотек, именно некоммерческих, в истории вспомнить сложно. Соответственно, это небольшое снижение, которое никак не скажется на рынке. Поэтому я думаю, что другие банки тоже последуют за ними. Потому что если никак не увеличить количество заемщиков, это такая новость… Они все время потихонечку где-то снижают, но это несущественно. Этим мертвого не спасешь.

Можно ли в связи с этим ждать какого-то роста на рынке ипотеки? Нет. С таким снижением никакого роста не будет и увеличения количества выданных ипотек не будет. Центробанк если и снизит ключевую ставку… То есть Центробанк, в принципе, говорит о том, что если ставка планомерно будет снижаться, то, опять же, она сейчас не будет в таком размере, который нужен рынку недвижимости. То она 19, то она 21, но это никак не сыграет именно на рынке вторичной недвижимости. Просто это дает надежду, что кто-то может залезть в эту ипотеку в надежде на скорое рефинансирование. Но это будет ошибочным шагом.

«По опыту, лояльная ипотечная ставка — 12-14 процентов годовых»

Руслан Садреев — директор компании «Премьер-Недвижимость», вице-президент гильдии риелторов РТ:

— Это не первое снижение ставок по ипотеке да последние два три месяца. Не так давно ключевые банки тоже снижали примерно на 1−1,5 п. п., и сегодня средняя годовая ставка составляет порядка 26−28 процентов. Конечно, есть большие надежды, что такие новости от банков указывают на предстоящее снижение и ключевой ставки Центробанка. Все участники рынка — и покупатели, и продавцы на это очень уповают.

Но даже если ставки будут составлять 25 процентов годовых, они пока являются заградительными и серьезно на спрос не повлияют. Только после снижения ключевой ставки, по моему мнению, ниже, чем 15 процентов, и ипотечных ставок ниже 20 процентов рынок недвижимости действительно начнет оживать.

Многолетняя практика показывает, что лояльная ипотечная ставка для хорошей динамики рынка недвижимости составляет примерно 12−14 процентов годовых. Хотелось бы, чтобы мы пришли к этой ставке как можно быстрее, тогда действительно будет ощутимо увеличение спроса и продаж. Но пока мы видим, что ставка рефинансирования и ставка ипотечная не повышаются, и это уже хорошо. Динамика не отрицательна, это уже радует, но хотелось бы, чтобы она была положительной. Многие эксперты говорят о том, что снижение будет не раньше, чем вл второй половине 2025 года.

Анастасия Голяшева — президент гильдии риелторов РТ:

— Скорее всего [банки снизили ставку], потому что ЦБ оставил [ключевую] ставку на прежнем уровне уже второй раз — и банки решили ее понизить. Даже если учитывать, что ставку они понизили до 27,7 процентов, а «ключ» — 21 процент, разница почти в 7 процентов, соответственно, банки даже на этом заработают свое. Другие банки тоже понизят ставку, это точно. Но не думаю, что заявок станет больше по вторичке. Есть банки, которые выдают и под 22,49 процентов, но от этого заявок больше не стало.