Татарстанцам перечислили особенности совершения сделок с недвижимостью с лицами до 18 лет
В Росреестре Татарстана дали рекомендации, направленные на защиту имущественных прав несовершеннолетних детей при совершении сделок с недвижимостью.
Как пояснила и. о. начальника отдела госрегистрации недвижимости Светлана Потапова, детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства.
Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках:
- лица в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
- лица, не достигшие 14 лет (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
- по обмену или дарению;
- сдаче в наем (аренду);
- сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
- влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
- любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.
Также в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.
«Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних лиц относятся к совершенно особой категории сделок, им уделяется повышенное внимание, так как дети являются одной из самых незащищенных групп населения, как в социальном, так и правовом плане», - подчеркнула Потапова.
Завершающее требование – сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Это говорится в статье 54 Федерального закона №218 от 13.07.2015.
«Нотариальная форма сделки с участием несовершеннолетнего является самой надежной мерой защиты от возможных рисков. Так как до совершения сделки нотариус тщательно проверяет личности заявителей (в том числе на предмет дееспособности и банкротства), осуществляет проверку предмета сделки, проверяет осознанность действий сторон и соответствие их воли условиям заключаемого договора, разъясняет правовые последствия совершаемого действия. Нотариус в обязательном порядке проверяет наличие предварительного разрешения на сделку, выданного органом опеки и попечительства, разъясняет сторонам последствия несоблюдения таких условий. При выявлении недобросовестности со стороны участников сделки в совершении нотариального действия будет отказано», - сообщила Потапова.