«Квартира, прощай»: как в Кузбассе «отжимают» чужое жильё, и что с этим сделать
В Кузбассе женщина осталась без квартиры и машины, послушавшись голоса в телефоне, документы на продажу жилья в МФЦ порой приносят умершие люди, а те "квадраты", которые вы купили после просмотра, можете потом в жизни не увидеть. На круглом столе кузбасские сотрудники Росреестра, полиции, МФЦ и риэлторы рассказали журналистам, как в Кузбассе легко "отжимают" жильё. Подробности - в материале Сибдепо.
По словам замначальника Управления уголовного розыска ГУ МВД России по Кемеровской области Максима Кондратьева, мошенничество, как вид преступления, существовало всегда. Также как и хитрецы, стремившиеся нажиться на доверчивости остальных. В начале 2000-х на привокзальных площадях сидели «напёрсточники», вместо денег при покупке продавцы могли вручить пачку «кукол» — нарезанной бумаги, лже-пасечники — продать жжёный сахар вместо мёда доверчивым горожанам. Лет 10 назад самым популярным способом обмана у мошенников было взять чужой телефон позвонить и убежать. Всё сошло на нет и устарело, и сейчас старых-добрых напёрсточников днём с огнём, а вот «сотрудники банка» звонят кузбассовцам периодически.
По данным полиции, в 2023 году в Кузбассе мошенники около 6000 раз дистанционным способом обманули жителей области, кузбассовцы сами перевели преступникам буквально миллиарды денег — 2 млрд 269 миллионов рублей. Это почти в два раза больше, чем в 2022 году. Причём, как отметили в полиции, вряд ли правоохранителям удастся добраться до преступников, так как как минимум в половине случаев организаторы и исполнители находятся на территории другого, недружественного, государства.
Жертвы, чаще всего — престарелые люди, или же слишком доверчивые люди. Причём те, кому позвонили мошенники, теряют не только зарплаты, сбережения и влезают в жуткие кредиты. Преступники лишают своих жертв даже последнего — жилья. В прошлом году, по словам Максима Кондратьева, таких случаев было три. В первом случае 60-летняя воспитательница под диктовку мошенников оформила огромные кредиты под залог квартиры и авто, обналичила их и через банкоматы методично перевела все деньги мошенникам. Ущерб — 14 млн рублей. Во втором случае жертвой преступников стала 67-летняя женщина, которую мошенники заставили взять 4,5 миллиона под залог четырёхкомнатной квартиры. Квартиру женщина в итоге продала неизвестно, кому.
А вот в третьем случае фигурантку преступной схемы полиции удалось задержать, хотя квартиру потерпевшая уже успела потерять. 78-летнюю пенсионерку развели по похожей схеме, но квартиру за 2,7 миллиона у неё отчуждали при помощи агента по недвижимости. Женщина приехала из другого региона РФ, под своими документами провела сделку и пыталась уехать. После задержания выяснилось, что она таким образом провела уж несколько похожих сделок в разных регионах страны. По словам замначальника Угрозыска Кузбасса, женщина уверяет, что её саму обманули и наняли в фирму, которая, перерегистрируя квартиры с пенсионеров на других лиц, спасает бабушек и дедушек от преступных посягательств. Подозрительную риэлторшу даже проверяли на полиграфе: по результатам — не врёт.
Документы от покойников и любопытные чужаки
Несчастных жертв, под чужую диктовку расставшихся с собственной квартирой, можно хотя бы обвинить в излишней доверчивости. Но в Кузбассе уже были случаи, когда квартира у людей «уплывала» в чьи-то руки абсолютно без ведома хозяев. О двух таких случаях Сибдепо писал ещё в 2020 году.
В первом случае кемеровчанин Денис, решивший, наконец, навести порядок в доставшейся по наследству квартире и несколько лет стоявшей без дела в центре города, вдруг с удивлением узнал, что собственником он больше не является. В выписке из ЕГРН значился другой собственник, который судорожно пытался сбыть с рук жильё или хотя взять под залог новоприобретённой квартиры кредит, а сделку о купле-продаже, на которой кемеровчанин не был и не знал о ней, оформляли о «офисе» МФЦ в ДК деревни Сухая Речка.
Во втором случае о том, что квартира не его, кемеровчанин, сирота без родственников и друзей, узнал уже после того, как в его жильё поселились какие-то незнакомые люди, а личные вещи вышвырнули за дверь. Оказалось, три года назад кемеровчанин потерял паспорт, после этого в его квартире тихонько сменился собственник, а жильё успели перепродать несколько раз.
И похоже, такие случаи не единичны, так как как минимум с прошлого года сотрудники кузбасского управления Росреестра настоятельно рекомендуют жителям области проверять, запрашивал ли кто-то выписку из ЕГРН на их квартиру (сведения из ЕГРН общедоступны, сделать это может кто угодно). Такую проверку можно сделать, заказав справку о лицах, получавших сведения о недвижимости. И если родные «квадраты» друг начали вызывать слишком бурный интерес у чужих непонятных людей, специалисты Росреестра рекомендуют вообще оформить запрет на совершение сделок с имуществом без личного присутствия владельцам. «Росреестр непосредственно с собственниками жилья дела не имеет, мы лишь работаем с документами и направляем запросы в соответствующие ведомства. С чем мы периодически имеем дело: к нам приносят документы умершего человека. Продавец умер, но на сделку приходит договор, лицо действует по доверенности и подаёт на регистрацию сделку от имени умершего лица. Кроме того, иногда предоставляется договор купли-продажи по поддельной доверенности, также иногда мошенники подают поддельные документы, удостоверяющие личность», — сообщила замруководителя регионального управления Росреестра Юлия Исупова.
Один из последних случаев, по словам Юлии Исуповой, был в декабре 2023 года, когда в Росреестр поступил пакет документов на продажу квартиры, и в процессе проведения правовой экспертизы было установлено, что паспорт принадлежит человеку, который умер ещё в 2019 году. После этого государственная регистрация была приостановлена, а документы были направлены в различные надзорные и правоохранительные ведомства. Похожу процедуру сотрудники Росреестра проводят, и когда поступают документы на продажу недвижимости, которая принадлежит публичному собственнику — муниципалитету, какому-либо ведомству или Российской федерации. Тогда дополнительно, сотрудники Росреестра при обнаружении странных документов, отправляют запрос в ФСБ.
Но, как отметила Юлия Исупова, в Росреестр попадают лишь те документы, которые так или иначе прошли первичный отбор. А вот по-настоящему на «передовой» находятся сотрудники МЦФ, именно через них проходит первичный отбор документов и приём людей, и именно от их оценки адекватности посетителя зависит зачастую успех сделки.
На первой линии «обороны»
Начальник отдела «Мои документы» города Кемерово Лариса Турбина рассказала, что сотрудникам МФЦ, действительно, приходится периодически быть в ситуации, когда нет уверенности, что квартиру продаёт именно владелец, а не двойник-мошенник с чужим паспортом.
Иногда сотрудников МФЦ смущает просто внешность заявителя: люди не меняют паспорт с 20 до 45 лет, и за это время толстеют, худеют, седеют, отращивают бородавки и двойные подбородки, не говоря уже о смене имиджа. Если у специалиста МФЦ есть сомнения в личности заявителя, то просят предоставить второй документ — студенческое, водительское удостоверение, пропуск и так далее. Если и такого документа нет, то специалист приглашает второго коллегу, и они начинают задавать наводящие вопросы.
«У специалистов МФЦ нет навыков сотрудников органов внутренних дел, мы не можем по лицу с точностью установить, тот человек перед нами, или нет. И доступа к базе отпечатков пальцев у нас нет. Поэтому мы всегда спрашиваем дополнительные документы. Всегда у допропорядочного заявителя есть какой-либо другой документ. В случае, если человек на наводящие вопросы не отвечает, мы сразу же уведомляем органы через свои каналы и ресурсы, что у нас есть сомнения, что перед нами именно тот человек, которым он представляется. Передаём сведения о номере паспорта, месте регистрации», — рассказала Лариса Турбина.
Иногда люди приходят заключать сделку о продаже квартиры и приносят документы, которые признать действительными никак нельзя. Например, документы порваны, помяты, паспорт залит супом и так далее. В этом случае сотрудники МФЦ аккуратно предупреждают участников сделки, что перспективы у такой продажи плохие — из-за испорченного документа в итоге сделку могут признать оспоримой или даже недействительной. И, наконец, самый печальный случай, который, тем не менее, сотрудники МФЦ наблюдают периодически — это когда люди сами приходят продавать и дарить свои квартиры, не совсем понимая, чем в итоге это может обернуться.
«В случае, если человек не совсем осознает, что он кому-то продает и дарит квартиру, то специалисты сначала задают наводящие вопросы с целью выявления реальных намерений, разъясняют человеку, что после этого он не сможет распоряжаться своим имуществом. И если он не осознает, что лишается имущества, то приём документов не осуществляется», — отметила Лариса Турбина.
«Развод» при просмотре
Впрочем, мошенники, которые приходят и попадают в поле зрения сотрудников МФЦ, Росреестра и правоохранителей — лишь малая часть тех преступников, которые охотятся за чужими деньгами в околоквартирном бизнесе. По мнению директора саморегулируемость организации «Ассоциация риелторов Кемеровской области» Дмитрия Колчина, сейчас всё больше препон для мошенников, так как львиная доля сделок — или нотариальные, или ипотечные. Нотариусы рискуют своей репутацией и лицензией, с другой стороны, банки рискуют своими средствами, поэтому мошенникам сейчас тяжело.
«По нашему мнению, сейчас все усилия мошенники направляют на то, чтобы достать деньги на стадии предварительного договора, стадии получения аванса. Например, лицо снимает и арендует квартиру, выдает себя за собственника, даже подделывает документы, порой грубо, даёт объявление о продаже жилья, причём по сниженной цене. Берёт за день несколько крупных авансов от потенциальных покупателей и «исчезает».
Есть ещё один вид мошенничества: собственнику квартиры предлагают внести аванс и перечислить на карту крупную сумму средств. И на телефон приходит подтверждение не с обычного номера банка, а с другого. Человек считает, что деньги получены, пишет расписку о получении аванса, и потом фактически теряет эту сумму», — рассказал Дмитрий Колчин.
Причём преступники периодически внедряют всё новые и новые схемы обмана. Одна из таких новых схем, которая пришла в Кузбасс из мегаполисов, где много новых ЖК — это продажа не того объекта. Покупателю показывают при просмотре одну квартиру. А затем он совершенно легально, из-за своей невнимательности, покупает другое жильё похуже, с другим расположением и в другом техническом состоянии. По мнению Дмитрия Колчина, честных покупателей и владельцев недвижимости должны насторожить предложения переводов на электронные кошельки, предложения расчёта непонятными способами — криптовалютой, векселями и так далее. А наиболее опасной, с повышенной долей вероятности обмана, является сделка, когда, с одной стороны, есть единственный собственник жилья, без каких-либо долей. И, с другой стороны — покупатель с «наличкой».
У риэлторов же существуют свои чек-листы по выявлению сомнительных сделок, и даже типичные признаки владельцев недвижимости, которые входят в группу риска. Обычно основные цели мошенников — это молодые люди, как правило, сироты и выпускники детдомов, пожилые люди, а также люди с различными психическими отклонениями, или зависимостями, или в уязвимом социальном положении.
«Наша цель — понять, для чего продавец решил расстаться со своей квартирой, нет ли сбивчивых объяснений, до конца ли понимает человек, что он собирается сделать», — отметил Дмитрий Колчин.
Только суд
Самое печальное во всей этой ситуации, что людям, которые расстались со своим жильём из-за действий мошенников, вернуть его обратно будет очень сложно, а в большинстве случаев невозможно. При этом, по данным полиции, регион, из-за своих высоких зарплат и хорошей стоимости жилья, очень привлекателен для мошенников, поэтому криминальная активность в отношении престарелых и беззащитных людей из Кузбасса будет продолжена.
Защититься от мошенников помогут меры предосторожности, проверка информации. Если же квартира всё же «уплыла» к мошенникам, то отсудить её будет сложно. Бывает так, что суд встаёт на сторону бывшего владельца и признает сделку недействительной, а бывает и так, что имущество оставляют покупателю, если он докажет, что сам стал жертвой обмана. В любом случае, суды будут долгими, и заберут много сил и средств.
Однако, как отметила представитель регионального Росреестра Юлия Исупова, у владельцев недвижимости есть некоторое время одуматься даже после того, как подписи поставлены. Даже если уже поданы документы на продажу или дарение жилья, и вдруг вечером владелец решает, что совершил глупость — всегда можно подать заявление на прекращение той или иной сделки.