Все под контролем: составлен рейтинг управляющих компаний России в сфере жилья

Рынок управления многоквартирными домами (МКД) в России — одна из самых противоречивых и неоднозначных сфер экономики. С одной стороны, деятельность управляющих компаний формально регулируется жёстко через систему лицензирования и государственного жилищного надзора. С другой стороны, на практике качество и прозрачность работы УК разбросаны от уровня «премиум-сервиса» в новых комплексах бизнес- и премиум-класса до «дежурного дворника» в старом жилом фонде.

По данным министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина, озвученным на парламентских слушаниях в Совете Федерации в марте 2025 года, в России насчитывается около 950 тыс. многоквартирных домов. Из них 617 тыс. домов контролируются управляющими организациями, 235 тыс. — непосредственно гражданами, 53 тыс. — товариществами собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), а в 45 тыс. домах вообще не выбран способ управления.

При этом реальную репутацию на рынке формируют всего несколько десятков компаний — те, кого выбирают девелоперы крупных жилых проектов. По данным Государственной жилищной инспекции, в Московской области работает около 1 423 управляющих организаций, в Москве — 912, в Краснодарском крае — 829, в Свердловской области — 650.

В то время как качество работы управляющих компаний остается болевой точкой отрасли. По данным опроса премии Urban, проведенного в 2025 году, 83% жителей МКД заявили, что работа их управляющей компании далека от идеала.

В условиях непрозрачности рынка рейтинг управляющих компаний становится важным ориентиром для всех участников — девелоперов, собственников и самих УК. В отличие от простого сравнения тарифов, рейтинг оценивает более значимые показатели: качество сервиса, надежность, управленческую экспертизу и репутацию компании. Эти критерии невозможно сформировать мгновенно — они становятся результатом последовательной работы и подтверждаются реальными отзывами жителей.

Редакция Urban Awards проанализировала профессиональную деятельность 32 крупнейших управляющих компаний в сфере жилой недвижимости по всей России, которые в общей сложности обеспечивают комфорт проживания почти 2 млн россиян. Итогом стал специализированный рейтинг, оценивающий эффективность управления многоквартирными домами и уровень удовлетворённости жильцов качеством предоставляемых услуг.

На рынке управления недвижимостью представлены два типа компаний: девелоперские УК, обслуживающие проекты одного застройщика (21 из 32 участников рейтинга URBAN), и независимые аутсорс-организации (11 компаний).

Лидером рейтинга управляющих компаний признана Группа КОМФОРТ. За 16 лет работы компания сформировала портфель из объектов комфорт- и бизнес-класса в Московском и Калужском регионах, обслуживая свыше 100 тыс. резидентов. Среди ключевых проектов — ЖК «Достояние», ЖК «Датский», ЖК «Одинбург» и др.

На втором месте оказалась УК «Преимущество», которая занимается эксплуатацией 2 млн кв. метров недвижимости в Московском регионе во всех, кроме элитного, классах жилья, и работает на рынке уже более 10 лет. На текущий момент в портфеле проектов компании числятся ЖК «Зиларт», ЖК «Донской Олимп», ЖК «Лучи» и другие.

Замыкает тройку лидеров Служба комфорта Sminex, управляющая недвижимостью бизнес-, премиум- и элит-класса. С 17-летним опытом работы на рынке Москвы компания обеспечивает эксплуатацию собственных проектов, среди которых — жилые комплексы JAZZ, West Garden, «Достижение» и «Лаврушинский».

Больше половины компаний (21 бренд) входят в состав девелоперских компаний, то есть занимаются эксплуатацией портфеля проектов одного застройщика. Остальные 11 УК — это независимые аутсорс-организации.

«У каждого подхода к управления объектами недвижимости есть свои сильные стороны, если подключать их в подходящий момент. Если нужно быстро запустить большой проект и проверить гипотезы, логичнее брать аутсорсинг. Если задача — играть в долгую, копить экспертность и держать все процессы под полным контролем, тогда инхаус. На мой взгляд, оптимальная формула выглядит следующим образом: начинаем с аутсорсинга, а когда проект встает на ноги и обрастает экспертностью, часть команды и процессов постепенно переносим внутрь, если того требуют условия бизнеса. Лучшие кейсы получаются там, где компании совмещают оба подхода и планово переходят от одного к другому», — отметил Владимир Кукарский, генеральный директор УК «Новые Котельники Сервис».

Для интегрального рейтинга управляющих компаний эксперты премии Urban сделали всесторонний и исчерпывающий анализ широкого круга показателей, характеризующих качество работы управляющей компании, в том числе:

1. Размер, география и характеристики портфеля в управлении, стаж работы и аффилированность с девелоперскими компаниями

- количество проектов

- регионы присутствия

- классы эксплуатируемого жилья

2. Качество сервисного обслуживания жильцов

- наличие мобильного приложения для жильцов и количество его пользователей

- наличие собственного колл-центра и режим его работы (круглосуточный или нет)

- наличие чат-бота и дополнительных способов коммуникации с жильцами

- частота, формат и посещаемость собраний собственников

- наличие программы лояльности для жильцов

- аналитика и мониторинг клиентского сервиса (используемые метрики и частота замеров)

3. Объем и качество выполняемых работ на объекте

- отчеты по плановым работам УК

- объем закрытых заявок жильцов по разным типам работ (ремонтные, аварийные, обслуживающие), консультационные

- доля повторных обращений по закрытым заявкам и анализ обращений

- средний износ многоквартирного дома

- наличие регламентов: стандарты качества выполнения работы, единый дресс-код для сотрудников УК, график проведения разных типов работ (уборки территории, уборки МОПов и т.д.)

- наличие регламента взаимодействия УК и застройщика

- использование спецтехники

4. Финансовые показатели

- собираемость коммунальных платежей

- тарифообразование

- соотношение дебиторской задолженности (долги жильцов, юр, лиц, переплаты) к годовому доходу УК

5. Услуги для застройщика

- наличие дополнительного консалтинга для застройщика

- наличие SLA (соглашения об уровне сервиса) с застройщиком

- работа с коммерческими помещениями в ЖК