Сброс предложения: в Москве почти закончились апартаменты

Предложение апартаментов радикально снизилось после введения в октябре 2024 года временного запрета на их строительство в Москве, сообщили «Известиям» аналитики. Всего на первичном рынке сейчас экспонируется 5,2 тыс. таких объектов — это минимальное число за последние 10 лет. На этом фоне растет и стоимость. Сейчас апартаменты площадью 12,3 кв. м стоят 4,7 млн рублей. Самые дорогие — 3,4 млрд. В профильных комитетах с участием Минстроя сейчас обсуждают возможные системные решения для решения вопроса «узаконивания» апартаментов, сообщили в Госдуме. О том, стоит ли покупать такие объекты, — в материале «Известий».

Сколько стоят апартаменты

Количество апартаментов в Москве значительно снизилось после введения временного запрета на их строительство в октябре 2024 года, сообщили «Известиям» эксперты жилого направления компании CORE.XP. Так, нераспроданный остаток в еще не сданных в эксплуатацию комплексах (их строительство начали до введения запрета) уменьшился на 16%: с 793,8 тыс. кв. м до 663,3 тыс. кв. м. Всего на первичном рынке столицы сейчас есть 5,2 тыс. лотов.

Интерес к апартаментам возник в 2008–2009 годах, когда коммерческие помещения стали переформатировать в жилые проекты, рассказали эксперты. Такой формат достаточно быстро стал популярным, а пик по выводу в продажу новых корпусов пришелся на 2021–2022 годы.

Осенью 2024 года на XXV Международном жилищном конгрессе заммэра Москвы по градостроительной политике Владимир Ефимов заявил, что столичные власти больше не согласовывают строительство проектов апартаментов. По его словам, такое решение было связано с многочисленными жалобами жителей апарт-комплексов, поскольку в таких объектах нельзя прописаться, и они не обеспечиваются социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками. Впрочем, все проекты апартаментов, которые застройщики уже начали реализовать, будут завершены.

Аналогичные ограничения уже действуют в других регионах. Например, в Санкт-Петербурге с 2021 года запретили проектирование и строительство апартаментов, а в Подмосковье соответствующие ограничения применяются точечно, через корректировку правил землепользования и застройки, отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Такой же запрет вводили и в Махачкале.

После этого предложение в этом сегменте начало сокращаться рекордными темпами, отметили участники рынка. А спрос и цены на них продолжают расти. По данным аналитиков, общая площадь строящихся апартаментов в столице за год снизилась на 16%: с почти 1,2 млн кв. м до 993,3 тыс.

По словам управляющего партнера компании «Этажи Прайм» Ригины Гордеевой, в Москве находится в продаже порядка 5 тыс. апартаментов, при этом четверть из них — в уже сданных комплексах. Еще 22% со сроком сдачи в 2025 году, остальной объем приходится на более поздние периоды.

Резкое сокращение предложения подтвердил и директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков. По его словам, это неизбежно стимулирует рост цен.

— Однако, несмотря на это, дефицит предложения поддерживает спрос. Наиболее интересны компактные лоты, которые в дальнейшем будут востребованы для долгосрочной или краткосрочной аренды, — сказал он.

В связи с ограниченным предложением средняя цена одного «квадрата» апартамента за год выросла на 18% — до 541,5 тыс. рублей. Минимальная стоимость лота площадью 12,3 кв. м сейчас составляет около 5 млн, а максимального — резиденции площадью 1864 кв. м. с видом на Кремль — 3,4 млрд рублей.

Самые доступные апартаменты располагаются в ВАО, СВАО и ЮЗАО: средняя цена лота здесь составляет 13,2 млн рублей, 15,7 млн и 16,7 млн соответственно.

Входят ли апартаменты в жилой фонд

Предложение апартаментов на первичном рынке Москвы продолжит сокращаться, а цены будут только расти, полагает директор направления жилой недвижимости CORE.XP. Екатерина Ломтева.

— Новых разрешений на строительство апартаментов не выдается, а дефицит и инвестиционный спрос стимулируют рост стоимости лотов, — сказала она.

Попытки узаконить статус апартаментов предпринимались неоднократно, отметил Валерий Тумин. В 2020–2021 годах разрабатывался законопроект о включении апартаментов в состав жилого фонда.

В январе 2025 года из-за многочисленных юридических и имущественных коллизий его не приняли в первом чтении. Предполагалось, что документ утвердит сам юридический термин, описывающий нежилую недвижимость, фактически используемую для проживания, а также определит другие ее особенности.

Член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский рассказал «Известиям», что вопрос с апартаментами по-прежнему остается нерешенным, а «временный запрет на их строительство в Москве лишь подчеркивает, насколько эта модель зашла в тупик».

— Апартаменты — это в некотором смысле «сферический конь в вакууме»: по факту, это жилое помещение, которое используется для постоянного проживания, но при этом создается без соблюдения требований к жилью — ни по безопасности, ни по качеству, ни по обеспеченности социальной инфраструктурой, — подчеркнул он. — Здесь есть определенное лукавство.

По его словам, застройщики и покупатели получают более дешевый продукт, а город потом вынужден за свой счет «догонять» — строить школы, детсады, поликлиники, дороги.

— Поэтому правильнее было бы не узаконивать апартаменты как отдельную категорию, а вовсе исключить этот формат как таковой, — сказал парламентарий. — Если нужна коммерческая недвижимость, это должны быть офисы или апарт-отели, но не жилой квазистатус без ответственности.

В профильных комитетах с участием Минстроя сейчас обсуждаются возможные системные решения, подчеркнул Александр Якубовский. Один из подходов — это дифференциация: отделить жилье с функцией проживания от коммерческих форматов.

— Этот путь может лечь в основу законодательной инициативы, чтобы раз и навсегда закрыть правовую лакуну и исключить манипуляции, — отметил он.

Какие риски покупки апартаментов

Юридически апартаменты — это нежилые помещения, напомнила управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева. У их владельцев нет целого ряда прав, привычных для собственников квартир. Например, могут возникнуть сложности с регистрацией, особенно у детей, с оформлением прописки, с передачей имущества по наследству или с подключением коммунальных услуг.

— И это не абстрактные юридические тонкости, это реальные проблемы, которые регулярно всплывают, — сказала она. — Другой риск — инфраструктурный. Многие комплексы с апартаментами строились без учета нормативов по обеспеченности школами, поликлиниками, детсадами, парковками. Девелоперы обходили требования, формально заявляя о нежилом фонде, и экономили на социальной нагрузке.

В результате жильцы получают только внешнюю «обертку» нормального дома, но без городской среды и гарантированных сервисов. Особенно это заметно на массовых проектах. Тем не менее спрос на апартаменты в Москве сохраняется.

— Люди готовы мириться с юридическими ограничениями ради локации или других «плюшек». Но покупка для собственного проживания по-прежнему остается риском, особенно если не разбираться в деталях, — указала она.

Кроме того, налог на апартаменты рассчитывается, как на коммерческую недвижимость, что может быть невыгодно для собственников, напомнил бизнес-консультант, партнер компании Develika Петр Барсуков.

— А изменения в законодательстве и ограничения на строительство затрудняют продажу таких объектов в будущем, — добавил он. — Сейчас рынок апартаментов в Москве переживает период стагнации, и покупателям стоит тщательно оценивать риски. В долгосрочной перспективе всё будет зависеть от того, смягчат ли власти запрет или, наоборот, ужесточат регулирование. Хотя сейчас позиция очевидно смотрит в сторону второго.

Рынок апартаментов в последние годы был «серой зоной», и его активно эксплуатировали, добавили эксперты. Государство пытается навести порядок, но действовать приходится аккуратно.