Юрий Зарецкий: «Согласования решают все»

«Сейчас самое главное – документы на участок. Даже если Генплан и ПЗЗ позволяют его застраивать, это не значит, что вы сможете реализовать свой проект»

Петербургская консалтинговая компания Peterland провела исследование территорий, пригодных для жилищной застройки в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах (включая территории, формально относящиеся к Ленобласти). В составленном компанией перечне на 1 июля 2013 года содержится 142 участка общей площадью 1,5 тыс. га. На них можно построить около 15 млн кв. м. жилья (без превышения высотности и плотности застройки). Чистых участков, свободных от строений – 104 (73%). Зданий под реконструкцию (в том числе со сносом) – 27 (19%). Смешанных участков (со свободной территорией и зданиями) – 11 (8%).

О некоторых особенностях участков, выявленных в ходе исследования, в интервью РБК рассказывает генеральный директор Peterland Юрий Зарецкий.

– Есть ли зависимость числа участков от расстояния до центра города?

– Такой явной зависимости нет. Предложения рассеяны по всему городу и пригородам. Вместе с тем, в некоторых местах наблюдается определенная концентрация предложений. Этим отличаются Васильевский остров, Петроградская сторона, пр. Блюхера, Лиговский проспект, пересечение Пулковского и Волхонского шоссе.

Но в целом можно сказать, что по количеству предложений между центральными районами города и его пригородами наблюдается примерное равенство. Другое дело, что вблизи центра уже нет больших территорий – в основном, маленькие пятна под точечную застройку отдельными домами в 5 – 10 тыс. кв. м. жилья.  По количеству возводимых метров жилья примерно половина из 15 млн кв. м. приходится на участки, расположенные в границах Петербурга, и половина – в Ленобласти (ближайших пригородах Петербурга).

– Есть ли какие-нибудь особенности в распределении участков по их стоимости?

–Да, есть. Оно не нормальное. Много дешевых участков и много дорогих. Почти четверть всех участков (23%) – до 100 долларов за 1 кв. м. земли, и более четверти (29%) – свыше 1 тыс. долларов. Это стало для нас несколько неожиданно.

– Что в этом особенного? Может действительно в городе относительно много очень выгодных участков, застройка которых может принести большую прибыль

– Нет, дело не в этом. Многие владельцы земли завышают ее стоимость. Они неправильно оценивают качество своих участков.

– А какие свойства участков больше всего влияют на их стоимость? Наверно наличие инженерных коммуникаций?

– Нет, этот фактор уже отошел на второй план. Как, впрочем, и локация, Сейчас самое главное – согласовательные документы на участок. Даже если Генплан и ПЗЗ позволяют его застраивать, это не значит, что вы сможете реализовать свой проект. Существует еще целый ряд норм, регулирующих застройку. Поэтому чем больше согласований получено на участок, тем дороже он стоит. Но, правда, и спрос на него больший. Кстати, именно по этой причине всегда имеется большой спрос на участки, продаваемые на торгах Фондом имущества.

– Насколько много таких, государственных, земель в вашем перечне?

– По сравнению с прошлыми годами доля таких земель (это первичный рынок) уменьшилась. Она составляет сейчас 11%. Такое количество не покрывает спрос со стороны девелоперов и создает дефицит городских земель на рынке.

– Какова степень подготовленности остальных 90% частных участков вторичного рынка?

– Большинство из них градостроительно и инженерно не подготовлены. Не проработаны вопросы социальной и транспортной инфраструктур и др. Поэтому спрос на них не большой.

– В вашем перечне содержатся все участки, пригодные под застройку, или только те, что официально выставлены на продажу?

– Только те, что выставлены на рынок.

– А много ли участков, в принципе пригодных под застройку, но не выставленных? Почему собственники их не выставляют и не застраивают сами?

–Да, по нашим оценкам, таких участков довольно много, особенно в «сером поясе» – на территориях промышленных зон, подлежащих редевелопменту. Однако застроить жильем такие участки совсем не просто.

В тех зонах, где промышленные предприятия до сих пор работают, возникает проблема их перебазирования, что в настоящее время является практически неразрешимой задачей. Там же, где основное производство уже «умерло», цеха, здания и помещения зачастую сданы в аренду мелкому бизнесу, всякого рода сервисам и шиномонтажам.  Для жилой застройки таких участков нужно провести огромную подготовительную работу, что требует  усилий, энергии, финансовых затрат. Собственники же предприятий, которым они достались чаще всего в процессе приватизации, не хотят напрягаться, они не мотивированы. Они получают определенный доход от арендаторов и этого им вполне достаточно.

В последнее время изменилась и позиция властей города на застройку в «сером поясе» –  если раньше они хоть и не принимали активного участия в процессах редевелопмента, но в целом поддерживали его, то теперь хотят оставлять многие промышленные зоны в основной городской черте. 

Самыми активными «преобразователями» промзон «серого пояса» являются крупные строительные компании. Но они активны главным образом там, где строить легко и выгодно – где производство уже свернуто, а территории представляют огромный интерес в силу своей локации. Самые выгодные под застройку участки давно выкуплены девелоперами, и строительство жилья в них идет полным ходом. Например, на бывших промтерриториях  Леонтьевского мыса, Карповки, на набережных Невы, в бывшей зоне Московская товарная.  Все остальное ждет своего часа.

Вопросы задавал Владимир Грязневич