Содержание недвижимости в Таиланде

Налоги для владельцев недвижимости

Собственники недвижимости в Таиланде платят ежегодные налоги на владение и сдачу объектов в аренду.

Налог на землю и строительство

Закон Таиланда о налоге на землю и строительство вступил в силу 1 января 2020 года.

Ставки налога не зависят от формы владения и варьируются в зависимости от стоимости и цели использования объекта.

Налоги на сдачу недвижимости в аренду

Мы публикуем базовые правила налоговой системы Таиланда. Рекомендуем консультироваться с местными брокерами – вам расскажут о способах оптимизации нагрузки.

Подоходный налог для частных лиц

Налог на получение прибыли от источников, находящихся на территории королевства, отличается в зависимости от статуса владельца недвижимости.

Для налоговых резидентов

Если собственник проводит на территории Таиланда более 180 дней в год, он платит налог на полученный доход по прогрессивной шкале.

Для нерезидентов

В большинстве случаев к нерезидетнам Таиланда применяется налог с фиксированной ставкой 15%.

Подоходный налог для компаний

Юридические лица платят налог на прибыль от сдачи в аренду по прогрессивной шкале.

Важно! Арендодатели имеют право на стандартный налоговый вычет в размере 30% полученного от аренды дохода и даже на сумму фактически понесённых расходов при сдаче в аренду при условии предъявления соответствующих документов.

Декларацию надо подать в районном офисе по месту нахождения или онлайн на официальном сайте налоговой службы.

НДС для арендодателей в Таиланде

В отдельных случаях у собственников, зарабатывающих на аренде в Таиланде, появляется ещё один налог – НДС.

Любое физическое или юридическое лицо, которое регулярно поставляет товары или предоставляет услуги в Таиланде и имеет годовой оборот от 1,8 млн батов ($55 тыс.), облагается НДС. Стандартная ставка составляет 10%, но до конца сентября 2024 года государство снизило её до 7%.

Подавать отчёты в налоговую нужно до 15 числа каждого месяца за предыдущий.

Коммунальные платежи

Размер коммунальных платежей зависит от типа недвижимости, местоположения, площади и пакета предусмотренных коммунальных услуг.

Обслуживание территории

Чем шире инфраструктура в комплексе, тем больше платит собственник жилья. Стандартный пакет услуг включает круглосуточную охрану, содержание общего бассейна, уход за садом, освещение, обслуживание лифтов, вывоз мусора, мелкий ремонт в квартире.

Обычно тарифы составляют от $0,6 до $3 за кв. м в месяц, включая услуги управляющей компании. Таксу за содержание комплекса взимает управляющая компания раз в год.

Плату за содержание комплекса взимает управляющая компания раз в год

Электричество

В Таиланде все коммунальные услуги находятся в ведении правительства и в стране существует два основных поставщика электроэнергии. В столичном регионе Бангкока электричество поставляет MEA (Metropolitan Electricity Authority). PEA (Provincial Electricity Authority) обслуживает остальную часть страны и имеет офисы в каждой провинции.

Оплачивать счета нужно по показаниям счётчиков.

Электричество в Таиланде стоит от $0,06 за кВт·ч. В месяц можно «нажечь» на $100–200.

При жарком климате часто используют кондиционер, на который и приходится наибольшее потребление электричества. Если же использовать технику разумно, можно сократить месячные затраты на электроэнергию до $30–60 в квартире 50 кв. м. Официальные тарифы доступны на сайтах поставщиков.

Водоснабжение

В Таиланде действуют две снабжающие компании. В Бангкоке и пригородах это MWA (Metropolitan Waterworks Authority). PWA (Provincial Waterworks Authority) обслуживает остальную часть страны и имеет офисы в каждой провинции.

Вода подаётся холодной. Горячей она становится уже в квартирах благодаря электрическим водонагревателям.

Счёт за потребленную электроэнергию выставляется в начале месяца по факту расхода за предыдущий. Оплатить его надо в первые две недели после получения. Иначе начнут начислять пени и штрафы, причём существенные.

В Таиланде кубометр называется юнит. В среднем за юнит берут чуть меньше $1.

Большинство людей тратят на воду 100–200 батов ($2–6) в месяц.

Обычно управляющему комплекса оставляют депозит на несколько месяцев вперед, затем собственник получает отчет об израсходованных средствах. Также оплатить счета за воду и электричество в Таиланде можно во многих супермаркетах.

Газ

В Таиланде владельцы газовых плит вынуждены приобретать и заправлять баллоны, так как центрального газоснабжения в стране нет.

При первой покупке нужно уплатить залог за аренду ёмкости плюс стоимость самого газа. Залог составит около 1,5 тыс. батов ($40), а газ, скорее всего, будет стоить 300–500 батов ($8–14).

Если необходимо заменить баллон, достаточно позвонить в магазин. Вам привезут новый, а старый заберут на заправку.

Интернет, ТВ, телефон

Стационарными телефонами в Таиланде иностранцы почти никогда не пользуются.

В стране четыре основных оператора мобильной связи: AIS, DTAC, TrueMove и TOT. Купить сим-карту для мобильного можно как в их офисах, так и в простых супермаркетах.

Цены на звонки внутри страны – от 1 бата ($0,03). Можно приобрести пакеты с подключённым интернетом стоимостью около $15–20 в месяц.

За стационарный интернет в квартире платят около $20–30 в месяц. Обычно деньги вносятся на год вперед в офисе провайдера или на ресепшене в комплексе.

Самый крупный провайдер спутникового телевидения в стране – компания True Visions. Стоят их услуги от $10 в месяц.

Оплатить можно у провайдера или через управляющего. Во многих жилых комплексах телевидение уже включено в плату за содержание комплекса.

Страхование недвижимости

В Таиланде нет требований по обязательному страхованию недвижимости для иностранцев.

Вы можете оформить полис по собственному желанию. Но прежде чем пойдёте договариваться со страховой компанией, уточните в вашем комплексе, – многие включают эту услугу в ежегодную таксу поддержки.

Средняя стоимость страховки – около 400 батов ($11–12) в месяц или около 4,6 тыс. батов ($125) в год.

Сдача недвижимости в аренду

Иностранные собственники могут сдавать недвижимость в Таиланде в аренду тремя способами.

Самостоятельно

В этом случае готовить квартиру для аренды, искать жильцов и решать все возникающие вопросы придётся самостоятельно. Подход требует времени и знаний рынка, зато потенциально позволяет получить самый высокий доход.

Обратите внимание! Согласно тайским законам, объекты без туристической и отельной лицензии не могут сдаваться в краткосрочную аренду. Лицензии предоставляются комплексам, обладающим гостиничной инфраструктурой, но не все проекты, которые приносят доход от посуточной аренды, имеют такую инфраструктуру. Их пока не штрафуют благодаря действующему мораторию на проверки. Но сколько это продлится – неясно!

Сдача в аренду через агентство недвижимости

Можно заключить договор с агентством, которое возьмёт на себя все заботы. Риелторы будут рекламировать вашу квартиру, искать гостей, брать с них квартплату, готовить недвижимость к аренде, встречать жильцов в аэропорту, выселять, следить за уборкой, уплатой налогов и коммунальных платежей.

Вы сможете согласовать с агентством график – когда отдыхаете сами, а когда квартиру можно сдавать.

Большой список компаний, работающих в разных регионах Таиланда, вы найдёте на Prian.

Сдача в аренду через управляющую компанию

Многие жилые комплексы в Таиланде имеют управляющую компанию, которая занимается не только обслуживанием здания, но и сдачей в аренду. В некоторых ЖК управлением занимается отельный бренд (Wyndham, Hilton и др.).

Собственник может отдать свою недвижимость в арендную программу – с гарантированным доходом (обычно они предлагают доходность 5–8% в год) или с фактическим (до 20% годовых). Чтобы воспользоваться опциями, нужно ещё на стадии покупки выбрать комплекс, который предоставляет подобные услуги.

Читайте также

• Собрались купить недвижимость на Пхукете? Отлично! Но сначала почитайте – несколько фактов и практических советов
• Управляющий решает всё, или Про что нельзя забывать, выбирая недвижимость на Пхукете

​Продажа недвижимости. Процедура, налоги

В первую очередь владельцу необходимо решить, каким образом он будет продавать свою недвижимость в Таиланде.

• Самостоятельно: заниматься распространением информации о продаже (выкладывать информацию на сайты о недвижимости, связываться с агентствами и заключать договоры, осуществлять показы недвижимости, обсуждать условия)
• Через агентство недвижимости

Необходимо уведомить о будущей продаже управляющую компанию, так как иногда к ней в офис обращаются потенциальные покупатели.

Каждая сделка на вторичном рынке проходит по-разному. Она отличается в зависимости от того, как и на кого оформлена недвижимость, от статуса покупателя, от места нахождения его средств, от наличия рассрочки. В любом случае сделку должен сопровождать грамотный юрист, услуги которого обойдутся в $700–1000.

Налоги при продаже

Зависят от статуса недвижимости, статуса продавца, от того, сколько лет объект был в собственности, от оценочной стоимости недвижимости в земельном департаменте.

Регистрационный взнос

Покупатель и продавец платят сбор на переход права собственности (transfer fee) – примерно по 2-3% от стоимости недвижимости.

Регистрационный сбор при оформлении долгосрочного договора аренды (leasehold) составляет 1% от указанной в соглашении суммы.

Специальный налог на бизнес (SBT)

Подлежит уплате как юридическими, так и физическими лицами, владевшими недвижимостью менее пяти лет. Размер пошлины равен 3,3% от цены продажи или кадастровой стоимости (в зависимости от того, какая из них больше).

Гербовый сбор

Платят продавцы недвижимости в том случае, когда срок владения объектом составил более пяти лет и специальный налог на бизнес (SBT) не взимался.

Размер налога 0,5% от цены продажи или кадастровой стоимости (в зависимости от того, какая из них больше).

Гербовый сбор за регистрацию долгосрочной аренды (leasehold) составляет 0,1% от суммы в договоре.

Вид из комплекса на холме Пратумнак в Паттайе

Удерживаемый налог

Кроме того, продавец платит налог у источника (withholding tax).

Если продающая сторона – компания, то налог составит 1% от суммы официальной оценки или контрактной цены в зависимости от того, что больше.

Если продавец – физическое лицо, то подоходный налог рассчитывают на основе прогрессивной ставки за минусом стандартного вычета по количеству лет владения из оценочной стоимости.

Подоходный налог в батах

• До 300 тыс. – 5%
• 300–500 тыс. – 10%
• 500–750 тыс. – 15%
• 750 тыс. – 1 млн – 20%
• 1–2 млн – 25%
• 2–5 млн – 30%
• От 5 млн – 35%

Размер вычета в зависимости от срока владения

• 1 год – 92%
• 2 года – 84%
• 3 года – 77%
• 4 года – 71%
• 5 лет – 65%
• 6 лет – 60%
• 7 лет – 55%
• 8 лет и более – 50%

Пример расчёта налога с продажи

Продавец владел кондоминиумом менее двух лет, официальная оценочная стоимость объекта — 3 млн батов (около $82 тыс.).

• Рассчитаем вычет по количеству лет владения:
  3 000 000 – 3 000 000 × 84% = 480 000 батов
• Поделим полученную сумму на количество лет владения собственностью:
  480 000 / 2 = 240 000 батов
• Рассчитаем налог, используя установленные ставки:
  240 000 × 5% = 12 000 батов
• Умножим полученную сумму на количество лет владения:
  12 000 × 2 = 24 000 батов – итоговая сумма к уплате.

Сумма к оплате не должна превышать 20% от общей стоимости сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Собственники недвижимости в Таиланде платят ежегодные налоги на владение, сдачу объектов в аренду и при продаже имущества. Их размер зависит от множества параметров. Консультируйтесь с бухгалтерами и брокерами, чтобы снизить нагрузку.
• В жилых комплексах Таиланда взимается такса поддержки за обслуживание территории – от $0,6 до 3 за квадрат в месяц. Чем больше инфраструктуры в ЖК, тем дороже обслуживание.
• Коммунальные услуги оплачиваются по счётчикам. Самый большой счёт обычно за электричество – до $200 в месяц, если часто пользоваться кондиционером.
• Страхование недвижимости в Таиланде необязательно. Желающим страховка обойдётся в сумму около 4,6 тыс. батов ($125) в год.
• Сдавать объекты в аренду можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса. Объекты без туристической и отельной лицензии не могут сдаваться на короткий срок.

Фото: Unsplash (Andreas Johansson), база prian