Эксперт Зубик: потенциал семейной ипотеки постепенно исчерпывается
Семейная ипотека сегодня остается главным фактором, удерживающим рынок новостроек от более глубокого спада, однако ее возможностей уже недостаточно для полноценного восстановления спроса, рассказал "Газете.Ru" Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent.
"После завершения массовой льготной ипотеки именно семьи с детьми стали основной категорией покупателей на первичном рынке, а девелоперы фактически перестроили продажи под этот сегмент. Некоторое время рынок сохранял устойчивость за счет адресных программ и рассрочек, но в 2026 году стало очевидно, что потенциал такой модели постепенно исчерпывается", — поделился он.
По словам эксперта, продажи остаются заметно ниже уровней последних двух лет. По итогам апреля объем сделок в Московском регионе оказался примерно на 30% ниже прошлогодних значений и более чем на 40% ниже показателей 2024 года. Формально рынок показывает слабую положительную динамику месяц к месяцу, однако в абсолютных значениях спрос остается существенно ниже ожиданий застройщиков.
"Главная проблема заключается в том, что семейная ипотека поддерживает лишь ограниченный сегмент покупателей, тогда как массовый спрос по-прежнему находится под давлением высоких рыночных ставок и снижения доступности кредита. В результате рынок постепенно переходит в состояние низкой активности, где задача уже не в росте, а в удержании текущих объемов продаж", — объяснил Виктор Зубик.
Дополнительным фактором давления становится неопределенность вокруг дальнейших параметров самой программы. Рынок ожидает, что в ближайшие недели условия семейной ипотеки могут быть еще сильнее ужесточены, включая более высокие ставки для большинства заемщиков из-за дифференциации и более строгие требования. Это усиливает осторожность покупателей и одновременно подталкивает часть спроса к ускоренному выходу на сделки до возможных изменений.
"В ближайшие месяцы девелоперы продолжат активно использовать в первую очередь субсидированные программы и отчасти рассрочки, однако возможности этих инструментов ограничены. С одной стороны, довольно существенно увеличивается стоимость объекта, что отталкивает многих покупателей. А с другой стороны, длительное стимулирование продаж снижает маржинальность проектов, сокращает наполнение эскроу-счетов (в случае рассрочек) и усиливает финансовую нагрузку на отрасль", — предполагает эксперт.
При этом спрос становится более избирательным: покупатели чаще выбирают проекты в старой Москве с более качественной инфраструктурой и понятной ликвидностью, тогда как часть проектов в Подмосковье сталкивается с более выраженным снижением интереса. Существенных драйверов быстрого восстановления рынка до снижения рыночных ставок пока не просматривается, констатировал он.