Почему после капремонта текут трубы: кто виноват и как сэкономить на взносах
Рост цен на стройматериалы и работы заставляет регионы и муниципалитеты пересматривать тарифы на капремонт, но многие собственники опасаются, что накопленных средств сегодня просто не хватит на полноценную замену инженерных систем и лифтов. А ведь это уже и вопросы бытовой безопасности. Кто отвечает за недоделки и безалаберность, какие есть льготы по взносам и как, собственно, сэкономить на взносах на «капиталку»? Все это — в новом материале aif.ru.
Денег-то хватит в «общем котле»?
Регионы ежегодно повышают минимальные взносы на капитальный ремонт из-за роста цен. По разным оценкам, за последние два года индекс цен на материалы увеличился на 15–30%. По информации, поступающей в СМИ, в региональных фондах наблюдается дефицит порядка 80 млрд рублей, что уже приводит к переносу сроков работ.
Исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта (АРОКР) Анна Мамонова подчёркивает: капитальный ремонт все-таки по определению не ограничивается простой внешней косметикой. Она напоминает, что перечень работ закреплён в Жилищном кодексе (ЖК РФ) и приказе Минстроя России № 1159. Он включает ремонт внутридомовых инженерных систем, замену и модернизацию лифтов, крыш, подвалов, фасадов и фундаментов. И только тогда капремонт — это капремонт, а не «потемкинские деревни».
В свою очередь, руководитель рабочей группы «Умный дом» Общественного совета при Минстрое России Татьяна Вепрецкая отмечает, что взносы за капремонт для жильцов устанавливают с учётом расходов, прогноза инфляции и платежеспособности населения. При «общем котле» ремонт проводят по программе независимо от накоплений в конкретном доме. На спецсчёте собственники сами решают вопросы дофинансирования.
Как не допустить халтурного капремонта
Строительный контроль, по нормативам, ведётся на всех этапах. Приёмку осуществляет комиссия с участием представителей собственников. Уполномоченный представитель жильцов может отказаться подписывать акт до устранения замечаний — без подписи подрядчик не получит оплату. В этой связи Татьяна Вепрецкая рекомендует инициировать актуализацию видов работ в региональном фонде и активно участвовать в общем собрании собственников.
Гарантийный срок на капработы — пять лет. Подрядчик (или региональный оператор) обязан устранять дефекты за свой счёт. Председатель Санкт-Петербургского реготделения МОД «Мой управдом» Александр Сметанин ссылается на ЖК РФ и напоминает: ответственность несёт региональный оператор, а споры часто решаются в пользу собственников.
Президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), Лина Ткаченко предлагает фиксировать проблемы актом с фото–и видеоматериалами и направлять претензию регоператору. На практике часть вопросов решается в досудебном порядке, особенно при страховании работ.
Как законно сэкономить на взносах и кому положены льготы
Существуют механизмы поддержки. Одиноко проживающие неработающие пенсионеры имеют право на компенсацию взносов: с 70 лет — 50%, и 100% — с 80 лет (в пределах нормативной площади жилья). Льгота носит заявительный характер — нужно обратиться в органы соцзащиты или МФЦ. Компенсацию в размере 50% также получают инвалиды I и II групп, семьи с детьми-инвалидами. Полное освобождение от уплаты предусмотрено для Героев СССР, РФ, полных кавалеров ордена Славы, Героев Труда и некоторых других федеральных льготников (вместе с совместно проживающими членами семьи). А участники СВО и члены их семей освобождаются от пеней. Не «светит» плата за капитальный ремонт также жителям аварийных домов.
Среди способов экономии на взносах опрошенные юристы называют — участие в специальном счёте дома (возможность контроля расходов), дифференцированные тарифы в ряде регионов (в зависимости от этажности и наличия лифта) и оформление субсидии на ЖКУ, в которую входит взнос на капремонт.
Экс-сенатор и арбитражный управляющий Минюста Ольга Епифанова напоминает, что, если ваш дом старый, с лифтами и высоким износом — готовьтесь платить больше. Хотя у граждан есть право контролировать решение через общее собрание и требовать от регионального оператора, чтобы повышенные сборы шли именно на конкретный дом, а не в «общий котёл», заметила она.
Лина Ткаченко считает целесообразным отменить социальную норму площади при расчёте субсидий на ЖКУ, чтобы одиноко проживающие пенсионеры были лучше защищены. Взнос на капремонт автоматически входит в совокупные расходы семьи на жилищно-коммунальные услуги, поэтому при оформлении субсидии он учитывается.
Опрошенные эксперты также указывают на возможность дифференциации взносов по характеристикам дома (наличие лифта, этажность). В некоторых регионах применяют софинансирование из бюджета, когда часть затрат берёт на себя государство, а жители не доплачивают напрямую. При накоплении на специальном счёте собственники могут сами контролировать расходы и принимать решения о финансировании.
Член экспертного Совета МОД «Мой управдом» (Архангельск) Наталья Силуянова отмечает, что при росте цен возможны два сценария: повышение взносов или расширение практики софинансирования.
Платить по метражу или по доходам: нужна ли адресная система
Взносы начисляют пропорционально площади помещения, что соответствует нормам Жилкодекса. Переход на полностью адресную систему (которую часто предлагают народные избранники), в зависимости от доходов, специалисты считают спорным моментом — ведь это может нарушить равноправие собственников в одном доме.
Александр Сметанин подчёркивает, что взносы формируют резерв для общедомового имущества, и их платит именно собственник. Более эффективным путём эксперты называют развитие существующих компенсаций, льгот и дифференциации тарифов.
На сегодняшний день собственники успешно могут влиять на ситуацию по взносам за капремонт через Советы домов, требуя актуализации региональных программ и прозрачности. Это позволяет производить капремонт своевременно и с должным качеством, минимизируя риски как для бюджета всего дома, так и для кошелька простых жильцов.