Будь готов к токенизации! Цифровые технологии и рынок недвижимости России

Внедрение цифровых технологий во все сферы жизни — огромный шаг вперёд для всего человечества. Однако применение «цифры» приносит с собой и определённые риски. В том числе при обороте недвижимости.

Плюсы и минусы

Прежде всего, это риски утраты права собственности на недвижимость в результате неправомерных действий третьих лиц. Подобная проблема встречается в различных национальных юрисдикциях, в том числе и в российском праве. Анализ того, как обстоят дела в России и за рубежом, содержится в работе сотрудника Президентской академии Ольги Рузаковой. Аналитическая записка называется «Понятия и виды цифровых технологий, применяемых в обороте недвижимости, нуждаются в уточнении ради защиты прав собственников».

Автор указывает на то, что онлайн-сделки и электронные реестры упрощают покупку жилья, но создают новые риски потери имущества из-за взломов аккаунтов или технических сбоев.

Основную опасность представляют собой мошенничество в кибернетической сфере, кража персональных данных и подделка электронной цифровой подписи (ЭЦП).

В сфере оборота недвижимости в России уже действуют различные цифровые и электронные технологии: единая биометрическая система, ЭЦП, цифровой кадастр и другие. Однако на сегодняшний день единой системой этот набор инструментов назвать сложно. «Многообразие таких технологий и вопросы цифровизации, — справедливо отмечено в аналитической записке, — не всегда однозначно коррелируют в определении их правовой природы и правоприменении, что требует дополнительного научного анализа с учетом имеющегося опыта зарубежных стран и перспектив развития соответствующего правового регулирования».

Цифровой ликбез

Честно предупредим: эта главка в документе Президентской академии отсутствует, но без неё понять смысл работы, не будучи профессионалом в области цифровой коммерции, сложно. Итак, о зарубежном опыте.

В развитых странах мира цифровизация рынка недвижимости осуществляется путём токенизации через блокчейн. Для тех, у кого определение смысла обоих слов вызывает затруднение, поясним.

Токен — это цифровой ключ, который подтверждает право пользователя получить доступ к какому-либо сервису. Проще говоря, электронный пропуск.

Блокчейн — это технология хранения данных одновременно в компьютерах множества независимых пользователей. Даже если один или несколько дадут сбой, информация не пропадет. Удалить или исправить старую запись тоже нельзя, потому что у системы нет главного владельца или сервера.

Для девелоперов токенизация — это способ привлечения средств без банковского кредита. Вместо банка проект финансируют много мелких инвесторов, получающие токены в зависимости от внесённой суммы.

В прошлом году в Дубае объект стоимостью более 600 тысяч долларов по такой схеме полностью профинансировали за неполные сутки. В сделке участвовали более 200 инвесторов из 40 с лишним стран. Токенизация проводилась при участии тамошнего Земельного департамента через запущенную им же цифровую платформу, то есть под жёстким государственным контролем. Про госконтроль — запомним. Это нам ещё пригодится.

Японские токены

В работе приводится информация о том, как это работает в Великобритании, Канаде, Германии и других странах Запада, но особенно подробно разбирается опыт Японии.

Там право на выпуск токенов имеют лишь крупные банки, которым выданы на то специальные лицензии. «Кроме того, — сказано в работе, — были введены такие меры защиты, как полная трастовая защита резервов банков, обеспеченность йеной, гарантии снятия, периодические отчеты о прозрачности, а также циркуляция японских токенов внутри страны и возможность отключения от глобальных блокчейн-систем... что свидетельствует о приоритете защиты прав потребителей».

Общий вывод таков: «В большинстве государств, как Европейского, Азиатского регионов, так и Западного полушария, практики токенизации недвижимости применяются уже достаточно широко и создают определенные преимущества как для инвесторов, потребителей, так и для застройщиков». Правда, там же отмечается, что и за рубежом нормативная правовая база, прежде всего в части защиты прав потребителей, развита пока недостаточно.

Вопрос времени

А что у нас? Из-за ограничений законодательства прямое дробное владение жильем через блокчейн в России пока не развито, но рынок тестирует аналог в виде цифровых финансовых активов (ЦФА). Несколько лет назад один застройщик пытался подступиться к этой теме, причём объявил очень низкий порог входа — 50 тысяч рублей плюс один рубль. То есть при желании можно было вложиться даже в квадратный сантиметр недвижимости. Проект, однако, столкнулся с ограничением со стороны регуляторов и Минстроя.

Пока что идея владения микродолями конкретных квартир через токены остаётся в России на уровне эксперимента и маркетинга, но жизнь не стоит на месте.

По информации Всемирного экономического форума, к 2027 году 10% мирового ВВП уже может быть токенизировано и храниться на блокчейне. Очевидно, что токенизации в сфере недвижимости нашей стране не избежать, это только вопрос времени. И к ней надо готовиться, в том числе на законодательном уровне.

Что же предлагает автор? «Как представляется, — сказано в работе, — в Российской Федерации внедрение указанных механизмов цифровых прав должно сопровождаться в первую очередь гарантиями недопустимости нарушения имущественных прав участников сделок, обладателей прав на недвижимое имущество».

Трудно с этим выводом не согласиться.