Покупатель может потерять квартиру, если её продали без согласия супруга

Верховный суд объяснил, когда покупателя могут лишить квартиры.

Покупатель может лишиться квартиры, даже если сделка зарегистрирована в Росреестре, а недвижимость уже находится в ипотеке. Основанием для этого может стать незаконная продажа жилья одним из прежних собственников без согласия остальных. На это обратил внимание Верховный суд России.

Поводом стало дело семьи из Московской области. Как рассказал «Газете.Ru» юрист Игорь Барыкин, мужчина продал квартиру без согласия супруги и других собственников, в том числе несовершеннолетних детей. Покупатель оформил ипотеку и передал недвижимость банку в залог, но впоследствии перестал выплачивать кредит. Финансовая организация потребовала продать квартиру с торгов.

Три судебные инстанции встали на сторону банка, посчитав его добросовестным залогодержателем. Однако Верховный суд отменил эти решения. По мнению высшей судебной инстанции, кредитная организация не может рассчитывать на взыскание жилья, если оно выбыло из владения законных собственников помимо их воли.

«Ключевым оказался не вопрос о том, знал ли банк о нарушениях, а то, что квартира выбыла из владения сособственников помимо их воли. При таких обстоятельствах добросовестность залогодержателя не позволяет обратить взыскание на жилье. Супруг мог распорядиться своей долей, но не квартирой целиком и только с соблюдением требований закона», — объяснил юрист Игорь Барыкин.

Решение суда особенно важно для тех, кто собирается покупать вторичное жилье. Одна выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) не гарантирует отсутствия юридических проблем. Необходимо проверять, на каком основании продавец получил квартиру, и кто ещё имеет на неё права.

Дополнительные требования установлены статьёй 35 Семейного кодекса. При распоряжении недвижимостью, приобретённой в браке, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. При этом закон предусматривает возможность оспаривания сделки при определённых обстоятельствах.

Отдельное внимание следует уделять квартирам с несовершеннолетними собственниками. Для распоряжения долями, которые принадлежат детям, как правило, необходимо предварительное разрешение органов опеки.

Юрист предупреждает: если сделку признают недействительной, покупателю придётся добиваться возврата денег от продавца. Однако даже положительное решение суда не гарантирует, что средства удастся получить.