Через 10 лет разница в прибыли между офисами класса А внутри ТТК и за его пределами станет двукратной

Рынок строящихся офисов класса А в Москве разделился на два сегмента с разной динамикой. Внутри ТТК выходит мало новых проектов, тогда как за кольцом предложения в избытке — и это еще долго будет влиять на инвестиционные показатели объектов. Если считать чистую прибыль от сопоставимых по цене лотов на двух субрынках, то к 2036 году она будет отличаться в два раза, прогнозируют эксперты.

Происходящее типично для развитых рынков недвижимости, и московский не является исключением. Дефицит новых бизнес-центров, сформированная инфраструктура, сложившаяся деловая среда, транспортная доступность и устойчивый интерес платежеспособных арендаторов — все это толкает цены вверх. За кольцом они тоже растут, но медленнее.

Конечно, покупка офиса в строящемся БЦ внутри ТТК обходится дороже, чем такого же лота за его периметром. Но даже если синхронизировать бюджеты — приобретя, к примеру, два офисных блока за ТТК в аналогичном по характеристикам БЦ, то через 10 лет при сопоставимых вложениях на старте чистая прибыль от объектов в центре будет примерно вдвое больше.

В частности, это связано с тем, что доходы от аренды за пределами ТТК окажутся заметно скромнее. Расчеты показывают: в середине 2029-го, когда уже будут сданы многие из возводимых сейчас БЦ, аренда помещений будет обходиться примерно в 75-78 тыс. рублей/м² в самом центре Москвы, а ближе к МКАД — в 30-35 тыс. рублей/м².

Причин несколько, помимо базовых, которые связаны с тремя основными факторами: расположение в топовых локациях всегда добавляет ценности, в центре строятся ЖК высокого класса и спрос на премиальные офисы устойчив, а нехватка предложения здесь никуда не денется.

Во-первых, многие районы за кольцом, где сейчас идет активное строительство БЦ класса А, хотя и перспективны, но менее предсказуемы относительно своего развития. Оно может идти дольше намеченного, а планы по инфраструктуре — метро, дорогам, другим знаковым объектам — могут остаться нереализованными. Как следствие, рост цен, ставок аренды и спроса на офисы может замедлиться, пояснил Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры».

Во-вторых, большое количество предложения за ТТК, которое ожидается в 2030-х годах, повышает вероятность простоя и сложностей с перепродажей. Все это означает, что даже прогноз по указанным выше ставкам может быть скорректирован в меньшую сторону.

«Почему мы говорим о горизонте 10 лет? Чем длиннее срок, тем меньше для инвестора значат отдельные колебания ставок и спроса, характерные для нынешней ситуации на рынке. И тем весомее фундаментальные характеристики объекта и локации», — резюмировал Алексей Алешин.