Выйти из тени. Как отрегулируют рынок посуточной аренды жилья
В России будет введено комплексное регулирование рынка краткосрочной аренды квартир, которыми пользуются путешественники и люди в командировках. По мнению экспертов, при разработке правил важно избегать чрезмерного регулирования.
8 ноября Государственная дума приняла в первом чтении законопроект правительства, который подтверждает легальность посуточной аренды квартир. 7 декабря комитет по строительству и ЖКХ закончит прием поправок и состоится второе чтение.
Депутаты предложили обязать собственников получать разрешение 75% жильцов дома, чтобы сдавать квартиру посуточно. Но вопрос, как это будет решаться с технической точки зрения, остается открытым. Это отметил основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко.
Система регулирования
Ранее Минстроем был разработан законопроект о создании специальной государственной информационной системы, которая будет регистрировать все сделки по аренде и проводить расчеты. За договоры в обход системы предусмотрены штрафы: до 5000 рублей для граждан и до 50 000 рублей для компаний.
Как напомнил член генсовета «Деловой России», президент ГК «Европейская юридическая служба» Сергей Бекренев, в других странах планируют создать единый регистр арендодателей жилья. В системе должны будут регистрироваться и получить сертификат все, кто сдает жилье в краткосрочную аренду. Эту деятельность без прохождения процедуры продолжать будет нельзя.
По мнению Ткаченко, рынок краткосрочной аренды действительно требует дополнительного регулирования, потому что у него есть свои особенности, не всегда предусмотренные действующими нормами. Изменения в целом могут быть благоприятными и помогут структурировать рынок. Вероятными преимуществами могут стать обеление сегмента краткосрочной аренды, увеличение сбора налогов и создание безопасной среды для участников сделок.
«Инициатива государства вполне объяснима. Власти проводят политику и принимают меры, направленные на вывод серых наймодателей из тени, ужесточая контроль за рынком», — согласен профессор департамента права РЭУ им. Г. В. Плеханова Анатолий Левушкин.
На возможный рост цен указала эксперт по вопросам правовой защиты бизнеса МГО «Опоры России», директор московского офиса CPO Group Лариса Науменко. Она также отметила, что ужесточение регулирования уменьшает гибкость рынка в целом.
Сегмент посуточной сдачи жилья более прозрачен, чем классическая долгосрочная аренда, потому что владельцам квартир чаще приходится общаться с соседями или участковым, отметил заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.
Будущее рынка
По данным аналитиков «Авито Недвижимости», в прошлом году объем рынка краткосрочной аренды составлял 200 млрд рублей, а в ближайшие пять лет увеличится почти до 500 млрд. Как отметил член генсовета «Деловой России», генеральный директор АО «Первая группа» Алексей Порошин, в 2022 году сегмент вырос на 26%. На повышение спроса повлияло и развитие внутреннего туризма. К примеру, по оценкам Ассоциации туроператоров России, турпоток в Санкт-Петербург в 2022 году вырос на 32%, а в Ставропольский край — на 20%.
Вместе с ростом рынка в крупных городах и туристических центрах доля тех, кто будет сдавать жилье официально, увеличится, считает Левушкин.
По мнению специалистов, рынок краткосрочной аренды необходимо продолжать «обелять». Чаще всего легально работают арендодатели в крупнейших городах — Москве и Санкт-Петербурге, отметила Науменко.
«Опора России» летом по итогам опроса сообщала, что деловое объединение выступает за разрешение самозанятым сдавать апартаменты, статус которых до сих пор законодательно не выделен.
Как снизить количество «серых» арендодателей
Результаты исследований показывают, что за прошлый год значительно прибавилось количество тех, кто только начал заниматься сдачей в аренду.
«В последние годы государством и бизнесом проведена серьезная работа по обелению рынка недвижимости. Лучше всего себя как инструмент показал специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход", который позволил быстро и комфортно выйти на рынок многим арендодателям. Для дальнейшего обеления рынка нужны такие же современные и простые инструменты, чтобы стимулировать арендодателей выходить из тени», — отметил руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин.
Уже сегодня онлайн-платформы для поиска квартир в аренду обеспечивают условия для безопасных сделок и без жесткого регулирования, подчеркнули опрошенные эксперты.
Кроме того, например, «Авито Недаижимость» дает возможность оценивать объекты, а значит, следующие гости могут увидеть рейтинг и прочитать отзывы. Что касается того, как себя ведут арендаторы, нормы уже закреплены утвержденными правительством «Правилами пользования жилыми помещениями», заметил Левушкин.
По мнению экспертов, если появится государственная площадка, люди, снимающие квартиры посуточно, вряд ли перейдут на нее взамен привычных удобных платформ.
«Переход будет непростым, и, вполне вероятно, первое время рынок краткосрочной аренды уйдет в тень», — не исключила Науменко.
Льготный налоговый режим
Пока государство не предлагает дополнительных стимулов, кроме директивных, отметил Цыганов. Но власти могли бы продолжить «обелять» сегмент аренды жилой недвижимости иначе. Например, можно сделать уплату налогов более привлекательной.
«Снижение количества серых и черных арендодателей возможно только при внедрении мер, при которых иметь законный бизнес будет выгодно», — уверен Ткаченко.
Появление льготного налогового режима самозанятости с привлекательными ставками 4–6% уже способствовало тому, что многие арендодатели легализовали свою деятельность. Распространение информации о существовании этого режима или налоговые льготы будут эффективным способом, согласен доцент департамента права РЭУ им. Г. В. Плеханова Максим Тишаков.
Также государство могло бы предложить тем, кто сдает квартиры посуточно легально, механизм страхования прямых и косвенных потерь от порчи имущества арендаторами, предложил Цыганов.
«Когда у собственников будет четкое понимание, что, если все делать с соблюдением закона, им будет оказана помощь и проблем станет меньше, то и понимание важности и целесообразности уплаты налогов вырастет», — подытожил эксперт.