Девелопер без страха и упрека
Правительство России серьезно озабочено ситуацией в строительном комплексе, обострившейся после подъема ключевой ставки Центробанка до 21%, отмены льготной ипотеки и роста ставок проектного финансирования. Среди мер, которые государство намерено ввести для спасения отрасли – мораторий на банкротство застройщиков по требованию кредиторов и разрешение субъектам РФ утверждать градостроительные проекты без общественных обсуждений.
Мораторий на банкротство компаний, входящих в список системообразующих (строительство, ЖКХ, транспортные перевозки, гостиничный бизнес и так далее), за последнее время вводился в России дважды: в период пандемии коронавируса в 2020 году, а также в 2022 году на фоне антироссийских санкций. Согласно данным ДОМ.РФ, под конкурсным производством сегодня находится 45 девелоперских компаний, работающих в 19 регионах. В Москве и Подмосковье насчитывается 43 проблемных объекта, в Омской области – 19. В Екатеринбурге всего два официальных недостроя: офисник на Степана Разина (ООО АСП-СТАР) и 17-этажка на Бажова, 166 (ООО "Энергоремстройкомплект"). А сколько в столице Урала предбанкротных компаний?
"Вряд ли сейчас есть такие данные. Ситуация начнет проявляться в следующем году: по мере реализации строящихся проектов, их завершения, – заявила "Уралинформбюро" председатель комитета по строительству и недвижимости Уральской торгово-промышленной палаты Татьяна Деменок. – Все зависит от суммы одобренной кредитной линии банка, ее достаточности, наполнения эскроу-счетов и сроков погашения кредита. Например, проект был рассчитан с маржой в 15–20%, учитывалась перспектива, в том числе вероятность, что срок строительства очередей будет откладываться на недалекое будущее. Но с учетом существующей ситуации эти сроки могут отодвигаться на более длительный период, увеличивая риск заморозки проекта. В такой ситуации девелопер действительно может и уйти с рынка, и даже обанкротиться".
Офисное здание на улице Степана Разина должны были сдать еще в 2014 году. Фото: "Яндекс. Панорамы"
По мнению эксперта, такой сценарий наиболее вероятно грозит средним компаниям, которые за время роста рынка увеличили операционные расходы, но еще не набрали "жирок" для стабильности. Мораторий на их банкротство, введенный во время пандемии, помог сохранить строительную отрасль и даже улучшить показатели по вводу жилья. Впрочем, немалую роль тогда сыграли и эффективные инструменты продаж, которых сегодня нет.
А вот вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Андрей Бриль, напротив, уверен, что "спасительный круг" в виде моратория на банкротство государство бросило крупным девелоперским компаниям, которые вели на рынке в предшествующий период "агрессивную" политику.
"Это вызвано не интересами рынка в целом и большинства игроков, а каких-то больших и, возможно, аффилированных с государством компаний. Это – помощь на короткий период, чтобы уберечь их от банкротства по инициативе подрядчиков или покупателей жилья. Но не думаю, что сейчас это даст какие-то реальные результаты, потому что год такого моратория для девелоперских проектов – срок незначительный", – прогнозирует он.
"Только запрета на применение закона о банкротстве недостаточно, – отмечает Татьяна Деменок. – Главное – финансовые ресурсы для реализации проектов. Сегодня с этим проблемы, и дело не только в высоких ставках. Думаю, если государство решит вопрос финансирования проектов и сроков погашения кредитов, остановит инфляционные процессы на рынке стройматериалов и механизмов, девелопер сам найдет оптимальные инструменты продаж".
Если попытка спасти застройщиков от разорения выглядит как в целом логичный и гуманный акт, то возможная отмена в регионах общественных обсуждений градостроительных проектов наверняка вызовет множество неудобных вопросов. Так, в Екатеринбурге на суд горожан ежегодно выносятся десятки проектов планировки и межевания территорий под застройку. Иногда власти прислушиваются к критике проектов. Так, споры вокруг планов строительства мусороперерабатывающего комплекса в микрорайоне Изоплит закончились в пользу общественности: мэрия стройку запретила. А в октябре 2023 года Главархитектура согласилась сохранить частную застройку в границах улиц Каменщиков – Фролова и берега Верх-Исетского пруда.
Но такие прецеденты можно пересчитать по пальцам, и даже вердикт обсуждений "целесообразно учесть" – не гарантия того, что проект будет отправлен на доработку. Например, в ноябре текущего года власти Екатеринбурга запретили переводить территорию на северном берегу Шарташа из зоны сельхозназначения в зону высотного строительства Ж-5, потому что горожане в ходе слушаний выступили против. А в декабре те же замечания к проекту компании "Самолет", что просила перезонировать участки у озера Шарташ, были решительно проигнорированы. Мол, проект соответствует Генплану-2045.
В Екатеринбурге публичные слушания и общественные обсуждения градостроительных проектов пока не упразднили
Еще один пример того, что общественные обсуждения в Екатеринбурге работают плохо – эпопея с застройкой сельхозугодий рядом с садоводческим кластером Попов Лог на юге Екатеринбурга. Сначала мэрия, идя навстречу "пожеланиям трудящихся", отклонила проект. Однако год спустя чиновники разрешили "засадить" территорию высотками, невзирая на протесты со стороны садоводов. Сейчас активисты "Попова Лога" пытаются оспорить это решение в Ленинском райсуде.
"Мы внимательно изучили положение о департаменте архитектуры Екатеринбурга, и понимаем, что администрация города сама его не выполняет, – рассказал "Уралинформбюро" председатель Союза садоводов "Попов Лог" Александр Ширшов. – Согласно документу, вопросы застройки таких больших территорий, как Попов Лог, должны решаться комиссией с участием всех заинтересованных сторон. Это не было сделано. Кроме того, мы видели списки тех, кто проголосовал за проект застройки, и рядом с фамилиями участников не всегда есть паспортные данные, только фамилия и инициалы. Либо проголосовали сразу 50 человек с одного и того же адреса. Как такое может быть? Многие ответы чиновников на наши конкретные замечания носят абстрактный характер и никак не аргументированы. Просто пишут "замечание учету не подлежит". Говорят, общественные обсуждения носят рекомендательный характер – тогда прочему обязательно их проведение?"
По мнению Ширшова, чтобы иметь хоть какой-то эффект, обсуждения должны носить более публичный характер, особенно в случаях, когда девелоперские решения идут вразрез с логикой и здравым смыслом. Своего рода "фильтр" на пути вредных для города проектов.
Садоводы Попова Лога в ходе общественных обсуждений выступили против высотной застройки их территории
"Говоря откровенно, сегодня общественные обсуждения достаточно формальная, к тому же управляемая процедура. Никакими "фильтрами" они не являются. Фильтр в данном случае – сами муниципалитеты с четкими регламентами, нормативными документами и процедурой принятия решений, – считает Андрей Бриль. – Слушания нужны, чтобы сделать из общественности партнера для обсуждения серьезных вопросов в сфере недвижимости, создать в будущем правильное взаимодействие граждан, власти и бизнеса".
На днях вице-мэр Екатеринбурга Рустам Галямов заверил, что в столице Урала общественные обсуждения отменены не будут. Но, похоже, де-факто процесс уже запущен. В апреле 2022 года региональный кабмин специальным постановлением определил, в каких случаях слушания можно не проводить. Под "амнистию" попали строительство объектов здравоохранения, образования, физической культуры и массового спорта, линейные объекты транспортной и инженерной инфраструктуры, жилья для граждан, пострадавших от природных или техногенных катаклизмов, а также при комплексном развитии территорий.
Впрочем, "разрешено не проводить" – не императив для ответственных девелоперов. Так, компания "УГМК-Застройщик" потратила три года на общественные обсуждения проекта бизнес-квартала "Екатеринбург-Сити": представители компании встречались с архитекторами, градозащитниками и участниками молодежных организаций, корректировали зоны застройки с учетом близости объектов культурного наследия.
Евгений Мордовин (справа) с эскизным проектом одного из кварталов "Екатеринбург-Сити"
"В итоге был найден баланс между планами инвестора и интересами общественности, удалось избежать конфликтов", - отметил гендиректор компании Евгений Мордовин.
По его мнению, снятие с общественных обсуждений статуса обязательной процедуры ускорит процедуру утверждения проекта, но важно, чтобы те, кто принимают решения, обладали нужными компетенциями и подходили к делу профессионально. Так, при комплексном развитии территории и строительстве в спальных районах обсуждения, возможно, и не нужны, однако в ряде случаев их следует проводить, чтобы дать горожанам возможность высказать замечания по проекту.
По сути, сегодня для девелопера страшен лишь административный ресурс. Если ты договорился с чиновниками, тебе сам черт не страшен. А общественности можно объяснить такой союз тем, что "дойную корову" не держат для забоя.
Евгений СУСОРОВ